远成中心商业--整体定位报告及租金定价建议

中心商业项目周报第十二周）远成中心中心商业项目周报第十二周）远成中心商业整体定位报告及租金定价建议报告结构项目概况项目属性解读项目开发难点项目战略定位方向项目综合解析项目定位第二部分第四部分项目整体定位形象主题定位功能定位档次定位客户定位业态规划建议第三部分A区业态规划B区业态规划C区业态规划D区业态规划租金定价建议项目租售比例租金定价建议租售价关系招商政策及损益测算第五部分本地商圈调研第一部分I.项目背景分析II.项目本体分析III.零售商业市场调研分析IV.零售商业市场消费者分析调研V.商业市场目标客户调研VI.商家访谈调研VII.市调总结本部分详细市调分析参考2014年3月份详细商业市场调研报告项目综合分析1I.项目背景分析II.项目本体分析III.零售商业市场调研分析IV.零售商业市场消费者分析调研V.商业市场目标客户调研VI.商家访谈调研VII.市调总结Part1：项目背景分析1.遂宁市城市规划及发展方向研究1.1遂宁市城市整体规划据《遂宁市城市总体规划》文件显示，遂宁市城市未来发展方向是坚持“南延北进、拥湖发展，西扩东拓、纵深推进”的空间发展策略，形成独一无二的开放型、组团式城市形态。（1）南延北进、拥湖发展，西扩东拓、纵深推进，新区与西部现代物流港是遂宁市未来发展重点•老城区：建设突出山、水、城相互交融的自然地理特色，融入观音文化元素，“显山露水、产城一体”，高起点规划，高标准建设，高水平管理。•河东新区：河东新区为城市功能拓展区,定位为“文化旅游产业区、现代生态田园城”，重点发展文化旅游、商贸商务、教育培训、体育运动、演艺会展、文化创意、工业设计、艺术制作、休闲度假、动漫游戏、出版发行、传媒影视、金融服务等生产生活性现代服务业。•经济开发区：规划打造新一代电子信息产业园、高端装备制造产业园、现代服务区、科研创意产业园等四大功能园区。•创新工业园区：市本级城市拓展区、工业聚集区和经济增长极，加快遂宁信息化、工业化、城镇化建设步伐而构建的对外开放、招商引资的载体、工业发展的孵化器，是遂宁城市的拓展区、工业的聚集区和经济的增长点。•西部现代物流港：以“服务遂宁、面向成渝、辐射西部、贯通沿海，构建与国际接轨的生产型物流园区”为战略定位，规划为物流核心功能区、商流核心功能区、生活配套区、临港产业流通加工及配送区•金桥新区：四川省重大产业项目，市、县共建产业园区，按照“产城一体，相融发展”的思路，主要规划为四个功能区：新城综合区、新兴工业区、新城公共区、集中工业区（包括工业配套）。1.遂宁市城市规划及发展方向研究1.1遂宁市城市整体规划据《遂宁市城市总体规划》文件显示，遂宁市城市未来发展方向是坚持“南延北进、拥湖发展，西扩东拓、纵深推进”的空间发展策略，形成独一无二的开放型、组团式城市形态。(2)交通枢纽遂宁市拥有“一环八向、七向二十一线”的公铁联运交通网络，随着达成铁路与规划的内遂铁路以及成南高速、规划建设的遂渝高速、内遂高速将构成遂宁铁路、高速公路重叠的“大”字型交通构架，遂宁市成为出入四川的重要交通枢纽，现代化交通格局逐步形成，与周边成都、重庆、绵阳、内江、南充、广安等地时间距离将缩短在1.5小时以内。1.1遂宁市城市整体规划据《遂宁市城市总体规划》文件显示，遂宁市城市未来发展方向是坚持“南延北进、拥湖发展，西扩东拓、纵深推进”的空间发展策略，形成独一无二的开放型、组团式城市形态。1.遂宁市城市规划及发展方向研究（3）一城、两区、五组团一城：包括船山老城区、河东新区、国开区西宁片区、西部现代物流港组成，是市级公共管理、公共服务、商业服务业的核心地区。两区：是指主城区北部的凤台新区和西南方向的安居区。凤台新区重点布局高新制造、科技研发、商务金融、文化创意等战略新兴产业；安居区建设区级综合服务中心，发展装备制造、临空物流等产业。五组团：是指依据功能定位、产业布局，以及自然地理分隔所划定的五个产城组团。桂回组团重点发展新型建材产业；吉祥组团重点发展农副产品加工、农业观光、养生养老等产业；龙凤新城组团依托龙凤古镇发展文化旅游业；金桥组团以机电制造产业为主；西眉组团依托磨溪气田发展天然气化工为主。1.2西部现代物流港具体规划1.遂宁市城市规划及发展方向研究西部现代物流港是四川省人民政府批准建设的重点项目，园区位于成渝经济圈中心节点城市遂宁主城区西南部，是中国物流示范基地、四川省成长型特色产业园区和四川省生产性服务业功能示范区，是四川省“十二五”规划的重点物流中心之一。物流港一直秉持“绿色发展、科学发展、智慧发展”，坚持以绿色推行可持续发展，以科学的整体规划，系统的产业布局领航现代产业集群发展，牢牢把握“两化”互动精髓，按照高点起步、高端切入、产城一体、功能完善的要求进行城市整体规划，以“一环九向”的高速公路大通道和“七向二十一线”的铁路大枢纽为支撑，以商贸物流城、电子商务城、精品示范城“三城建设”为发展方向，以产值达千亿的国家级现代物流园区为发展目标，主要发展现代物流、商贸流通以及加工制造业等主导产业。1.3重大政策利好及规划分析研究1.遂宁市城市规划及发展方向研究遂宁市提出《关于进一步加快中国西部物流港建设的建议》,确立了把发展现代物流业作为实现遂宁经济跨越发展、产业结构升级的突破口和增长极的重大决策，为遂宁交通、区位优势和发展绿色经济的理念找到了最佳契合点。发展现代物流业已成为继电子信息、休闲旅游业之后，加快遂宁市经济发展方式转变的战略性新兴产业，被纳入了遂宁市“十二五”重点产业发展规划，据《遂宁市“十二五”“4＋3”产业发展规划》显示：（1）产业集聚发展目标：力争形成以园区为载体、以“4+3”产业为主导的产业集聚发展模式。（2）产业发展重点：以鑫泰粮油、汇强油脂等企业为重点，以中国西部现代物流港、射洪粮食物流园为平台，大力发展以绿色食品为特点的精制米、面、油、食用调料及深加工产品，引导企业加大技术改造力度，促进粮油制品产业向精深加工发展，增加产品附加值。（3）强力推进产业园区建设：加快建设生产性服务园区。以中国西部现代物流港为重点，大力发展生产性服务业集聚区，因地制宜、突出重点，发展一批引导产业集聚发展的专业性市场。遂宁市委六届五次全会提出：“六大兴市计划”，将“枢纽拓展”作为“六大兴市计划”的首要任务，提出“加快成渝市场枢纽建设”的计划：现代物流港要加快建设铁路物流园、公路运输枢纽货站，打造服务成渝的现代物流中心。物流港自提出规划建设以来，一直得到省、市政府的高度重视及支持，多渠道的资金流入，优惠政策的全面扶持，构造以服务最优、效率最高、成本最低、效益最好的现代物流港区，为遂宁交通、区位优势和发展绿色经济的理念找到了最佳契合点。1.遂宁市城市规划及发展方向研究小结未来遂宁市发展的核心是“一城、两区、五组团”的城镇空间结构，而本项目位于遂宁市物流港区，物流港区为政府大力发展的热点区域，物流港项目一直备受省、市政府的高度关注和重点扶持，因此在交通设施及基础设备方面必然会得到政府政策支持及资金倾斜。物流港作为遂宁市重点发展园区，许多商业项目必定瞄准这利好机遇，借物流港发展之势，把物流港新区作为新发展平台，使自身企业站在新的高度，俯瞰遂宁商业新发展。本项目处物流港连接城中心的桥头堡位置，有优越的区域位置，区域内有遂渝高速公路进出口、遂宁火车货运货场、客运南站、汽车客运中心等,交通四通八达，为项目发展提供了基础保障；物流港发展得政府大力扶持，可借势借力，这将是本项目开发的一个利好条件，此外，项目可与物流港周边重大项目形成商业聚集效应，未来必定带动物流港高人气客流汇聚。Part2：项目自身研究与分析1.项目区位分析项目地辐射图（2.5公里、3公里、5公里）项目地辐射图（3公里、5公里、12公里、20公里）项目地辐射范围总结：•3公里范围：遂宁传统商圈在项目周边3公里范围内，辐射边界已到达中央商务区；•3～5公里范围：已包含遂宁市中心城区主要干道，遂州路、滨江路、凯旋路等均在此范围内；•5～8公里范围：已辐射到河东新区、经济技术开发区范围。•8～12公里范围：已辐射至金桥新区。•12～20公里范围：已辐射到安居区。•项目周边目前人口较少，周边在建项目众多，预计2020年周边人口可达10万人•项目核心商圈已辐射到遂宁传统商圈，已基本达到建设购物中心的条件•项目周边区域住宅开发密集，将给项目提供消费力保障2.项目地块分析2．1项目形状及四至项目地块呈不规则多边型。项目地块南、西、北侧三面临路（G318国道玫瑰大道、新主干道C、核心区5号路）昭示面较强。3.项目配套分析•现有住宅区：项目周边现有住宅小区金梅小区、椿香水韵小区、南苑石油小区及周边农民自建房屋为主；•交通设施配套：项目紧邻遂宁商务客运中心、规划中的火车南站（高铁站）及市区公交站台；•酒店配套：项目周边为遂宁近几年开发的新区，因此周边酒店配套较少；•医疗保健设施：项目周边无大型公立医院，只有零星小型私人诊所分布在项目周边；•教育配套：项目2公里范围内有遂宁二中实验学校、广德中学；•商业配套：项目现有商业配套欠缺。整个区域未来规划主要是物流、专业市场为主。物流港的设立将让项目周边未来汇聚10万居民，项目建成可填补区域内商业空白；未来配套发展分析：从遂宁未来城市发展规划中发现，项目所在的区域物流港是政府大力发展的区域。区域将有序启动商住楼盘、学校、金融网点、医院等城市配套建设，提升居住档次和服务质量，桃花山（二期）、天星坝、凉水井、西宁安置等4个安置小区将全面完成拆迁居民入住工作。给项目未来入市人流量提供了有力保障。4.项目交通分析项目三面临路分别位于G318玫瑰大道、核心区5号路、新主干道C。与遂宁传统老商圈3公里距离。市区公交车辆经G318国道可方便快捷到达项目。遂宁商务客运中心位于项目西侧，站内有多条线路分别至周边县市、重庆等地将带动遂宁下辖县市人群来项目消费。5.项目商业价值分析从车流易达性来看：项目紧临G318、新主干道C、核心区5号路三面临路，G318可直达重庆及周边县镇，未来将建成新主干道C、核心区5号路等城市道路，使区域与主城区快速相连，未来与主城区联系更加方便。为项目易达性创造了先天优越的条件。从人流易达性来看：•项目周边紧邻遂宁商务客运中心，商务客运中心是原有南门车站和凯南车站搬迁至此，现有多条线路开往德阳、重庆及大英等地。规划中的火车南站（高铁站）位于项目西侧距离本项目仅0.5公里。本项目未来坐拥双站核心商圈，区域交通优势明显。商务中心公交站台距离项目仅20米，现公交线路有4、5、16、19路经过。未来政府将增设更多公交车线路。便利的公共交通将带动原有老城区商圈消费人群到项目地消费。综合来看项目区位具有一定优势，车流和人流容易到达项目，未来将有机会分流传统商圈的消费者5.1易达性5.项目商业价值分析5.2昭示性及临街性项目西北角昭示性最佳（核心区5号路与新主干道C交汇处）。项目北面核心区5号路与新主干道C交汇路段是通向城区重要路段。项目西面是城市综合体寰环国际项目，建有140米超高层地标5A甲级写字楼，主要以办公为主。项目未来可与其强强联手打造区域新商业中心。项目三面临街北面核心5号路，南面G318国道，西侧新主干道C，商业展示面和昭示性强。整个项目周边交通便利、交通网络四通八达。6.项目SWOT分析优势分析（S）项目位于老城区与物流港区交接位置，具有辐射范围含跨区域大的优势；项目临近主干道，三面临路，商业展示面强，通达性较好；项目建筑面积较大在当地属于大型商业综合体项目，容易建立大盘形象；占据优质城市景观资源（桃花山、玫瑰谷），后期可通过景观轴打造加以利用。劣势分析（W）地块内部高差大，项目规划建筑实施难度大；项目离原有主城区核心商圈较远，片区商业氛围不足，市场培育期较长；周边配套较为落后生活保障和商业凝聚，有现实难度；项目周边现有人口有限，片区目标消费群体少。机会分析（O）遂宁市目前商业环境成熟度较低，尚无大型城市综合体项目，合理规划本项目将会是一个机会点；城市总体实力处于快速发展