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房地产开发企业税收筹划-----------**地产纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。【唐山房地产企业应纳税税率】计税名称税率（%）1增值税2016年5月之前项目5或之后112城建税0．353教育费附加0．154地方教育费附加0．15土地增值税（预交）26印花税（产权转移）0．057土地使用税15元/平米8企业所得税（按利润）25行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。【主要税收筹划方法】一、利用税收优惠二、收入分散法三、增加扣除项目金额法【筹划方法在各阶段的运用】一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标1、确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位2、拟定、签订合同税收筹划（增加扣除项目金额法）：签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图：模式一：合同内甲供（即甲控）在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。模式二：合同外甲供在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。发票材料供应方甲方施工方发票发票材料供应方甲方“甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，需提前做好融资安排。二、招标合同备案1、根据住建局要求进行合同备案三、建设工程施工许可证办理1、办理《建设工程施工许可证》四、施工组织1、施工组织五、办理《商品房预（销）售许可证》六、销售1、项目营销筹备期税收筹划（收入分散法）：为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。2、项目预热期3、项目开盘前准备税务筹划（收入分散法）：成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；增值税税金及附加税率：进销相抵后约5.65%，装饰装修3.39%，可节省2.26%）。注：关键在于如何让客户同时签订购房协议及装修协议，可能对销售造成一定的影响。优点：地产可以节省分出部分7.26%的税金，客户可以节省分出部分6%的费用（契税及维修基金）。缺点：购房客户将来出售时由于购买发票金额较小导致相应的税金增加。如果客户考虑到这一点可能会不愿意接受这种购买方式。4、开盘税收筹划（增加扣除项目金额法）：依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15％内据实扣除。集团公司的广告费，对于与地产公司业务有关联的部分，可由地产公司承担部分费用。5、日常销售税收筹划（分散收入法）：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文规定：房地产企业未完工前采取预售方式销售的，其预售收入应先按毛利率计算当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。据此，我公司“预收账款”应按照15%的利润率扣除相关成本费用后,缴纳企业所得税。税务稽查重点：企业预售款金额。查实企业预售款后，以此作为企业补交增值税及附加、土地增值税（2%预交）、企业所得税。税务稽查局获取企业预售信息来源：银行、房管部门。企业应对：依据购房合同。购房合同分三类：全款、分期付款、办理按揭。对按揭类客户，需及时去税务局开票，及时办理按揭。对全款、分期类客户，可以暂缓开出发票。未开发票的收据，暂缓进财务预售帐款科目。6、清盘七、工程建设1、主体施工2、变更签证3、工程款支付筹划方案（增加扣除项目金额法）:取得发票合规：与承包商商量，由承包商开发票，开发商负责这部分的税金。注意事项：开发商需把这部分虚增的成本想法设法放进结算书中，体现在结算造价中。4、外檐装修材料确定。5、甲控、甲分包材料招标税收筹划（增加扣除项目金额法）：以冀东混凝土为例。**项目建筑面积按50000平米计算，单方混凝土招标价300元/方，我方可以按照345元/方结算（需签定合同），达到虚增成本的目的。6、水、暖、电安装（每户外铺底商的水、电、气表分开安装，利于后期的租赁）税收筹划：配合安装公司税务筹划，参与安装合同的签定。7、工程款结算税收筹划（增加扣除项目金额法）：与承包商商量，由承包商开发票，开发商负责这部分的税金。注意事项：开发商需把这部分虚增的成本想法设法放进结算书中，体现在结算造价中。虚增成本的目的：可以少缴房地产企业所得税。开发商多缴了6%左右的建筑业增值税及建筑企业所得税，少缴25%的企业所得税。这也是为什么房地产公司大部分都设有建筑公司的动机之一。不过现在税务局也学精了，对房地产的关联企业查得很严。关联公司的在避税方面的主要作用：虚增成本。当然在其他方面也有作用。8、施工方税收筹划：1）总包以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。2）总包为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。3）总包为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。4）总包跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。5）总包建筑安装工程费:材料（设备）+人工+施工机具使用费+安全措施费+管理费+利润+规费+税金税筹：财务人员要参与招投标阶段、在标书中约定增值税税率：约定3%或约定11%。施工方中标后：建筑安装工程费组成项目中材料（设备）+人工+施工机具使用费+安全措施费+管理费+利润+规费不含税部分已经确认了。下一步就是选择使用税率。施工方可以选择3%税率（甲供），可以选择11%税率，如果都可以抵扣，对开发商的成本没有任何影响。施工方如果可抵扣项少，会选择3%适用税率。开发商可以要求施工方开具3%税率的增值税专用发票。八、毛坯房竣工验收1、毛坯房竣工验收备案九、毛坯房结算1、毛坯房竣工结算2、工程款支付十、精装修工程1、精装设计单位招标2、精装工程设计税收筹划（利用税收优惠）：以设计劳务为例：境外机构除设计开始前派员来我国进行现场勘查、收集资料、了解情况外，设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业。在这种情况下，对外商从我国取得的全部营业收入有税收优惠。3、精装施工单位招标4、成品房装修十一、配套工程1、配套手续2、配套施工3、竣工结算税收筹划：取得合法票据，并附相关工程结算书，最好经集团审计部（或审计部聘请独立第三方）审计。4、与政府收费有关的内容：向政府有关部门争取尽快退返：城市基础设施配套费、城市绿化费、城区建校费、防雷设计费、建筑噪音排污费、余泥清运费的可退返部分，还有新型墙体基金、散装水泥基金。十二、竣工验收1、室内空气检测2、成品房验收备案3、办理住宅准入证所需资料4、住宅准入证手续办理5、竣工备案手续税收筹划（利用税收优惠）：土地增值税的汇算清缴。土地增值税税率：（1）按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必须以财税[2006]141号规定的为准），增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；（2）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（3）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（4）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（5）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。相关文件：国税发[2006]187号（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。十三、入住前准备1、入住准备2、办理地名手续3、物业用品储备4、物业接收钥匙、验房十四、办理入住1、办理入住2、售后维修十五、售后及移交1、投诉处理2、装修管理3、施工资料整理及移交4、供暖5、通煤气6、整体移交物业。税收筹划（收入分散法）：房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳增值税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。7、产品问题总结及反馈8、初始登记9、产权证办理税务筹划（利用税收优惠）：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1.5%.相关文件：2008年10月22日财税[2008]137号10、分户土地证11、土地证办理【期间费用税收筹划】一、管理费用税收筹划（增加扣除项目金额法）：总机构管理费用，可按一定比例向地产公司分摊，增大了地产公司成本，以此减少地产公司的利润。二、利息费用税收筹划（增加扣除项目金额法）：(针对土地增值税)房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在金融机构同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这样两种扣除方式就为企业进行税收筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。地产公司可以从总公司借入部分资金，根据集团公司的利息分割单以及支付利息原始单据复印件入账。地产借入的资金可以用设备、材料预付款的形式支付给集团的关联方。