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万科----让建筑赞美生活1目录第一部分：万科历史简介第二部分：企业的环境分析第三部分：企业竞争对手分析1)万科主要竞争对手分析2)万科SWOT分析第四部分：竞争优势可持续性的评价第五部分：总体战略分析及评价小组成员：万科企业股份有限公司跟踪调查报告万科----让建筑赞美生活2一．万科历史简介万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一,其良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。据权威资料显示,在1995年以前挂牌的311家上市公司中,能够在营业收入和净利润两项的综合排名上保持持续上升的只有3家,万科是其中之一。万科于1988年介入房地产领域,1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,2001年成功转让了万佳股权,全面完成了专业化调整战略。目前,万科己进入深圳、广州、成都、武汉、上海、南京、苏州、杭州、北京、天津、沈阳、大连、青岛等近30个城市开发项目，成为国内最具实力和最为知名的住宅开发商之一。2001年,万科分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。2002年，万科连续三年位列《中国证券报》“中国最具发展潜力上市公司50强”之一。2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业,共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。在绿色建筑领域，万科继续领跑全国。2012年，万科绿色三星住万科----让建筑赞美生活3宅面积占全国的比例达到44%。2012年万科交付房屋中装修房比例已经超过80%，万科总裁郁亮表示，从2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工厂化。在第三个十年发展期即将收官之际，万科成功布局海外，迈出了国际化业务的第一步。二、企业的环境分析（PEST分析）1.政治法律环境分析房地产业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。(1)政府从2010年1月的“国十一条”，至4月的“国十条”，再到“9.29新政”，全年三波调控，甚至最后不惮实行限贷、限购这样的硬性行政干预措施直至2011年1月26日“国八条”的颁布。政策目的都旨在加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，稳定楼市，促进楼市健康平稳发展。客观的说，在这一系列严厉的宏观调控之下市场确实有所降温。但不得不说这一系列的政策都无一不是从外部考验着房地产开发企业的耐力。(2)房地产作为国家支柱行业的地位短期内不会改变。(3)国内目前贫富悬殊、两极分化的情况日益严重，公民权利常受到万科----让建筑赞美生活4侵害，政治局势含有不稳定因素。2、经济环境分析一系列宏观调控政策，试图稳定市场、保证经济长久健康的发展、同时避免过高房价引发的社会潜在问题。但是，这些金融调控政策对于房产市场的资金来源起到明显的抑制作用，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求（1）房地产资金趋紧。2011年1季度房地产资金来源增速18.6%,已连续7个月低于房地产投资增速,资金来源中的国内贷款1季度增速仅4.4%,占比19.9%,均处历史低位。在资金趋紧下,预计未来房价快速上行可能性较小,1季度房地产投资增速仍在34%高位,预计全年投资增速将达到25%。由于2季度开始房地产投资额基数将明显变大,按照目前销售增速,预计投资增速将回落,但由于今年保障房投资仍将大幅增长,故预计全年投资仍可实现较高水平。(2)通货膨胀压力大。据资料显示2011年一季度居民消费价格同比上涨5.0%，国内生产总值96311亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%，通货膨胀压力大，股市低迷，市场现金量大，容易产生投资过热，资产泡沫的现象。(3)房企融资渠道有限，缺乏完善的融资环境。(4)商业房地产近年需求和供应增速较快，虽然中心城市土地竞争十分激烈，央企、地方国企和民营企业通过各种渠道开始进入房地产行万科----让建筑赞美生活5业，使行业竞争进一步加剧，但是，整体来看，竞争程度仍不算十分激烈。作为该行业的领先者，万科有着极大的优势。(5)房地产市场还不够规范，集中程度低，淘汰机制缺失，市场较为混乱。3、社会环境分析(1)城市化进程加快。为了在短期内提高城市化水平，政府必须加大城镇住房、基础设施的建设力度。(2)人口老龄化加快。人口老龄化对房屋类型和区位条件产生新的需求，养老型住宅目前缺口较大。(3)城市旧城改造规模大。鉴于以往相对落后的建筑技术和缺乏适当的维修等原因，我国六、七十年代建造的房屋现在开始出现不同程度的质量问题。因此，政府必须对这些房子进行整修或重建。(4)“4—2—1”家庭结构逐渐形成。随着第三次婴儿潮逐渐到了适婚年龄，加上我国“安居乐业”的传统思想，产生了对住房，尤其是小户型房屋的巨大刚性需求。(5)商业性地产需求增大。随着城市化进程的深入和消费需求的变化，市场对于不同形态的商业地产，如休闲度假酒店，城市大型商城等的需求有所上升。4技术环境分析我国房地产业产业化的总体框架已经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产数字化创新工程进一步推进，环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。万科----让建筑赞美生活6(1)各种新的建筑工艺和材料相继出现。新的房屋防水技术，有效降低房屋漏水渗透率和技术应用成本。(2)建筑技术和房屋设计的水平停滞不前。我国的建筑师水平现在进入了一个瓶颈期，这个瓶颈期可能需要一个较长时间来突破。(3)交通运输方式的变革对房地产业的影响最大。大部分消费者在购买房屋时，考虑的较多的就是交通便利，是否方便上、下班和上学。随着经济的发展，我国交通运输方式也有了很大的变革和发展，交通运输业体制改革取得长足进步，交通运输网持续发展。这也为房地产业的发展提供重要保证，使房地产业向二、三线城市和一些偏远地区发展。(4)信息技术的发展。互联网络的发展，公开了房地产交易的过程，从而也加剧了房地产服务业的竞争，改变了房地产经纪行业的结构，使之逐步向小型专业化公司和大型企业。三、企业的竞争对手分析1）万科主要竞争对手研究（一）中海地产中国海外发展有限公司，简称：中海地产。是中国最享有盛誉的房地产开发公司之一，素有业界“工科中海”的美誉。中海地产是中国海外集团房地产业务的品牌统称，中国海外集团有限公司是中国建筑工程总公司在香港上市的全资子公司。万科----让建筑赞美生活7（二）恒大地产恒大地产集团是中国十大房地产企业之一，它连续五年荣登中国房地产企业10强，并拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。恒大地产集团年开发面积为690万平方米，在中国的土地储备已超过5000万平方米，其地产项目和土地储备分布在全国25个主要城市，拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。（三）绿城地产绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市企业——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司，集团总部位于杭州市杭。历经13年的发展，绿城已辖有50多家成员企业，拥有员工约1600多人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、舟山、新昌、海宁、德清、上虞、淳安以及国内北京、上海、长沙、合肥、郑州、青岛、乌鲁木齐等20多个城市。至2007年6月底，在建工程面积达391多万平方米，累计项目储备总建筑面积1402万平方米，其中自有权益建筑面积达882万平方米。（四）保利地产保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国万科----让建筑赞美生活8有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。保利在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。2010保利地产被评为最具扩张能量的领军企业；2009被评为最具开拓力的标杆央企专家。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。2）万科企业SWOT矩阵分析：优势（S）品牌知名度度消费者有吸引力持续多年的稳健增长融资方式多样化3、同行业相比、利润较低长期坚持高质精细化而非粗放式的开发参股、控股、联营等方式进行的多样化战略布局更加系统完善劣势（W)资产负债率偏高规模在亚洲乃至世界都尚属小型同行业相比、利润较低在质量上尚有许多赶超对象，如中海房地产业务在全国各地的信誉、品牌价值不想一致员工满意度不高，会造成人才的流失万科----让建筑赞美生活9机会（O)国家宏观调控，倾向小型房地产业务类型开发商国家提高行政管理人员等的收入水平带来目标市场消费能力的提高市场对于70-80平米的小户型低价房需要加速增长消费者消费理性增大，对房产质量和是否健康要求提高威胁（T)国家限制土地供应信贷政策的改变带来融资的不易和单，经营风险高居民收入的提高和人民币升值带来的居民对外投资而非购买房屋等不动产快速扩张带来的战线过长造成资金吃紧、债务高垒四、竞争优势的可持续性的评价(万科的核心竞争力分析)房地产企业核心竞争力界定为市场(市场调研能力、需求把握能力、快速反应能力和资源整合能力等)、质量(项目管理、规划设计、工程质量)、品牌(企业形象、产品形象、人员形象、营销能力、服务能力)三个维度上的能力。其中，市场、品质和品牌构成了竞争力的外壳，而括号中的内容则构成了房地产企业核心竞争力的内涵。而对以上资源的整合能力，就是房地产企业的核心竞争力，更是万科的核心竞争力。而我们又可以把万科的竞争优势又可以分为以下几个点：1.完整科学的职业经理人文化万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。万科在很早就解决了股权问题，在很早也股份化，又很早上市。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心万科----让建筑赞美生活10全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化），万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。中国新兴企业发展非常快，到最后没有后劲是因为它没有形成职业经理人队伍。2.万科的成功是美国模式的成功国内的房地产公司一向以“开发”自居，似乎“开发”是房地产公司的惟一模式。当探寻万科成功的奥秘时，我们才恍然大悟：我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的，更不是最好的商业模式。改革开放以来，香港房地产通过对内地的直接投资，不仅促进了内地的城市建设，同时也将其开发模式引入内地。美国大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国而不是香港。因此，未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条极度专业化的道路，是房地产企业在中国的制胜之道。万科的成功其实就是美国模式的成功。万科目前将专业化不仅理解为万科----让建筑赞美生活11将主业集中到房地产，更在实践中将所有产品简化为城乡接合部、面向新兴白领的成片居住社区。如今万科生产房子就像沃尔玛开店一样，已