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二手房买卖法律风险防范讲座郭春明法学博士、天津津瑞律师事务所律师13820687152讲座题纲一、二手房买卖纠纷的特点二、法院处理二手房买卖纠纷案件的思路三、二手房买卖中避免法律风险的建议四、律师事务所在二手房买卖中如何提供有效法律服务一、二手房买卖纠纷的特点目前，我国的二手房交易市场一直呈蓬勃发展势态，二手房交易量不断攀高，但与相对成熟的新房交易相比较，二手房交易由于市场的不规范，法律法规的滞后，在交易的过程中存在着诸多的法律问题，增加了交易风险。1、二手房种类繁多二手房作为一种特殊商品，相对于新房来说，其权属情况要复杂的多。（1）商品房（2）经济适用房（3）公产房（4）小产权房（5）未取得房产证的商品房、还迁房（6）设定抵押、出租的房屋2、二手房产权关系多样化约定产权：产权证上登记共有权人法定产权：夫妻共有财产3、通过中介公司完成交易大部分二手房买卖均是通过房地产中介公司提供居间服务完成的。由于规范居间行为的法律法规的不配套和监管措施的不力，使得中介公司良莠不齐，在高交易量的背后，由房地产中介从业机构和从业人员直接或间接的违规、失职等行为充当推手，目前我国有关房屋类居间合同纠纷正呈现出高发、频发、复杂多元、矛盾难以平复的态势。（1）对房屋权属情况审查不清，查封的房屋也能挂牌出售。（2）买卖双方签订合同后，允许一方单方面变更合同。（3）在没有产权人书面授权委托的情况下，即同意其他人代签合同。（4）中介提供的合同中，加重买卖双方责任，减少自身义务，没有中介方违约的责任条款（5）中介提供的合同中，对买卖过程中的程序性问题没有明确约定。二、法院处理二手房买卖纠纷案件的思路1、要求双倍返还定金《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金与订金《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”2、要求返还或赔偿中介费（中介公司起诉要求支付中介费）《合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。3、要求支付违约金《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、要求赔偿房屋增值差价《合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。天津市高级人民法院《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》津高法（2016）158号5、要求继续履行合同《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在实践中，只有签订了《天津市房产买卖协议》的，继续履行合同的诉讼请求才有可能被支持。6、要求解除合同《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。7、要求办理落户手续。8、产权过户过程中卖方因涉及其他债务纠纷，涉案房屋被法院查封，导致房屋交易最终无法完成。9、阴阳合同。10、房屋质量争议（凶宅）。11、二手房买卖合同签订后，因不可归责于双方当事人的事由引致合同解除，双方无需承担违约责任。三、二手房买卖中避免法律风险的建议1、完善合同条款2、确定合理定金数额3、查清房屋权属情况4、产权人以外的人代为出售应有授权委托书四、律师事务所在二手房买卖中如何提供有效法律服务1、为买卖双方直接交易提供法律服务2、为买卖双方设计合理的合同条款3、代理仲裁或诉讼