20120210英利国际广场提报电商方案

英利国际广场EJU电商合作方案目录Part1宏观政策解读Part2重庆楼市观察Part3竞品项目分析Part4自身优劣势解剖Part5易居O2O，赢销英利国际广场Part1宏观政策解读中央政府：调控力度不会疲软，力促房价理性回归重庆：既定调控政策短期不会松口，整体将保持现状全国各地：限购限贷房产税，这仅仅是冬天的开始中央政府：调控力度不会疲软，力促房价理性回归从中央召开的2012经济工作会议，温家宝总理和许多中央领导在多个场合的表态，中央对于房地产宏观调控的决心和力度将在2012年继续坚挺下去。全国各地：限购限贷房产税，这仅仅是冬天的开始虽然各地政府陆续出台一些微调政策，多地银行也在尝试下调首套房贷利率，但整个市场严厉调控的基调依然没变，这样的微调仅仅是对刚性需求的保护和作为调控政策的完善，不能被看作楼市调控的转向。重庆：既定调控政策短期不会松口，整体将保持现状今年的政府报告明确提出2012年会优化房地产市场调控，确保房地产市场平稳健康运行，但今年将再建1350万平米公租房的计划，充分表明了政府仍会通过影响供需关系、限购、限贷、房产税来调控楼市。Part2重庆楼市观察主城1月份成交小有回暖，却难挽市场低迷状态1月渝中区供应成交低迷，渝北、九龙坡、沙区蚕食客户购房者观望情绪不退，要求更全面，房价非降不买大小楼盘打折跑量，力争现金为王主城1月份成交小有回暖，却难挽市场低迷状态2012年1月重庆主城商品房市场成交量大幅下降，供应量大幅下降，价格基本持平！供应：1月供应较12月大幅下降165.22万方，供应量大幅下降，春节期间是房地产传统淡季。成交：1月成交量与上月比大幅下降110.96万方，成交量为77.67万方，房地产持续低迷，又遇到传统淡季，成交下降实属正常。00.511.522.5050100150200250300供应量成交量供求比说明：1、供应量为批准预售量2、本页所涉及数值全部为建筑面积3、监测区域为主城区2011年1月至2012年1月重庆市商品房供求走势图日期11年-1月11年-2月11年-3月11年-4月11年-5月11年-6月11年-7月11年-8月11年-9月11年-10月11年-11月11年-12月12年-1月供应量156.242.4175.04242.39165.67193.47176.15100.33177.3187.99199.73205.1639.94成交量152.858.8118.8145.62110.43110.4790.1696.17116.12147.47152.18188.6377.67供求比1.02230.72111.47341.6645381.5002261.75133521.9537491.04325671.5268691.2747681.3124591.0876320.5142271月渝中区供应成交低迷，渝北、九龙坡、沙区蚕食客户渝北区成交量最大，沙坪坝区供应量排名第一，大渡口区、渝中区成交供应量较小全市主要成交集中在北区和西区，渝北区成交22.9万方，九龙坡区成交11.6万方，沙坪坝区成交11.53万方。沙坪坝区供大于求现象明显，其他区域均为供小于求。说明：1、供应量为批准预售量2、本页所涉及数值全部为建筑面积3、监测区域为主城八区2012年1月重庆各区商品房供求量对比分析区域成交面积比例价格价格平均水平新办预售比例渝中区5.657.27%8929138.41%0.431.08%大渡口区2.222.86%643299.70%00.00%江北区9.7512.55%7238112.20%4.0810.22%沙坪坝区11.5314.84%583690.47%15.1737.98%九龙坡区11.614.93%585990.83%6.0115.05%南岸区8.4910.93%617895.76%0.090.23%渝北区22.929.48%6551101.55%11.4428.64%巴南区5.547.13%507578.67%2.726.81%合计77.68100.00%6451100.00%39.94100.00%1月渝中区市场供应和成交环比大幅下降1月渝中区市场供应量平大幅下降、成交量大幅下降、成交价小幅上涨本月，市场供应量为0.43万平方米，大幅下降涨；成交量大幅下降，成交量为5.65万方，整体成交低。1月，渝中区商品房成交均价为8929元/米，较上月小幅上涨。市场调控没有松动的迹象，但是存款准备金下调，开发商年底冲业绩，优惠幅度加大，以价换量。说明：1、供应量为批准预售量2、本页所涉及数值全部为建筑面积3、监测区域为主城八区指标上月本月环比（%）供求比1.090.08-92.66%供应量（万平方米）17.140.43-97.49%成交量（万平方米）15.785.65-64.2%成交价格（元/平方米）881289291.33%指标1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月供应量（万㎡）6.97030.7827.1811.6319.64.921.8630.3910.925.9617.140.43成交量（万㎡）14.223.258.4312.835.991.366.726.075.468.3512.9815.785.65成交均价（元/㎡）9326914812357115131135311019104111041110091916481988812892905101520253035020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2011年1月至2012年1月重庆市渝中区商品房供求走势图供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）大小楼盘打折跑量，力争现金为王面对日益紧张的资金链，淡市不淡的销售指标，万科、富力、恒大等一线开发商纷纷带头扛起了降价的旗帜，力争快速跑量，第一时间回笼资金。购房者观望情绪不退，要求更全面，房价非降不买综观2011，许多开发商真真假假的降价打折，大多没能打动购房者的心，面对国家坚定的调控决心，他们依旧相信，房价还会继续下降。在非降不买的心里下，购房者还对项目区位、房源质量、各种配套提出了全面的要求。Part3竞品项目分析品牌开发商云集，拔高区域价值，挤压项目优势竞品项目谨慎推货，龙湖时代天街成为神话销售压力促使价格回落，日月光酝酿惊天巨降同质化竞争严重，差异化营销迫切求变品牌开发商云集，拔高区域价值，挤压项目优势渝中区700亿打造第二解放碑，在大坪-石油路-化龙桥区域画下一个圈，区域价值潜力无可比拟，恒大、万科、龙湖、英利、瑞安……众多开发商云集该区域掘金，再造一个解放碑将不只是一个传说。同时，由于竞品项目同质化严重，英利国际广场的优势受到严重挤压。开发商项目英利地产英利国际广场恒大地产恒大名都万科万科锦程龙湖时代天街瑞安重庆天地同质化竞争严重，差异化营销迫切求变区域内各竞品项目同质化竞争严重，项目区位、规划配套、价格差异化优势不明显，但正是如此，差异化营销亟需突变，破解传统营销迷局。龙湖时代天街万科锦程英利国际广场日月光中心广场所在区域渝中区渝中区渝中区渝中区环线位置环线内环线内环线内环线内所在板块大坪板块大坪板块大坪板块解放碑板块地址重庆市渝中区大坪大石路重庆市渝中区渝州路（河运校车站）重庆市渝中区大坪商圈核心（电信大厦正对面）重庆市渝中区较场口民权路88号总建筑面积(㎡)550000639257244614.92720000物业类型普通住宅;普通住宅;普通住宅;酒店式公寓;写字楼;商铺;普通住宅;酒店式公寓;销售状态预售预售预售预售销售报价(元/㎡)138009800950022000最早开盘日期2011-01-232010-10-022011-12-272009-05-09最晚交房日期2012-09-302013-08-312013-12-312013-12-31建筑形态高层;多层;高层;高层;高层;物业管理重庆新龙湖物业有限公司成都万科物业服务有限公司重庆分公司重庆靖立物业管理有限公司重庆鼎固物业管理有限公司物业管理费(元/㎡.月)2.51.953.5开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司万科(重庆)房地产有限公司重庆英利房地产开发有限公司重庆鼎固房地产开发有限公司销售代理自销重庆思源经纪有限公司自销重庆易居投资顾问有限公司投资商重庆龙湖成恒地产开发有限公司万科（重庆）房地产有限公司英利国际置业股份有限公司重庆鼎固房地产开发有限公司广告策划优点广告高戈广告暂无信息建筑设计日清国际（重庆）集团美国AECOM中国建筑西南设计研究院有限公司刘荣广伍振民建筑师事务所（香港）有限公司规划设计暂无信息暂无资料暂无资料暂无信息景观设计日本凤咨询景观设计公司美国AECOM暂无资料泛亚国际(香港)有限公司售楼处地址重庆市渝中区大坪大石路重庆市渝中区渝州路（河运校车站）重庆市渝中大坪商圈核心（电信大厦正对面）重庆市渝中区较场口转盘竞品项目谨慎推货，龙湖时代天街成为神话龙湖时代天街2011年全年销售近30亿，在楼市严控下荣膺重庆销售冠军宝座，万科锦程住宅进入收官清盘期，今年主推万科中心商业。总的说来，各个项目推盘节奏较为谨慎，力求强销期互不碰撞。项目名称2012年01月2011年12月2011年11月成交面积成交套数成交均价成交金额成交面积成交套数成交均价成交金额成交面积成交套数成交均价成交金额龙湖时代天街58981552691404500000871310711611101165614万科锦程76989971455499865600000000合计82871077740641391070000871310711611101165614销售压力促使价格回落，日月光酝酿惊天巨降在2011年，在严厉调控下，各竞品项目均对价格进行了不同幅度的下调，新的一年，顶着巨大的销售压力，各项目降价成为必然。据悉，日月光项目正在酝酿惊天巨降（均价从27000元/㎡降至20000元/㎡，跌幅达18%左右）。竞品项目单价项目名称龙湖时代天街（精装）万科锦程（精装）日月光中心开盘单价（元/㎡）140001100027000目前单价（元/㎡）未推货1000022000涨跌幅9%18%Part4自身优劣势解剖项目基本概况项目优势品读项目劣势解析项目基本概况盘踞“第二解放碑”大坪门户，轨道、公交立体交通四通八达，二十四小时醇熟生活配套，10万方商业，40万方总建筑面积，50层高区域地标写字楼绝版收藏品。项目名称英利国际广场所在区域渝中区环线位置环线内所在板块大坪板块地址重庆市渝中区大坪商圈核心（电信大厦正对面）总建筑面积(㎡)400000物业类型普通住宅;酒店式公寓;写字楼;商铺;销售状态预售销售报价(元/㎡)9500最早开盘日期2011-12-27最晚交房日期2013-12-31建筑形态高层;物业管理重庆靖立物业管理有限公司开发商重庆英利房地产开发有限公司销售代理自销投资商英利国际置业股份有限公司建筑设计中国建筑西南设计研究院有限公司售楼处地址重庆市渝中大坪商圈核心（电信大厦正对面）项目优势品读A.品牌：英利地产，地标建筑专家。新加坡上市房企，扎根重庆18年，打造纽约纽约、英利IFC国际金融中心、未来国际等多座地标建筑。B.区位：盘踞“第二解放碑”大坪的门户位置，政治高度、区位优越性无可比拟。多家品牌开发商聚集，大大提升了区域投资价值。C.产品：38-70㎡中小户型，投资自住首选。D.配套：10万方商业，1:0.8车位配比，华润万家、金逸影城……奢想顶级配套。项目劣势解析A.品牌：英利虽然扎根重庆多年，成功运作写字楼项目在业内口碑甚好，但首次涉足住宅市场，开发商品牌影响力相比龙湖、万科差距甚大。B.配套：当原本占尽区位优势并有10万方绝版商业规划的英利国际广场遭遇邻居龙湖时代天街60万方一站式购物商业规划，商业配套的区域优势从此不敢摆上桌面。C.竞争：区域内云集了龙湖、万科、恒大、瑞安等开发商，产品特质上同质化竞争严重，几个项目掀起了一轮又一轮抢客战争。D.价格：英利国际广场价格优势不明显。