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23金都商业广场地处砂子岭商圈黄金交汇点，日流动量超10万人次，项目集购物、餐饮、休闲、办公于一体的多功能智能化的综合商城，总投资1亿元，总建筑面积约3万平米，项目配套中央空调、观光电梯，垂梯，扶梯，大型地下停车场等。本项目地下二层，地上十六层，其中负一层至四层为精品服饰广场，建筑面积约1万平米，五层为中西餐吧，六至九层为商务宾馆，十层以上为商务写字楼。4目标市场地位本项目地理位置优越，地处金都商业广场三层，整层建筑面积达1500平方，砂子岭商圈黄金交汇点，日流动量超10万人次！周围各色批发市场林立，整体环境温馨！将其打造为开阔式的室内建筑空间，营运各类特色美食、新派湘菜、小吃、甜品等。这种形式多样化，强而有力的产品规划，必将形成湘潭市首屈一指的美食广场，同时也是市区内全力打造的大型人流动向标志性广场。消费者定位目标客层主要锁定在商圈内批发市场里常驻的商务人士、流动采买人士、小区住户、院校学生、到湘潭旅游的游客。125价格定位：“美食平民化”价格定位中档，业态上以快餐为主，休闲餐为辅。客单价控制在人均消费5-15元的区域，能满足商圈顾客在早、中、晚时间的就餐和休闲。让消费者“花最少的钱吃最好吃的食物”。而且，采用储值卡刷卡消费，使之消费方便，快捷、实现超市购物，美食用餐一卡通。产品定位：“低价高品质=物美价廉”我们将以省内精致美食为主体特点取胜，将具有原汁原味的省内料理与新派湘菜和现代简约的饮食方式，引进到城市概念的商业综合体当中来，使之时尚与美味达到完美比例的结合体。形象定位：“简约时尚化”形象简约大方，设计风格装修突出品牌饮食，体现大众化与品牌化相结合。为了适应顾客，特别是年轻人用餐追求交流、沟通、互动的面对面的现场感觉，“明档”操作模式。设计抛却传统美食广场档口的厨房概念，采用仿若小餐厅的特色店形式，水车、吧台、酒肆等。做到平民化的需求，品牌店的享受。业态分布规划餐饮区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，提供餐饮服务以外，购物、广场用餐一体化。34566硬件设施1）抛却传统档口后厨，进行明档设计，独具特色。2）中央空调3）环境卫生、舒适。简约大方，特色突出。管理优势自主经营、商位租赁。统一经营管理、统一规化、统一营销策划、（不同阶段运用不同的推广策略）、统一公共餐区、统一附属设施的经营概念。即：商位租赁实施标准化管理模式：工作人员统一号牌，统一着装；统一划卡收费管理；统一保安、保洁人员管理；统一餐具消毒；统一营业时间；统一水、电、气、空调、消防管理；餐具、炉具、用具自备，归商户所有;商户需交纳保安、保洁费用，承担经营所用水、电、燃气费。整合营销传播把企业的一切营销和传播活动，如广告、促销、产品开发进行一元化的整合重组让消费者从不同的信息渠道获得对美食广场的一致信息性，品牌诉求的一致性和完整性。1237经营优势美食广场在强化生活广场功能的同时，可以最大限度降低四周商务人士的生活成本，商户加工制作商品所需原材料、配料可由超市提供。降低商户的采购和加工成本。实现互惠互利，双方共赢。5品牌优势通过塑造“快吧”美食广场形象，强化生活广场综合优势。4品牌主力店先行（适当优惠），利用其品牌优势带动本地特色商户招商活动中配以灵活促销策略，激活经营群体，调动经营者积极性采取一系列促销策略，以灵活多样的招商策划，充分挖掘中、小型客户前来经营形象先行推广（媒体、现场）造势，品牌店联盟要营造旺场氛围。Planning规划10方案一：租赁、联营形式，公司独立运营方案二：整体出租或出售，整体交给一个大的运营商来运做招商建议方案方案一：项目出租前根据招商对象的数量规模和运营需要进行经营平面的分割划分方案二：美食城作为一个整体出租或出售给某成熟的运营商，不参与后期的经营与管理方案评估一个好的经营管理对商场价值的提升不止，而且这种升值刺激是永续性的。从资金收入来看方案一收入较高，而且后续增值空间大，虽然风险较大可是运做难度较易分析评估1-2个主题餐厅（火锅、涮锅、自助）餐饮业区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，一则将其置于边角位置带动人气，二可以满足各品牌店选址标准。运营建议项目托管租金75到150元之间，每年递增的方式，按10年计算，年利润90到150万，预计三年回本，项目经营有道，增值潜力巨大市场预测1112131415广告宣传策划重点销售：通过对现有协议单位进行拜访，向重点协议单位发放代金券；店内宣传：可以在美食广场开业前期对消费者发放一定数额的代金券，激励客人的消费欲望；市面宣传：以宣传单的形式去人流大的地方发放；广告推广策划媒体推广：在媒体选择上宜采用电视广告。通过电视节目推荐来达到宣传美食广场的目的；另外，也可采用报纸广告同步推出以扩大声势；为配合宣传，需要制作一批路牌、灯箱广告和条幅；联合推广：与酒水商、供货商合作以扩大销售面广场创意策划舞台演出：连续每晚的音乐演出活动，以不同的内容与形式，在美食广场中心举行，总的主题提现欢乐、活力、动感。广场活动策划主题活动：根据实际情况，可在现场布置大屏幕，每晚随机可播放一些节目，如世界杯赛事、NBA赛事、电影等。全面开放的表演、观赏形式：和公司销售部联合做一些露天舞会、观众互动游戏、啤酒速饮大赛、观众现场卡拉OK等活动InvestmentPromotionand招商进展及17按美食区招商进度首先针对主力店进行初次接洽对目标美食主力店进行拜访记录拜访情况和跟踪情况六、招商流程1）、市场调研和目标客户分析。2）、客户信息归档完善,招商资料准备就绪、目标客户开发,拜访,接洽、客户分类,确定。3）、重点客户(招商部)填写招商意向表、客户资格考察,评估核准、确定合作对象。4）、签定招商意向书,交纳定金、与客户沟通,谈判,方案修改与认可、协议正式签订。5)、水、电、气、排气工程跟踪。6）、提供装修方案及电脑效果图(客户)提供租赁面积认定书,租赁许可证和装修入场证、进行装修,设备进场安装,设备运行调试、全面验收。产品生产制作,试营业。一、招商物料准备1、招商手册、招商DM单招商邀请函，购物中心概况，美食广场的招商条件，现场（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍、现场内外包装等）2、招商合同文本《招商细则》、招商流程、租赁协议等3、美食城平面分割图（规划效果图）三、合作方式1、以租赁形式，租赁期限5-8年2、合约保证金：以押二付三的方式，合同期满无息退还3、管理费：按日常管理费用的支出预算分摊（对商户统一办理工商、税务），商户需交纳保安、保洁费用，承担经营所用水、电、燃气费四、招商优惠政策具体的招租方式，不管是租赁还是联营扣点都应积极的吸引经营户进驻美食区，针对美食区的初步定位--建议采取一些主动出击的招商方式。1、特色品牌商家进驻优惠策略：特色品牌商家的品牌效应能给经营者增强入场的信心，从而有力地促进招租，所以建议对于有意进驻的特色品牌商家，租金上给予一定比例的优惠，如在租金给予一段时间的免租期，利用其品牌效应来带动其他商户的招租；2、制定优惠策略：抢占商机“阶梯式”优惠租赁方式，降低经营风险，租金由底到高，循序渐进，最先进入的商户，实行优惠租价3、媒体推广：利用媒体资源和客户渠道进行整合营销推广，以扩大传播范围。4、商铺租赁年限：为三年期或五年期，方式灵活5、积极配合合作伙伴争取当地政府的税费减免政策。6、相对优惠的户外广告位二、现场管理1、人员上岗前培训，进入现场做招商前准备；每周工作例会，向经营管理公司汇报每周招商情况2、每天填写工作日志，定期商周、月总结3、首先应多渠道开发市场第一步，传递招商信息，开发些加盟的投资客。第二步，锁定目标意向客户，持续跟踪。第三步，以点带面，充分利用主力店的品牌效应带动品牌店的加盟。五、进驻要求1、统一业态规划：商家入驻须服从对美食广场的整体规划，驻场前经确认业种及品牌，经严格供货商的考察评估，选择标准为上年营业额、单店面积、单月销售、客单价、人气、产品质量）考察审核后，方可签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经书面同意。2、统一视觉形象：经营者对店铺的装修及招牌的制作方案须经经营管理公司审核同意后方可施工，以保证店铺风格符合美食广场的整体形象3、统一租赁管理：进驻商家在经营过程中须服从物业公司的统一管理。物业公司对商户进行严格的租赁管理，同时提供高质量的物业服务，从而在给商家提供一个安全有序经营环境的同时，创造一个舒适、整洁的就餐、休闲场所19合计300000元150000元250000元300000元400000元1500000元400000元3500000元总计项目名称推广费及招商户外形象招牌软装配饰品牌宣传物料公共区域软装空调及排污局部改造硬装消防局部改造200000元THEEND谢谢观赏2018/03/21