物业管理前期介入与房地产开发的互动

肯威机构|物业管理前期介入房地产开发的互动KingVersion:1.0Date:2008-06-30物业管理前期介入的概念物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划、设计和施工建设过程，从业主（使用人）及物业管理角度，提出合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。本讲主要内容一、物业管理前期介入的管理基础二、物业管理前期介入可行性研究三、物业管理前期介入的方式和内容一、物业管理前期介入的管理基础1.从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性1）物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向目前房地产企业有以下经营导向可以选择：（1）以生产为导向。这类企业专门注重生产，以完成一定量的生产任务为目标，不注重产品的质量、形式，也不注重产品销售，计划经济时期，大部分企业的经验导向都是这样形式。（2）以产品为导向。这类企业重视生产的产品、关注产品的质量、造型、款式等各种因素，这类企业产品或许很完美，但不注重销售，而且也不知消费者是否对产品感兴趣，所以这类企业有一定的局限性。一、物业管理前期介入的管理基础（3）以销售为导向。这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售手段来获取利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系，但是还做得不够，没有按照消费者的需求来生产，而是先生产出产品，再努力销售给消费者。（4）以营销为导向。这类企业所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标，通过市场细分化，确定目标市场；按照目标市场的需求，确定整体经营策略（产品策略、价格策略、促销策略、分销策略、广告策略等），使消费者满意购买产品，从而实现企业利润。一、物业管理前期介入的管理基础从以上四种经营导向特性分析，可以得出结论：以营销为主导的是比较科学的先进的，被实践证明是有效的，中国房地产业发展证实了这一点。（20世纪后十年）一、物业管理前期介入的管理基础营销导向的日常运作如图所示：从图中分析可见用户呼声和市场需求的重要性。生产制造项目可行性研究报告用户呼唤市场需求企业战略筹措资金产品服务开发销售回收利润运作周期下一个周期一、物业管理前期介入的管理基础在房地产开发中如何有效地考虑用户呼声和市场需求呢？物业管理企业要在开发中更好地考虑住户的需求进行前期介入，物业管理公司拥有专业技术人员，对各项物业优缺点了如指掌，而且物管人员与业主联系最密切，业主需求物管人员最清楚，所以物管企业前期介入就会保证物业开发营销导向，保证物业开发效果，使开发物业获得最大限度经济效益的社会效益。一、物业管理前期介入的管理基础2）物业管理前期介入可促进物业销售随着人的消费心理日渐成熟，人们的消费理论也在发生根本性变化。人们注重商品品牌和内在质量的同时也越来越注重商品的售后服务。“以质量求生存，以品牌求发展，以服务求信誉”的观念成为企业生存、发展的追求。一些精明的房地产商，把良好的物业管理作为销售房屋的卖点之一。南方物业管理可以提高楼宇价格20%~30%。一、物业管理前期介入的管理基础2.用反馈方法来分析物业管理前期介入的必要性1）反馈方法基本概念反馈是控制论的一种方法，事实上反馈控制是一切客观事物相互作用的一种普遍形式。一项经营活动要想保证质量，取得成功离不开有效控制，控制过程就是通过信息的传输和反馈，以实现管理效果得到有效保证的过程。一、物业管理前期介入的管理基础控制信息输入到受控部分，受控部分也有反馈信息返送到控制部分形成闭合回路。没有反馈信息的非闭合回路，不可能实现控制。控制部分正是根据反馈信息才能比较、纠正和调整它发出的控制信息，从而实现控制。房地产做为一个系统，为保证其开发成功，物业管理的前期介入是非常重要的，它可以在不同阶段产生反馈信息。一、物业管理前期介入的管理基础反馈系统构成如图：①输入信号②控制信号③输出信号④反馈信号⑤干扰信号⑥外部信号环境变化施控系统受控系统反馈通道①②③④④⑥⑤⑤一、物业管理前期介入的管理基础2）物业管理前期介入是一条有效反馈通道反馈的特点是“根据过去的操作情况去调整未来的行为”。由于物业管理人员在长期管理实践中了解物业的优缺点，在房地产新一轮物业开发时，物业管理企业前期介入把住户对物业的需求意见表达出来，并且从住户角度出发来积极参与房地产开发的各项活动，完全起到了反馈通道作用。二、物业管理前期介入可行性研究1.经济效益的可行性任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，物业管理前期介入的经济性，可从三个角度来分析：一、物业管理前期介入的管理基础1）从房地产开发的角度来分析，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：物业公司的介入，加强了决策、规划的准确性，确保物业顺利开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要增加了成本（前期介入费由房地产商负责承担）假若物管公司提出返工建议，可能还增加返工费用，也可能增加工期。结论：房地产商虽然在前期介入中增加了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性角度来看利大于弊。二、物业管理前期介入可行性研究2）从物业管理公司的角度分析利的方面：前期介入熟悉了解物业，为今后接受这新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。弊的方面：如果物管公司承担前期介入经费，由自己承担增加成本费用，对本身就是微利行业的物管企业压力太大，同时担心前期介入招标了，在正式管理时，业主不要该物管企业管理，则对前面成果付之东流，会感到得不偿失。二、物业管理前期介入可行性研究3）从社会政府角度分析由于前期介入，有利于提高房产质量，有利于城市化进展，有利于城市整体管理水平提高，减少失误，有利于社会总体经济利益提高。二、物业管理前期介入可行性研究2.技术力量保证为了使前期介入成功，物管公司必须由专门技术人员进行参与。由于物业建设周期较长，不可能抽调大批人员介入。而采取两种方式介入：二、物业管理前期介入可行性研究1）长期介入人员为2~3人，由管理员、结构工程师，设备工程师组成。长期介入人员从项目一开始就进入角色，一直到项目结束，参与项目全过程。介入人员的素质与技术能力在很大程度上决定了前期介入的成败，所以选人一定要精心。二、物业管理前期介入可行性研究2）短期介入人员为3~4人，由公司经理部门经理和技术骨干组成。主要是定期或不定期地进入角色，参与前期检查、帮助、指导长期介入的人员的工作。因此短期介入应由物管公司经理牵头，组织骨干参加，主要听取长期介入人员汇报工作，指导他们工作，同时与房地产商、建筑商进行工作协调，把前期介入发现的问题解决好。二、物业管理前期介入可行性研究3.法律制度的保证房地产开发过程中是否需要物业管理前期介入，开发商是需要受到委托才能开展此类工作（通常开发商考虑眼前利益较多而忽略此项工作）。由委托代理理论而知，需要有委托人、代理人委托协议或委托合同，而在物业管理前期介入工作中，委托人没有明确，因此完全意义上的委托代理关系在这里不可行。二、物业管理前期介入可行性研究开发商开发物业推向市场，存在着潜在业主（购房者）但通常情况下，这些业主（购房者）是无法确定的。作为房子主人肯定是希望前期介入，而潜在不明确的业主需要物管靠谁来委托呢？靠谁来发号施令呢？自然就落在“政府”。二、物业管理前期介入可行性研究政府介入方式有两个方面：1）制定颁布机关物业管理前期介入法律规章。作为开发商往往急功近利或片面追求利润，不愿物管前期介入，政府颁布了法规，开发商就自然执行了。2）通过行业协会的监督机构，进行监督，保证前期介入的进行。三、物业管理前期介入的方式与内容1.物业管理前期介入时期物业管理前期介入与房地产整个过程紧密相连，通常与房产开发全过程各个时期有关，通常分为几个阶段三、物业管理前期介入的方式与内容1）立项阶段协助开发商对房屋产品定位进行可行性研究，作出是否开发及开发周期，开发规模等有关问题的决策。2）规划设计、施工准备阶段这一时期协助开发商完成规划设计、单体设计及户型功能、外部环境，智能化等各项工作。三、物业管理前期介入的方式与内容3）施工建设阶段这一阶段主要是把好质量关、协助监理对一些今名容易出现问题的地方、部位进行指导、监督。4）竣工验收阶段这一阶段主要任务对竣工项目进行逐项检查验收，保证今后更好开展售后服务。三、物业管理前期介入的方式与内容物业管理前期介入的流程图如下：Y与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议介入可行性研究签订合同正式进入前期介入退出房地产开发介入规划设计阶段介入施工建设阶段介入物业销售阶段物业移交验收结束前期介入进入正常物管N主体完工三、物业管理前期介入的方式与内容2.物业管理前期介入的方式及内容物业管理前期介入和其方式与内容主要有以下三个部分：1）早期（可行性研究规划设计阶段）充当顾问（1）可行性研究①确立物业管理档次。根据商品房定位确定今后管理水平。②制定物业管理方案。物管开展的硬件条件应给予满足。三、物业管理前期介入的方式与内容（2）规划设计根据物管活动经验在设计中应满足人与居住环境的和谐，因此要考虑房屋使用功能合理、实用、楼群布置合理，建筑造型与色调的和谐、室外环境、居住的安全与舒适，交通便利与生活方式等等，特别对一些业主生活中必不可少的相关条件应逐一提出在规划设计中考虑周全。主要有下面一些内容三、物业管理前期介入的方式与内容规划设计应满足人与居住环境的和谐三、物业管理前期介入的方式与内容①各类配套设施的完善对于一定规模的住宅小区，要有幼儿园、学校等公益事业，各类服务商业网点（饮食店、邮电所、银行）、人们休息活动场所与场地。配套设施完善对于写字楼、商贸中心等，则商务中心面积以及停车场大小都很重要。三、物业管理前期介入的方式与内容②水电气等供应容量要充分考虑到地域特点和人民对家庭电气化不断增加的需要，要充分留有余地，满足人们生活需求。（特别是电的容量要设计好）三、物业管理前期介入的方式与内容③安全保卫系统规划设计时，对安全保卫系统智能化给予足够重视。在节约成本前提下尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个安全的居家环境。可视对讲单元防盗门阳台上的红外线探头三、物业管理前期介入的方式与内容④垃圾处理方式根据各地不同情况，决定是否采用设立垃圾桶或垃圾袋，以及是否有专人收倒垃圾还是业主自己收倒垃圾。此外还应考虑垃圾外运方式与垃圾中转站位置。垃圾箱垃圾压缩设备三、物业管理前期介入的方式与内容⑤绿化布置绿化应考虑气候、环境、造型、布局等，特别的根据需要搭配。主干道：以种高大乔木落叶为主；次干道：小区的路通常5~6m，人行为主，通车为次，绿化选择富于变化、色彩变化、高低错落变化。主干道绿化住宅群之间道路通常2~3m，以花木为主，种一些花卉，一些草坪，使人有舒适感。住宅群间绿化三、物业管理前期介入的方式与内容⑥消防设施在建筑设计中消防设备的配套是有严格要求的，物业管理公司应着眼于各种消防死角。比如大楼的通道部分、电缆井部分，在消防设计中一般考虑不周，自动喷消防设施和消防演习淋装置也不可能顾及到每个角落，物管公司应建议在这些地方配备灭火器（电器部分应用二氧化碳灭火器）或灭火砂箱。三、物业管理前期介入的方式与内容⑦一些其他特殊要求的意见在规划设计中，常有一些易被忽视问题，但从日后使用和维修的角度来看，都很重要。如：灶台下放置煤气罐的高度是否低于煤气罐的角度。悬挂的厨柜向通道伸出了几十公分，用户不小心会碰到脑门。冰箱、洗衣机预留位置及下水口是否适当。电路接口是否足够、位置是否合适等。三、物业管理前期介入的方式与内容（3）规划阶段应注意的问题物业管理公司参与规划设计可从下面几个方面考虑：①实用性房屋的功能首先满足实用功能。采光、通风、隔热都应满足要求。房屋功能要有实用性三、物业管理前期介入的方式与内容②美观、耐用性美观与耐用两方面处理很好，会很和谐，处理不好又会很矛盾。例如有些房地产商考虑美观、突出