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2008年度中国房地产企业百亿榜深度分析易居中国中国/上海，2009年1月特别提示：本报告未经易居授权请勿引用。特别声明：本报告中所采用的数据，是由上海克而瑞信息技术服务有限公司利用自身布局于全国45个大中城市的研究网络采集的海量数据中,选取房地产典型企业作为研究对象,每月进行动态监测分析的研究成果。除特别注明外，均来源于我公司CRIC数据库系统。报告中的分析评述，仅代表个人观点，不作为研究结论或投资依据，望善加利用并慎重决策!对有关信息或问题有深入需求的，欢迎致电克而瑞（中国）研究中心。如需索取相关附件，请联系：86-21-60868033王海燕本报告将2008年百亿企业作为主要研究对象，报告详细分析了销售超过百亿的房地产企业的经营现状，结合易居－企业研究的方法论，对企业经营状况进行跟踪剖析。我们的主要观点是：央企成为2008年房地产市场最大的赢家，在对外部环境假设不变的情况下，我们认为2009年央企将继续有超过一般类型房地产企业的表现。特别需要关注的企业有保利地产、中海外、招商地产和中粮地产。万科确保了企业的现金流稳定，为2009年预留了战略调整的空间。凭借成本领先带来的高安全边际和产品上的价值让渡，碧桂园的经营模式为企业提供了避风良港。风险提示：业务结构性失误的富力、区域结构性失误的雅居乐和战略节奏性失误的金地都将面临较大的经营风险。3房地产企业销售收入超过百亿，按每平米5000元的均价计算，在一年中至少要销售200万平方米以上的物业。如果按照10万平方米的大盘计算，至少要售罄20个。房地产企业如果能持续取得超过百亿的销售收入，可售项目及土地储备至少要能够连续提供三年，可售项目及土地储备总面积超过420万平方米，相当于同时运营42个10万平方米的大盘。2007年榜单百亿企业市场集中度（5.96%）2008年百亿企业市场集中度（约8%）市场下行，百亿榜集中度进一步上升。万科稳稳领先，央企全面崛起排名企业名称销售收入[亿元]1万科4832中海外2093绿地1904碧桂园1745富力1496保利地产1417合生创展1138雅居乐1029龙湖地产10210世茂集团10011金地集团9712绿城集团77排名企业名称销售收入[亿元]排名变更市值变化[%]1万科479→-64.22%2中海外234→-43.50%3保利205↑（3）-55.57%4碧桂园175→-79%5富力160→-69.24%6绿地160＊↓（3）N.A.7世茂集团123＊↑（3）-67.22%8龙湖地产115↑（1）N.A.9金地114↑（2）-68.09%10绿城108↑（2）-73.4%11合生创展105＊↓（4）-74.1%12雅居乐116★↓（4）-71.55%2008年度中国房地产企业百亿榜＊标注为预测值；★雅居乐的116亿销售收入中包括出售海南项目股权的52.8亿收入，扣除这部分收入，实际收入仅为63.2亿元。注：本报告所有榜数据均为CRIC监测数据，仅供CRIC客户参考；所有榜单中数据尽量采用权益销售数据。4未来的王者百亿企业的潜在风险百亿企业杰出能力百亿企业基本面数据近期中国房地产企业发展环境研究5百亿企业基本面数据盈利能力偿债能力成长能力规模分析结构分析销售量分析空间结构分析产品结构分析存销比基本面土地储备在售项目存货消化期6伴随着房地产市场下行，百亿企业2008年盈利能力普遍出现下滑基本面：盈利能力销售毛利率(%)销售净利率(%)净资产收益率(ROE)(%)总资产净利率(ROA)(%)20071H20083Q200820071H20083Q20081H20073Q20071H20083Q20081H20073Q20071H20083Q2008万科41.99—40.4814.97—11.69—9.34—7.67—4.46—3.63中海外46.5347.26N.A.25.3521.69N.A.20.03N.A.8.14N.A.8.40N.A.3.28N.A.保利38.50—49.2420.06—26.34—7.69—10.13—3.48—4.74碧桂园46.0952.53N.A.23.7014.33N.A.40.41N.A.5.36N.A.15.59N.A.2.60N.A.富力37.5436.30N.A.35.9837.23N.A.50.81N.A.11.99N.A.13.16N.A.2.80N.A.世茂房地产42.6958.73N.A.45.0049.87N.A.27.30N.A.4.91N.A.12.47N.A.2.18N.A.金地43.85—48.2817.67—11.59—6.01—4.06—4.20—2.64绿城35.9636.69N.A.17.5220.96N.A.14.80N.A.4.23N.A.3.97N.A.1.01N.A.合生创展40.0851.96N.A.31.8825.64N.A.27.37N.A.4.98N.A.9.67N.A.1.77N.A.雅居乐50.4947.63N.A.20.47189.20N.A.25.67N.A.40.40N.A.9.14N.A.14.08N.A.7销售衰减和支付土地款增多，造成企业的净负债率普遍上升，部分企业资金状况已经亮出红灯企业净负债率资金安全度（考虑到基本面）200620071H20083Q20081万科17.30%27.00%44.30%42.60%●2中海外34.00%30.20%57.50%N.A.●3保利109.50%63.10%112.80%129.50%●4碧桂园168.50%33.00%21.00%N.A.●5富力71.50%139.50%138.00%N.A.●7世茂房地产-22.40%-35.10%-14.20%9.30%●8金地92.00%70.30%90.10%86.80%●10绿城74.00%88.00%116.50%N.A.●11合生创展61.00%53.00%66.00%N.A.●12雅居乐2.20%60.30%60.20%N.A.●符号示意：●良好●一般●较差基本面：偿债能力8调整存在时滞效应，2008年百亿企业尚能维持成长速度每股收益同比增长率(%)销售收入同比增长率(%)净利润同比增长率(%)股东权益同比增长率(%)总资产同比增长率(%)20071H20083Q200820071H20083Q200820071H20083Q200820071H20083Q200820071H20083Q20081万科87.18—-28.6298.27—59.04110.81—18.7696.13—2.77100.51—21.352中海外60.2855.21N.A.52.45125.22N.A.76.3068.83N.A.70.1268.72N.A.79.9672.02N.A.3保利96.97—4.00101.31—71.22121.77—125.38227.80—9.91147.73—32.794碧桂园N.A.-35.88N.A.123.3423.27N.A.172.19-55.89N.A.1362.6614.05N.A.152.3226.97N.A.5富力138.53133.33N.A.45.0130.80N.A.148.37133.32N.A.53.1061.80N.A.103.7452.84N.A.7世茂房地产49.01-58.11N.A.34.17-23.97N.A.79.56-55.89N.A.60.0212.33N.A.41.7932.97N.A.8金地84.51—-55.32110.10—31.28103.34—7.02169.21—4.50133.91—47.1910绿城-42.2022.22N.A.-10.34-16.03N.A.-27.2431.72N.A.85.3711.09N.A.84.2473.70N.A.11合生创展100.0090.91N.A.60.84148.90N.A.126.38122.54N.A.127.93132.69N.A.88.1274.59N.A.12雅居乐58.03640.00N.A.54.49-26.68N.A.69.24641.19N.A.22.3367.77N.A.64.1959.23N.A.基本面：成长能力99资料来源：企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统企业名称06年新增土地（万平方米）07年新增土地（万平方米）08年新增土地(万平方米）同比增幅碧桂园——385596-97.51%金地12750490-82.14%中海外6501030280-72.82%绿城4481022383-62.52%世茂房地产630751319-57.52%合生创展270754356-52.79%万科12221143735-35.70%雅居乐930948766-19.20%保利385755639-15.36%企业名称2007年新增土地金额（亿元）2008年新增土地金额（亿元）同比增幅碧桂园86.357.63-91.20%中海外433.9467.17-84.50%金地161.4335.1-78.30%雅居乐87.9726.27-70.10%万科409.19128.48-68.60%保利178.1862.3-65.00%绿城181.8174.19-59.20%世茂房地产116.9376.22-34.80%2008年百亿企业对于土地市场普遍持谨慎态度，拿地节奏明显放慢，在土地购置方面资金投入大幅减少典型企业2008年土地购置面积一览表典型企业2008年土地购置资金投入一览表土地储备：规模分析10注：百亿企业2007年的数据除中海外、绿地集团和龙湖地产外，全部来自CRIC系统；2008年数据全部来自CRIC系统2008年百亿企业土地储备的主要扩张方向是长三角及环渤海区域，具有较强政府背景的企业在X区域购置土地比重明显加大企业名称长三角环渤海珠三角X区域2008年2007年2008年2007年2008年2007年2008年2007年保利25%25%22%32%N.A.18%54%25%碧桂园N.A.19%100%23%N.A.16%N.A.42%合生创展N.A.8%100%26%N.A.62%N.A.5%金地N.A.37%N.A.34%N.A.14%100%15%绿城91%78%9%0%N.A.N.A.N.A.22%世茂房地产50%57%50%3%N.A.5%N.A.35%万科23%29%34%19%18%34%25%19%雅居乐3%2%N.A.1%97%92%N.A.5%中海外53%13%9%41%5%13%33%32%土地储备：结构分析11增加销售两条路径：扩大销售面积和提高销售单价。2008年大部分企业是通过扩大销售面积来增加销售收入，精品型企业则通过提高销售单价来实现销售收入的增加企业名称销售金额销售面积销售均价2008年（亿元）2007年（亿元）增幅（%）2008年（万平方米）2007年（万平方米）增幅2008年2007年增幅万科479524-8.6%557614-9.2%8,5948,5320.7%中海外23421110.9%27121625.5%8,6359,754-11.5%保利20517020.6%25820029.5%7,9358,537-7.1%碧桂园1751673.0%215261-17.8%8,0126,35926.0%富力16014510.3%16014113.5%10,53010,2872.4%世茂集团123（E）10023.0%1218935.9%10,13911,088-8.55%金地1149816.3%1101081.6%10,3729,01115.1%绿城1081008.0%144159-9.7%11,2489,49718.4%合生创展105（E）1041.0%16614812.2%5,6757,020-19.2%雅居乐11610114.9%16514117.0%7,9827,19610.9%在售项目：销售量注:中海外、世茂集团和合生创展的数据为预测数据12