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中国产业地产发展特点与趋势环球力量一脉相承1商业写字楼住宅……•投资较少•政策支持•稳健增值•……引言产业地产下一块蛋糕？国家宏观调控从严从紧，未来几年活跃程度将持续降温；市场开发较为成熟，同时，尤其一线城市用地供应有限;受宏观调控影响较小，是目前比较活跃的地产板块之一；……3·如何打造成功的产业园区4·案例分享2·产业地产发展特点及趋势1·什么是产业地产2目录1·什么是产业地产3定义4工业•工业园•科技园•商务花园•……物流•仓储物流•商贸物流•……产业地产，目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是：以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园（BusinessPark）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。从发展意义上，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力；帮助产业提供集聚发展平台，提高产业发展速度；帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。产业地产如经济开发区等；如高新科技园等；如总部基地，创意产业园等；……普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，特种仓库等；主题型专业市场（服装、电子、原料等）国际采购中心等；……价值曲线5工业园—工业厂房15～25元/㎡商务花园—总部基地/科技园区40~100元/㎡物流园—仓库30~50元/㎡商贸物流—专业市场50~300元/㎡产业地产的收益预期一定程度上反映了产业地产发展的价值轨迹——产业地产更高的价值实现在于支撑产业的上游（研发设计）及其下游（终端市场）。主体构成6政府开发商企业产业地产指导者，提供政策，税收支持，参与或部分参与土地一级开发前期进行土地开发，中前期建设与招商，负责后期服务运营终端用家，企业运营参与者，通过有偿方式使用开发者管理服务在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中政府实际扮演着开发商的角色。开发模式7开发模式园区综合模式地产商模式企业自用基金模式政府模式…………………………价值实现方式8土地增值•土地基础设施配套建设与完善及营销推广开展会带来土地自身的升值物业租售•通过部分或者全部出资/出售产业物业实现产业地产的收益物业经营•产业物业及其配套建成后，通过针对性招商以及提供运营管理服务带来收益资产融资•资产融资是实现产业地产价值另一途径，可分为债务性融资和权益性融资四种产业地产价值实现方式2·产业地产发展特点及趋势9产业演变轨迹10产业基础产业链产业集群产业网横向发展纵向发展整合发展土地厂房产业楼多元物业起步工业区成熟工业区起步产业区成熟产业区产业的点式发展向着网状发展是产业地产内部产业的重要的特征表现。总体发展历程及趋势—工业：产业综合体11动因存量•先进制造业•仓储物流•标准的产业楼•研发•总部经济•业务整合政府和功能区开发商私人业主、生产制造业地主本地和国外综合性开发商开发商参与度•后台服务•研发2000s1980s1990s未来时间类别工业园（如蛇口工业区）科技园(如深圳高新园）商务花园（如北京丰台ABP）产业综合体（融合研发设计，商务办公，高端制造制造，综合配套等复合功能）产业集群制造研发功能现代服务业产业集群总体发展历程及趋势—物流：供应链集成园区122000s1980s1990s未来时间类别仓库区现代物流园商贸物流园（如深圳笋岗物流园）供应链集成园区功能仓储配送等第三方物流等商贸功能，展示交易，第三方物流等融合展示交易，国际采购，第三/四方物流，物流金融等于一体的综合园区物流园商贸园发展趋势13四大趋势功能产品服务理念发展趋势14第一代：工业园的演变第二代：商务与社区第三代：发展邻里关系第四代：产业综合体/企业综合社区基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重于基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素，与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区功能——综合化，社区化产业地产功能发展阶段比较发展趋势功能产品服务理念15发展问题商务花园——产业综合体/企业综合社区产业/房地产功能单一项目规模（商务）园区规模（商务+新产业）发展周期长产业发展产业发展+多元房地产人口不足、位置偏远产业人口导入产业+综合功能导入配套不足商务配套休闲配套交通压力、潮汐现象配套班车休闲、生活物业绿地、环境维护公园概念生态概念收益能力差单一商务研发产品多元产品营运管理困难物业管理物业管理+产业+金融服务平台商务花园与产业综合体的比较发展趋势16生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。理念——生态、环保、智慧、低碳、可持续发展等发展趋势功能产品服务理念发展趋势17附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱动产业地产发展和体现吸引力的重要因素。产品硬件附加价值配套服务附加价值服务体系附加价值•提高产品技术含量，增加产品品质；•高复合度项目开发，包括功能复合及产品复合；•完善配套，建设可循环体系；•突出社会影响，强化区域及高品质的环境景观建设；•建立对客户的完善营销服务体系和标准•采用先进的物业、商业服务标准及水平•与配套产品建设保持同步的服务措施•为客户提供政策支持体系•实现的内部服务交流平台•完备的企业服务体系产品——更高的附加值产品增值的三个维度发展趋势功能产品服务理念发展趋势18核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱动力。服务——社区化服务体系模式服务体系企业俱乐部企业外交官网络社区秘书室智能化体系个性化服务模式政策体系员工生活配套税收优惠无费区融资交流平台一站通关社区化服务体系两种模式发展趋势功能产品服务理念3·如何打造成功的产业园区1920满足产业/企业需求园区可及性（区位交通等）科学合理的定位园区环境品质政府支持（优惠政策等）园区服务品质产业园区成功的七大关键因素……建筑规划、设计与质量开发思路的转变21“盖物业”向“造平台”转变——传统的“盖物业”的思维，转向为入住相关企业、员工等提供产业服务，打造产业服务平台。“做产品”向“创服务”转变——产品观念突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全新的服务体系。“单一功能”向“综合功能”转变——功能方面突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、产业服务于一体的产业综合配套区开发。产业园区开发前需要考虑的问题22产业分析与选择？研究合适的开发定位？项目潜在的客户在哪里？客户的需求特点是什么？产品开发组合、形式及合理配比？对各物业类型进行合理布局、设计？选择合适的开发时序及规模？合适的财务安排？……解决定位问题——科学合理的发展定位23宏观经济环境分析宏观环境分析政府规划定位分析项目市场分析可比案例参考和同比项目分析规划定位概念、开发方案开发定位产业研究物业研究产业定位客户需求分析企业需求调研目标客户定位用地平衡项目功能/形象定位总体规划方案建议开发战略财务可行性分析解决产业问题——产业地产开发的灵魂24产业定位可行性世界发展趋势中国发展趋势所处地区产业发展周边地区产业发展所处城市产业发展所处区域产业发展竞争优劣势人才情况人文生活产业发展支持区位优劣势经济发展宏观经济微观经济产业定位发展潜力经济产出政策支持配套服务需求用地需求社会效应解决产业与产品：理清产业与园区开发的关系自然形成产业布局产业链研究政府中长期规划导向土地需求（工业/物流/产业/住宅/商业/公建）人口研究（年龄/收入/家庭结构）工业、产业物业酒店、工业商业、文教住宅、商业办公物业开发商开发背景/目标营运模式/实力经验/团队静态分析——内部逻辑性产业布局——寻找未来定位开发定位产业定位物业需求经济效应土地需求资金投入量经济效应融资条件资金计划投资收益资产战略基础建设道路要求26服务外包面积需求支付能力电子信息文化产业环保节能支付能力和面积需求都因公司规模而差异较大行业聚集效应明显，对项目氛围要求很高面积需求一般支付能力较弱为人力密集型行业，需要丰富的配套设施面积需求根据企业规模而定，金融外包需求面积较大支付能力较高为人力密集型行业，需要大量配套设施面积需求较大承租能力一般行业目前还处于发展初期，因而面临着大量企业的规模都较小主力租户群体次主力租户群体战略租户群体示例：某产业园项目产业发展策略解决产品问题——“客户为本”的产品组合27政府政策及规划物业发展规律市场竞争环境本体地块解析独栋总部SOHO办公企业孵化器研发办公生产制造配套酒店配套宿舍配套商业独栋总部基地配套宿舍孵化器/SOHO研发办公物业类型示例把握不同产业地产类别的关键指标28类类型型加工制造型加工制造型物流型物流型研发及高科技基地型企业内脑型后台服务型联合国等国际组织总部型交通交通产业链产业链政策政策商务商务人流人流信息流信息流物流物流技术流技术流资金流资金流环境环境其其它它不同产业地产细分类别下的关键指标工业园区物流园区商务花园商贸物流4·案例分享29工业30金地“门道”，珠海项目概况：位于珠海市香洲区南屏镇洪湾工业片区，占地面积约70万㎡。产品特色：全国具有代表性的花园式商务花园项目，作为香洲区文化创意产业的一个载体，在珠海率先引进了EOD的概念，营造绿色生态研发办公区。DTZ服务内容：项目前期策划、营销策划、招商代理等全程发展顾问。31金地门道32金地门道33金地门道34金地门道35TCL国际E城，深圳项目概况：位于深圳留仙洞高新产业区，占地26万㎡,建筑面积约44万㎡产品特色：项目分期进行开发，产品涵括产业研发楼，产业商务楼等多物业类型，在运营模式方面进行了创新性的探讨。DTZ服务内容：前期策划服务。36华南城，深圳项目概况：位于深圳市龙岗区平湖物流基地园区，规划总建筑面积为220万㎡。产品特色：纺织服装、皮革皮具、印刷纸品包装、五金化工塑胶、电子、建材、家具、小商品、电器等工业原料及商品交易中心，提供相关产品与原料的物流仓储配送及制造业集成服务。商贸物流DTZ服务内容：前期招商策划服务。37产业地产——华南城华南城38产业地产——华南城华南城39长城国际采购中心项目，深圳项目概况：位于深圳罗湖笋岗物流园区，原长城货代市场，总占地约9万㎡，拟规划总建筑面积约30万㎡。产品特色：规划通过通过升级改造发展成为国际物流总部基地、大宗商品交易市场、现代物流公共信息平台，形成新的城市中心区。DTZ服务内容：前期策划与可行性研究服务。40产业地产——长城国际采购中心仓储物流41普洛斯国际物流园，深圳盐田港项目概况：位于盐田港后方陆域西北片区，园区占地面积为18.2万㎡，总建筑面积为30万㎡，共分三期开发建设。产品特色：功能定位为出口监管和保税仓。该项目是深圳第一个采取先进的盘旋车道设计，使车辆能直接到达各层装卸货物。DTZ服务内容：项目可行性研究及招商代理服务。42……感谢聆听，欢迎交流！