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房地产E网-房地产物业管理资料库金地地产项目实施方案设计说明模板（ZB-SJ-Z04-F01）1.设计总说明1)设计依据a）现行的国家与地方的设计规范及对项目建设的有关规定b）甲方提供的《方案设计任务书》c）甲乙双方有关方案设计过程中讨论的会议纪要。2)项目概况介绍及分析a)设计的内容和范围，包括功能项目和设备设施的配套情况。b)工程规模（如总建筑面积。总投资、容纳人数等）和设计标准（包括建筑类别、耐火等级、抗震设防烈度、人防等级、防水等级、装修标准、建筑节能和建筑智能化等要求等）。c)自然条件介绍及分析：对设计任务书中提到的自然条件中有利因素的利用，以及对不利因素的处理对策。d)社会条件介绍及分析：项目现状发展状况：对项目区位、周边公共配套、交通条件、人文环境的分析。政府规划条件：对项目区域规划构想、宗地的规划设计要点、国家及地方的规范、法规限定的理解。开发商的设计要求：对市场和产品、成本因素、开发计划的对策。3)总体方案设计构思a)总体规划设计概念思想介绍概述场地现状特点和周边环境情况，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，建筑的平面和竖向构成，包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营造、以及在竖向设计、交通组织、景观绿化等方面所采取的具体措施。房地产E网-房地产物业管理资料库)拟采用新技术、新材料、新设备和新结构的情况。c)有关满足日照、通风，和防止废水、废气、噪声、垃圾污染等环境保护方面所采取的具体处理措施。4)总说明中已叙述的内容，在各专业说明中可不再重复。2.规划与建筑设计说明应包括对设计方案的介绍、分析；对《方案设计任务书》中提出的各类要求，应专门阐述解决方案。a)总体布局功能分区与住宅产品类型分布。配套公建规划。主要室外公共空间的功能和特点。b)交通组织小区出入口、路网结构和道路分级规划。交通流线设计：交通流线设计应体现出的各种交通流线与住宅以及地块的开放区域如公共景观、商业设施、学校、幼儿园等的相互结合关系。机动车流线：私家车流线、城市公交（包括班车）流线、出租车流线、消防车流线、货运及搬家车流线；非机动车流线：自行车流线人行流线：通过城市公交（包括班车）站点及私家车停车位回家的人流；同时考虑无障碍设计；结合城市公交流线设置公交站点的位置。各种停车场的形式、位置及规模。消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置。c)单体设计首期住宅单体设计方案介绍：户型平面、建筑形态、风格等；会所单体初步方案介绍；商业单体初步方案介绍，包括商业与会所如何满足前期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序；学校、幼儿园参考方案介绍防火设计中的建筑分类、耐火等级、防火防烟分区的划分、安全疏散设房地产E网-房地产物业管理资料库计说明。在建筑声学、热工、建筑防护、电磁波屏蔽以及人防地下室等方面有特殊要求时，所采取的特殊技术措施。关于无障碍、节能和智能化设计方面所采取的特殊技术措施。d)景观方案设计景观的设计主题。景观的空间组织结构设计：体现不同景观空间的分级及相互之间的关系，主要景观轴线与景观节点的组织结构设计。景观的功能设定：设定不同功能性质（包括参与性、观赏性和经营性等）景观空间以及它们的位置、范围构想方案。e)物业管理模式物业管理分区：不同开放程度的管理单元的性质、分类、分区范围以及相对应的管理方式（管理方式包括管理的对象：人流和车流；管理的分级及程度；管理实现的手段：人管还是机器管等）。管理单元设计：管理单元的数量、规模、形式（管理单元形式包括管理单元的围墙范围、入口设置、门卫设计等）。物业管理用房的功能设置、规模、位置及其服务的有效性。f)销售分期分期的期数、规模和范围以及开发顺序介绍。每期的设计主题。各期物业的衔接：入住流线、销售流线、施工流线的协调组织关系。分期开发时物业管理模式的可行性方案分期开发时各期卖场的统一规划。3.结构设计说明1)设计依据主要阐述建筑物所在地与结构专业设计有关的自然条件，包括风荷载、雪荷载、地震基本烈度及有条件时概述工程地质简况等。2)结构设计房地产E网-房地产物业管理资料库结构抗震设防内容；上部结构选型概述；新结构采用情况；条件许可下阐述基本选型；人防地下室的结构做法。需要说明的其他问题：简要说明相邻建筑物的影响关系；深基坑的围护措施及其他事项。4.给排水设计说明1)设计依据：简述本工程所列有关设计规范、批准文件和依据性资料中与给排水专业有关的内容及其它专业提供的相关资料。2)给水设计：设计范围；水源情况简述；用水量统计；给水系统；消防系统；热水系统；重复用水、循环冷却水、中水系统及采取节水节能措施。3)排水设计：污、废水及雨水的排放出路；排水系统说明；污、废水的处理设计；中水系统的处理设施。卫生洁具等涉及到建筑标准的设备器材的选用。需要说明的其它问题。房地产E网-房地产物业管理资料库)设计依据：简述本工程所列有关设计规范、批准文件和依据性资料中与电气专业有关的内容及其它专业提供的相关资料。2)设计说明书负荷估算；电源；高压配电系统；变电所；应急电源；低压配电干线；主要自动控制系统简介；主要用房照度标准、光源类型、照明器型式；防雷等级、接地方式；需要说明的其他问题。6.弱电设计说明1)设计依据：简述本工程所列有关设计规范、批准文件和依据性资料中与弱电专业有关的内容及其它专业提供的相关资料。2)设计说明书电话通讯及通信线路网络；电缆电视系统规模，接收天线和卫星信号、前端及网络模式；闭路应用电视功能及系统组成；有线广播及扩声的功能及系统组成；呼叫信号及公共显示装置的功能及组成；房地产E网-房地产物业管理资料库专业性电脑经营管理功能及软硬件系统；楼宇自动化管理的服务功能及网络结构；火灾自动报警及消防联动功能及系统；安全保卫设施及功能要求。7.暖通设计说明1)设计依据：简述本工程所列有关设计规范、批准文件和依据性资料中与暖通专业有关的内容及其它专业提供的相关资料。2)设计说明书采暧通风和空气调节的设计范围；采暧、空气调节的室内设计参数及标准；冷、热负荷的估算数据；采暧热源的选择及其参数；空气调节冷热源的选择及其参数；采暧、空气调节的系统形式及其控制；通风系统简述；防烟、排烟系统简述；需要说明的其他问题。8.动力设计说明1)设计依据：简述本工程所列有关设计规范、批准文件和依据性资料中与动力专业有关的内容及其它专业提供的相关资料。2)设计说明书。a）供热热源及燃料；供热范围；房地产E网-房地产物业管理资料库耗热量估算；锅炉房、热交换站面积、位置及层高要求；环保、消防安全措施。b）供煤气煤气气源；煤气供应范围；煤气计算流量；消防安全措施。场地自然条件表一（ZB-SJ-Z02-F01）表1.1.1填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况场地位置场地城市位置图表达场地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作场地周边区域位置图表达场地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作场地现状场地红线图场地面积、角点定位、红线尺寸、标高□已收集场地现状照片标明拍摄点与目标点位置□已制作场地地形图场地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌□已收集须保留植物与水面分布图须保留植物与水面的定位□已制作说明：房地产E网-房地产物业管理资料库本表格所列为描述场地自然条件所需的图纸目录。应在项目策划论证阶段收集、制作完成，并作为进行规划草案、概念设计、实施方案设计的基础资料。2.在项目策划论证阶段，若政府提供的“场地红线图”、“场地地形图”深度不足，则应在项目设计管理阶段落实并确认此二图纸。场地社会条件表一（ZB-SJ-Z02-F03）表1.2.1填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称图纸名称内容要求完成情况集团评审会成果选项房地产E网-房地产物业管理资料库区域现状图表达场地及其周边（道路、周围建筑物等）的现状特征□已收集▲区域总体规划图表达政府对场地所处区域的规划设想和建设计划□已收集▲区域交通分析图表达地铁、轻轨、码头、公交流线及场地附近站点；表达私家车赴场地的可选路线□已制作▲周边交通分析图表达场地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等□已制作▲周边道路断面图表达场地块周边道路断面各分项尺寸□已制作周边公共设施图表达场地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施□已制作▲市政管线图表达给水、雨水、污水、煤气、电力、热力、等接口位置、管径、埋深、标高等□已收集说明：1.本表格所列为描述场地社会条件所需的图纸目录。应在项目策划论证阶段收集、制作完成，并作为进行规划草案、概念设计、实施方案设计的基础资料。2.上表中“▲”表示报送集团方案过程沟通及评审会必须完成的图纸成果。房地产E网-房地产物业管理资料库场地社会条件表二（ZB-SJ-Z02-F04）表1.2.2填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称当地政策法规要求日照间距系数消防要求□无特殊要求人防要求抗震设防烈度度立面风格要求□无特殊要求环保节能要求材料限制其它要求□无特殊要求规划设计要点总用地面积ha□部分项暂无要点总建筑面积m²容积率建筑密度绿化要求房地产E网-房地产物业管理资料库配套的名称与面积要求退线要求（退道路红线、退征地边界、退绿线、退黑线、退蓝线等）其它要求□无特殊要求（名词解释：紫线、红线、黄线、绿线、蓝线、黑线是我们在规划图纸上看到的“六线”。“红线”控制主干道及以上级别道路用地边界；“黄线”控制城市建设区边界；“绿线”控制生态建设区边界；“蓝线”控制河流水系、滨水地区边界；“紫线”控制人文景观保护区、历史街区、文物保护单位边界；“黑线”控制主要市政公用设施以及走廊用地边界。）房地产E网-房地产物业管理资料库