写字楼案例分析-深圳卓越世纪中心

1深圳卓越世纪中心案例介绍2【项目属性】卓越世纪中心位于深圳CBD南区，是集商务、居住、商业、酒店为一体的标杆城市商务综合体项目名称深圳卓越世纪中心项目地址福华五路以北，福华三路以南，金田路以东，海田路以西占地面积30163㎡建筑面积466000㎡商业面积40000㎡项目组成项目由4栋楼组成，其中1号楼为超甲级写字楼，4号楼为甲级写字楼，3号楼为小面积办公产品，2号楼为商业、酒店、公寓复合型产品开发商深圳卓越世纪城房地产开发有限公司建筑设计公司美国LEOADALY公司停车位1550个物业管理公司卓越物业3【区位分析】项目位于福田中心南区，深圳会展中心东侧，市政配套设施齐全，周边高端写字楼聚集，区位优势明显市民中心会展中心卓越世纪中心会展中心站4【交通分析】拥有地铁1、4号线换乘站（会展中心站），东面紧邻海田路、南面紧邻福华四路、西面紧邻金田路、北面紧邻福华三路，至香港深圳各个区域交通便捷5【周边配套】拥有丽兹卡尔顿、香格里拉、喜来登等8大顶级酒店，怡景中心城、COCOPARK与晶岛国际3大集中商业配套，花旗、东亚、建行等多家金融网点覆盖6【产品设计】卓越集团特邀请世界知名建筑设计师LarryKOltmans担当设计，以富于城市氛围商务综合体物业为开发原想，设计代表永恒的钻石切面里面效果，将成为CBD夜空的永恒钻石7【产品功能】项目由4栋塔楼和裙楼商业组成，其中1号楼为超甲级写字楼，4号楼为甲级写字楼，3号楼为小面积办公产品，2号楼为商业、酒店、公寓复合型产品楼栋物业类型建筑面积㎡层数高度（米）1号楼办公120281.92642802号楼办公49307.2159268酒店26966.92公寓25163.213号楼办公37388.2341504号楼办公64428.637185.58【商业分析】“深圳CBD时尚购物中心”定位，服饰零售为主，搭配大量餐饮，满足商务客群需求各层业态分布情况楼层业态主力业态业态代表品牌4F休闲娱乐餐饮休闲娱乐大型餐饮四季时光国际会所、海底捞3F零售、餐饮、休闲娱乐零售BENBO、SELECTED、俏江南、原味主张、思妍丽2F零售餐饮零售MO&CO、Fiveplus、BASICHOUSE、DAZZLE、埃克斯咖啡、COSTACOFFEE、O’coffee1F零售、餐饮服务类服务零售中国银行、汇丰银行、南洋商业银行、中国工商银行、PINKO、Marisfrolg、音儿、百丽-1F零售餐饮超市Smart超市、适香、江南味道、面点王、大家乐、粥乡、禾绿回转寿司、猫屎咖啡EVOLI9【商业分析】外部辐射性较弱，以内部自身商务消费为主，餐饮类占比较大，人气相对较强，但服饰零售类经营人气较差餐饮类占比较大，人气相对较强①卓越intown餐饮面积比例占整体面积中的34%②餐饮品牌代表：俏江南、江南味道、适香餐厅、海底捞、丽水人家、猫屎咖啡、costacoffee、o’coffee、、山小屋、禾绿回转寿司、粥乡、黑旗鱼铁板烧、大家乐、赛百味、原味主张45%34%8%5%8%卓越intown业态组合情况零售餐饮休闲娱乐美容服务类服饰零售类经营人气较差①服饰零售类面积比例占整体面积中的45%②品牌代表：pinko、insun、GXG、Marisfrolg、Fiveplus、DAZZLE内部自身的商务消费人群为主①外部辐射力有限，造成整体服饰类消费人流较少，缺乏零售人气10咖啡11美食12时尚13生活14【写字楼分析】卓越世纪中心1号楼为超甲级写字楼，拥有顶级商务配置和标准化高品质商务配套服务1物业类别国际甲级写字楼标准层高4.1m标准净高2.95m使用率66%设备层/避难层为18层、33层、49层标准层面积1900m2——2000m2玻璃幕墙中空LOW-E玻璃幕墙（信义玻璃）通讯系统卫星电视信号、无线网络覆盖安保系统24小时安全监测、保安巡逻消防系统烟感、温感探测15【写字楼分析】卓越世纪中心1号楼高280米，多元化的户型配比满足不同类型企业的实际需要房号低区中低区中高区高区120924324024025186863763868629037648686290240518822286618822224078686886869518610209243各区户型面积（m2）16【写字楼分析】卓越世纪中心2号楼为皇岗商务中心，皇岗股份自己持有。建筑空间设计与1号楼相似，标准层面积1900m2——2000m2，层高4.1m2楼层物业类别54-59皇岗股份自用40-54皇庭国际公寓26-38皇庭酒店4-26皇岗股份持有。对外出租（租金230-280元/平米.月）17【写字楼分析】卓越世纪中心3号楼为小面积办公产品，以boutiqueoffice办公室理念，打造个性化办公产品3“Boutique”源起于法语，原意指时尚、精品。如今，“Boutique”概念，意义广泛，包括精品经营、富于个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心尊贵服务。Boutiqueoffice专指精品商务公寓标准层面积1300m2，（A座730m2，B座600m2），层高3.6mboutiqueoffice办公室理念：18【写字楼分析】卓越世纪中心4号楼为甲级写字楼，标准层面积1960m2，标准层高4m4房号12345678910低区300116123121299298121123116300中低区301126130122300299122130126301中高区299129132128297297128132129299高区53242654841119【LEED认证】华南地区首个申请Leed金级认证项目，从施工图到施工过程直至验收使用全程接受美国绿色委员会监管，全部过程完全接轨国际环保节能最高要求20【顶级物业服务】卓越•世纪中心由国际金钥匙提供全程物业的资产管理和运营服务顾问，引入礼宾式服务，打造世界级商务服务品质21【华丽大堂】高挑空双层大堂设计，有效缓解高峰期上下班人流，同时体现真正的高端品味，给人十足的仪式感和尊崇感2223【VAV空调系统】项目使用的是特灵（中国）冰蓄冷VAV空调系统，降低能耗，有效提升使用品质VAV原理：VAV是VariableAirVolume的简称，在输冷/热介质不变的情况下，通过改变风量来调整温度VAV优点：夜间蓄冰、白天供冷，降低空调运行费用20~40%；与传统空调比较，管道无冷凝水，不渗漏，确保办公设施安全；自带新风系统，进行初效过滤和紫外线杀毒24【高端电梯】原装进口三菱电梯，创造高效舒适的商务环境，全面提高客户商务效率，1号楼电梯25部，2号楼电梯24部，3号楼电梯7部，4号楼电梯14部25【网络架空地板】采用网络架空地板，方便企业铺设网络系统施工表面处理：环氧喷涂的静电喷涂处理，耐腐蚀、耐刮擦，有效克服对电子元件有巨大破坏力的静电、阻然的危害，提高电子设备的稳定性架空方式：采用10cm架空，方便企业铺设网络系统施工尺寸：60（长）×60（宽）×33（厚）mm26【停车场】地下负二层和负三层为停车场，共有1550个车位，智能化停车系统，方便高效快捷1、3、4号楼地下停车场相连通，车位数共1550个（其中部分双层机械停车位572个）2号楼的停车场单独设立，车位数共：465个27【车流动线】项目共有5个车辆出入口，动线设置合理，出入方便