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前言/基本方法没有一个项目是纯靠策划能够成功的，从产品到配套到工程到销售到渠道，全员的协作配合，缺一砖而溃全堤，而策划，是在最初阶段帮助我们认清自己，认清别人，同时整理一套清晰的方法与思路的过程。资讯输入↓市场要什么？——市场分析↓我们有什么？——产品分析↓我们要去哪里？——定位分析↓我们如何去？——推广策略↓应该怎么做？——广告执行↓想法输出基本脉络起势→市场分析→我们首应慎识自我，同时必须谨思周物运势→项目定位→我们不只开发楼盘，我们是在经营城市造势→推广策略→消费者买的是生活，不是一套三房两厅【第一式】我们在哪里？整体分析——我是谁？（自身项目认识）我的位置在哪里？（大市场形式）我面对的是谁？（竞争项目）整体分析阶段看和想的广度、深度、长度、高度将决定项目的未来命运起势市场分析→我们首应慎识自我，同时必须谨思周物一、项目基本情况1）项目地理位置：本项目地块位于北塘区青石路与春申路交叉口西南侧，东至春申路，南至京杭运河，西至通惠路，北至青石路。占地227442.5平方米。A、D、E、J、K块：商业；B、C、F、G、H、I块：商业、办公、居住，整个项目拟建设包括住宅、商业、宾馆、娱乐、餐饮、休闲和配套公建设施等各种业态的无锡市中心城区最大的城市综合体之一。本案霞美路保留住（柯兰公寓）青石路小三里桥街保留教堂民主街吴桥东路通惠路2）项目外围配套归总：教育配套后祁街小学、外国语学校、吴桥中学、第9中学商业、娱乐休闲配套各大银行营业网点、邮局基本齐备超市：沃尔玛、好又多（诚隆超市）娱乐：及各种餐饮、娱乐。为商业积聚区医疗配套第三人民医院（三级甲等）、解放军101医院、北塘医院、新亚门诊部公共交通便利性青石路:29、60、85、90、313路；吴桥东路57、58、202路私家车交通便利性青石路－北大街－中山路；北大街—春申路－蓉湖大桥－盛岸路青石路－通惠东路－火车站；青石路－吴桥－通惠西路交通、噪音情况青石路为商业街，比较拥堵，为繁华商业机街区、噪音较大景观配套南侧的古运河；黄埠墩（江心岛）；江苏省最大的天主教堂“若瑟堂”；江尖公园；远眺惠山规划发展趋势地处北塘新城中心地段，将规划为紧邻市中心的次级的中心商务区，以商业、旅游、餐饮、休闲、娱乐为主北塘区是无锡市三个中心城区之一，位于无锡中心商贸区的西北部，面积31.5平方公里，全区常住人口31万。江南灵秀之地交通便利之地商贸繁华之地境内有风光秀丽的江南第一山――惠山、天下第二泉、寄畅园、惠山寺、黄埠墩等名胜古迹。明清盛极一时的“无锡米市”就源于北塘，林立的钱庄、布行、山货行使北塘成为无锡近代商贸业的发源地。近年来，北塘区充分发挥中心城区的独特优势，形成了以胜利门、青石路为核心，集餐饮、购物、休闲娱乐为特色的中心商贸区，并培育了全市唯一的一条旅游餐饮特色街――青石路旅游餐饮商贸街，使北塘在锡城享有“食在北塘”的美誉。开放活力之地地处京沪铁路、312国道、京杭大运河、沪宁高速公路构成的交通要地，火车站、汽车站近在咫尺目前已有美国、日本、香港、台湾、韩国等外商投资企业百余家。开放型经济已成为北塘经济社会快速发展的重要推动力。2009，我们为竞争做好准备：1）市场成交量由刚性需求释放交接为改善性需求支撑，同时高档住宅逐步放量，致使成交价格稳步上扬。2）金融危机下，市民为了实现货币的增值保值，投资需求冒出“苗头”，高端物业占据了六月的23%的市场份额3）北塘区供应量相对较少，6月份存量房源居各区倒数第二位，去化速度较快4）北塘区整体成上升趋势，09年下半年市场供应量有限，入市时机佳。5）对于后势来讲，主要看两方面情况：一是政府宏观政策会不会再有大的变化，目前中国经济比较平稳，如果国外主要经济体的经济等有所改善，中国接下来的宏观政策应该会保持相对平稳积极的态势，将有利于树立消费者的信心;二是开发商跟消费者心态之间的碰撞。如果这个时候大家心态都相对平和一点，对通货膨胀的恐惧少一点，房产市场在下半年甚至明年就应该不会有大的波动幅度，会保持稳中有升的格局。目前很多楼盘都在提价，部分消费者会觉得不下手就晚了;但从总体供应情况来看应该不会出现短缺的可能性，当然，对于具有独特稀缺资源的楼盘，出现争购的可能也是完全存在的。所以，一旦市场的这种均衡的心态被打破，加上今年上半年国家货币投放量很大，预期有可能会出现通货膨胀，则房价的大幅上升的可能性是存在的。二、房地产市场环境小结（详细市场数据见市调报告）：三、区域内竞争楼盘概述：项目名规模（万平方米）产品类型价格价格走势涨率户型面积成交比例去化情况装修/毛坯预推盘时间预推盘体量预推盘价格金太湖国际城总68（住宅17）高层；商铺住宅7400一楼商铺40000，二楼商铺18000—200006600-740012%104；1369号楼96.7%；10号楼92.4%一期2栋高层只余少量尾房毛坯10月2栋高层，200套左右住宅未定，报价8000左右凤凰城36高层；小高层；写字楼88008660-88202%100；110；14079.9%一期高层只余少量尾房毛坯11月2栋高层，200套左右住宅9000左右盛世新城28高层；洋房62005250-620018%高层90；140花园洋房100－16086.2%高层基本售磬，剩130㎡以上以及楼层位置较差户型毛坯//二期尚未确定推盘时间蒙特里湾20高层；写字楼；商铺前期报价6380起，近期尚未正式报价//80；100；120；130/未开盘毛坯2010年5.6月//西水东项目70城市综合体，高层住宅预计高层10000元/㎡，小高层11000元/㎡,多层12000元/㎡////未开盘预计10月开盘计划推出2栋高层，2栋小高层，2栋多层，约200套房源/按客户关注楼盘元素点分析排名：按照客户特征，客户依次关注价值点排序：地段，产品，价格，配套，环境，升值潜力，物业，开发商品牌。0510品牌产品地段配套环境价格物业升值潜力本案金太湖国际盛世新城凤凰城西水东蒙特里湾权重本案金太湖国际城盛世新城凤凰城西水东蒙特里湾地段25%998.57.59.57.5产品20%7.578.57.597.5价格15%888.5778环境10%7.57.576.58.56.5配套10%998888升值潜力10%8.587696.5品牌5%878796物业5%777787总分100%8.28.1258.057.1758.6257.37综合排名234615S1-地段优势北塘新城板块中心，成熟的商务次中心位置★★★★S2-人流优势成熟中不断创新的消费区域，人流汇聚★★★S3-产品优势近市中心区域内最大CityMall城市综合体项目★★★★S4-市场优势首创Livingmall——一站式生活全功能城，填补市场空白★★★S5-交通优势毗邻吴桥，城市规划地铁口上盖★★★S6-景观优势南依古运河，天主教堂，遥望惠山及兴建中的惠山古镇，具有高端品位项目重要特质的外部自然环境★★S7-品牌优势开发商实力雄厚，有助于树立项目形象★★SWOT分析：1）优势（STRENGTH）备注：每效用单位用一颗“★”表示，颗数越多表明该指标对项目的影响程度越大（满分5颗）。W1-单期组团体量有限，整体配套无法完全跟进，无法完全还原大盘气势的标准全貌★★★W2-户型规整实用，但出彩点少★W3-周边环境有利有弊★★2）劣势（WEAKNESS）欧风街拥挤交通待拆迁旧居欧风街晚间烧烤夜排档O1-商圈较成熟，人气不愁★★★O2-处于多个经济圈、居住圈、板块圈交界处，辐射范围广且不单一，从长远角度看，客层丰富★★★O3-刚性需求拉动下，引发改善性需求逐步补充，市场逐步走高★★★★O4-近市中心，无锡居住回归都市化趋势明显，市中心环线内住宅，尤其是集中型大规模的景观社区愈发稀缺★★O5-区域大产业发展为长期内人口的稳步导入提供可能性★O6-区域内大量拆迁户为项目积累第一批诚意客户★★3）机会点分析（OPPORTUNITY）T1-上半年刚性需求集中释放，下半年情势并不十分明朗★★★T2-市区其他范围内各大名盘竞争壁垒带来一定风险，区域住宅习惯的引导培育绝非易事★★★4）威胁（THREAT）434332-3-1-2334212-3-32-4-3-2-1012345优势面劣势面机会面威胁面指数值SWOT图表分析工地围墙8米*1块20米*3块20米*2块户外广告牌朝阳广场25.6米*5m1块胜利门广场35米*5m1块；38米*5m1块户型单页套装户型套装封套（中间圆形镂空，现单页反面logo）户型单页反面户型单页正面手提袋设计效果8月28无锡住文化节海报平面展示太湖广场住文化之夜展板主文：直线连通中山路繁华中轴线，地脉天成荣藏传世大宅！超万平米奢美中央广场，澳洲BBC景观大师亲力主笔！城市中心/运河左岸/豪门手笔，彰显纯正锡城新贵血脉！至尊品味，绝世风景，旷世珍藏！太湖广场住文化之夜展板效果图太湖广场住文化之夜历史文脉系列展板9.11-9.12崇安寺二泉广场幸福之家房展会展板本案目标客户群定位概述：综合以上情况看，本案客户群与几个竞争楼盘客户相似度较高，总结如下：本案目标客户集中聚居区目标客户集中工作区历史上的北塘曾是无锡商业繁华地，三里桥米市盛极一时。但让北塘人引以为憾的是，中山路旺盛的商气、人流一直未能向北引过来。北塘板块拥有无锡相对便捷的的大流通体系，以及厚积薄发的快速上升趋势，成为地方经济保持持续增长的重要价值链之一。但是，这并不意味北塘板块已经进入无锡一线城市板块的序列，相比崇安区的绝对商业汇聚中心；南长区的中高端品质定位；滨湖区的绝对景观优势还是差距甚远的。链接二：文脉索引1.悠悠古运河无锡“因水而兴”，南宋中叶至明清时期无锡成为饮誉大江南北的米、布、丝、钱四大码头，成为四通八达的内河航运中心，直至上世纪30年代，这条黄金水道――古运河，造就了无锡民族工商业的繁荣昌盛，且长年不衰。2．黄埠墩景观黄埠墩。黄埠墩，又名小金山，面积220平方米。明人王水积《锡山景物略》记载，黄埠墩上“旧建文昌阁、环翠楼、水月轩，垂杨掩映，不即不离。”清康熙、乾隆时整修，咸丰时毁于战火，同治初复建，民国十六年(1927)重建园通寺、环翠楼等，1958年因大运河改道工程重被拆除，仅存一墩。1983年移建张元庵戏台于此，为纪念民族英雄文天祥而改名正气楼，绕墩筑以花墙、设门于东南侧。3.码头文化在古运河及城中河道两岸，成为最亮丽最独特的风景线，是那些码头。谈到无锡的码头，老无锡都知道，其大部分都集中在北塘。从码头的功能和特色来罗列，除了古时南北接官亭码头外，最多且富有江南情趣的是市民生活码头。许多无锡市民，是“枕河人家”，傍河而居，淘米洗菜汰衣服都离不开生活码头。至1949年底，无锡城乡仅生活码头就有900多座，可谓星罗棋布，成为水城一景。4．米市崛起4、无锡米市19世纪末20世纪初时，无锡和长沙、芜湖、九江并称为全国四大米市，当时粮食堆栈容量为东南各省之冠，成为全国五大碾米中心之一。众多的粮行和仓库集中在北塘运河两岸，尤其是三里桥沿岸。每年在无锡交换的稻米达到400万石到800万石，大米和其他粮食的转口贸易十分兴旺。民国后，漕运废止，但是无锡米市以其传统的经营基础的和便利的水陆交通，仍然是江南粮食的集散中心，粮行栉比次鳞，盛况依旧。在黄埠墩旁的岸边，至今还立有一块牌楼，额书“无锡米市”。5.金融、民族工商业应运而生无锡发达的粮食集散贸易，促使各地客商携带大量金银货币到无锡来经商贸易，资金向无锡汇聚，推动了钱庄的产生。荣氏企业的发展是从1896年与人合作开设钱庄算起的。向苏州拆款金额常年达二、三千万元之巨。在这个基础上，无锡有的商人在本地创办了近代银行。钱庄和银行所汇聚的资金为民族工业企业的资本筹措和经营运行，提供了必要的融资环境。6.江苏最大的天主教堂位于项目南面保留建筑的的天主教堂叫“若瑟堂是江苏省内最大的天主教堂。在18世纪20年代建造。目前新建的哥特式钟楼，高达62米，成为无锡北大门—座特色建筑，在古运河边构成了一道独特的风景线，特别在复活节、圣诞节，教徒云集，热闹非凡。7.北塘旧影欧风新颜随着锡澄路、凤宾