济南奥体中心商业运营方案

1济南奥体中心商业运营方案一、项目简介济南奥体中心位于东部新城区，北起经十路，南至体育南路，东起体育东路，西至体育西路，总占地面积81公顷，总建筑面积约35万平方米。第十一届全运会期间，将承担田径、体操、艺术体操、游泳、跳水、网球比赛项目，以及开闭幕式活动。在功能设计上，奥体中心不仅能够满足十一届全运会和国际单项比赛的要求，还充分考虑到赛后营运的灵活性，使其具备举办大型文艺演出、各类展览、商业服务等功能。建成后的奥体中心不仅将成为济南市的体育运动中心、文化活动中心和群众健身中心，还将在运营上实现体育产业化，成为我市规模较大的商业与娱乐综合体。2二、商业定位（一）项目名称：济南国际文化城21世纪，世界各国在不断的碰撞交融中，逐步走向经济一体化。与经济相伴而行的各种文明——包括文化的和艺术的——也必然在碰撞交融中，诞生出新的更先进的文明。人类的精神文明将在不断的碰撞和交融中走向新的辉煌。21世纪是中国人的世纪。为不同民族和区域的文化艺术的碰撞和交融提供数量更多、规模更大的舞台，这是我们共同的愿望，也是我们共同的责任。济南国际文化城将是济南市最有规模、上档次的文化体育用品市场，是齐鲁主流文化的展示平台；是文化体育产业示范基地；是将文化转化为产业以及文化产业中优秀企业和精品产品的展示基地；是地方特色产品、非物质文化遗产的挖掘、培育、展示、展演基地；是新产品研发、艺术创作基地；是为山东建设做出过贡献的人们及先进事迹的展示基地；是介绍山东的各类专家、艺术家的桥梁；是山东特色精品产品的品牌和催生文化产业孵化器；是为特色产品建设国内外市3场的经理人；是为政府招商引资，为企业市场融资的经纪人;是济南品牌走向国内外主流市场的大本营。济南国际文化城必将成为济南市乃至山东省最靓丽的一张文化名片，它将成为向世人展示国际新城的济南文化和了解齐鲁文化的窗口；成为集审美、休闲、旅游、展演、购物、餐饮、娱乐、爱国教育诸多功能于一体的公众文化场所。（二）项目可行性分析1、济南市商业发展可以满足文化城招商需求随着经济社会快速发展和人民生活的不断提高，济南商业呈现出强劲的发展态势。2007年实现社会消费品销售总额1103.1亿元，同比增长17.4%，是2000年的3.1倍。07年济南市批零贸易实现增加值分别占济南市GDP和第三产业增加值总量的12.2%和25.2%，从业总量超过了60万人。投资额增加迅速，仅07年投资增长67.4亿元，同比增加37.3%。济南市商业网点目前已经达到18.6万个，总建筑面积366万平方米。总建筑面积超过一万平方米的商业网点已经超过116个，大型购物中心、百货商店、综合超市达80家，.限额以上商贸企业达到550家，各类商品交换市场达到了796个，交易额过亿元市场69个。新型商业业态和现代营销方式发展迅速，到2007年底，全市各类连锁企业发展到70多家，门店3000多个，商业零售企业经营理念不断创新，体制、机制更加适应市场经济的需要，现代经营管理技术得到了快速的推广。一大批集团企业走上集团化、规模化、品牌化的发展之路。42、东部新城急待新的商业圈的出现东部的城市建设迅猛发展，早在几年前经十东路拓宽，国际会展中心落成、齐鲁软件大厦等写字楼的开发，新东方花园等住宅项目的开发，就已经让我们看到了济南东部新城不可估量的发展潜力。高新区已经有3000多家企业在这里扎根成长，6万多名高科技人才在这里尽情发挥他们的才干，100多亩美丽的科技文化广场，15万平方米恢弘的济南国际会展中心的建成，同时随着莱茵小镇、悉尼花乡、尚层E墅，新东方花园、黄金时代、雅居园等一系列高档社区的相继入驻，在这里形成了人气高度聚集的区域。目前东部的商业项目业态多为基本生活配套型商业，主要是满足东部居民的基本生活需求。大型商业项目的推出，将带动整个东部商业市场的发展，促进东部商圈的形成。3、行政、科技中心打造文化品牌商圈随着我市城市总体规划实施的“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的战略，商业网点发展与之相适应，规划布局了四大片区，即东部的奥体燕山现代商业片区，西部的高校和西客站为主的现代商业片区，南部英雄山以南的商业片区，北部商品市场为主的商贸片区，形成了我市新城商圈的四大市级商业副中心。行政中心的东移、高新开发区的快速发展，使得东部将成为济南市行政、科技中心。从东城发展方向看，东城规划目标已经确定，文化创意产业要整合省、市文化资源，与国内外文化创意产业进行联动，那么东城的产业业态和新城布局，5已显现了国际现代化的文化艺术氛围，在奥体中心主体商业圈内打造济南国际文化城，实则是概述了整个东区的城市艺术，是对东区建设的综合成就体现，它将在全国走在前列，而且可以得到国际注目，拉动其它产业。三、商业运营（一）运作模式济南国际文化城的运营将紧密与奥体中心发展结合，运作方式是用长效市场机制建立起自身可持续发展的市场运作模式，通过招商与招展等方式建立内向型和外向型两大文化展示和市场板块：内向型板块包括文化体育产业的展览展示以及在其背景下的文化产业所对应的企业、特色产品的现场展销，使受众群体通过现场特色产品的服务和消费，亲身体验文体魅力。外向型市场板块是将济南国际文化城中的精品特色产品组织起来，由济南国际文化城塑造统一品牌并通过贸易方式推向国内外市场，并在重点目标市场开展巡回展销活动和目标市场入盟商、样板店的招商活动。总之，济南国际文化城就是要用市场的方式宣传济南、服务企业、塑造品牌，达到将其他城市的特色精品引入山东，将山东的特色精品产品引入国内外市场的目的。6（二）招商范围济南国际文化城将划分为五个区域：体育服饰、运动器械展销区、旅游文化和特色产品文化展销区、奇石古玩展销区、书画艺术展销区、特色餐饮区。（三）经营目标“济南国际文化城”近期经营目标是：在项目开发以后的三至五年内，其知名度、社会效益和经济效益达到济南商业中心一流水平。长远经营战略目标是：以国际旅游大市场为舞台，不断改进、完善、创新自身的经营管理体系，树立品牌意识，发挥品牌效应，一业为主、全面发展，力争五至十年内,打造山东省文化品牌的旅游基地，以此将济南优秀文化艺术推向全国，使“济南国际文化城”成为全国旅游业排行明星企业。（四）营销推广“济南国际文化城”以其多样性的文化艺术氛围、辉宏壮观的体育中心场景、打造独具一格的文化基地。利用电视、报纸等新闻媒体，将“济南国际文化城”的环境、建筑、设施、功能等设计成图形标志、摄制成广告电视，并以精炼的广告语言，在全国有影响的各新闻媒体或多媒体互联网上进行大量的宣传报道。例如与山东省电视台合作，开办“国际文化城”专题旅游栏目，对全国各省市文化市场予以导向等，在国际国内文化市场上造成强劲的、持续不断的舆论攻势。而且7要精心设计制作形式多样的工艺品、纪念品，如杯碟、钟表、项链、衣帽、图册等实物，并创办文化城《国际文化与艺术画报》杂志（月刊），以精美的图片，全面介绍文化城的各项文艺活动及名人、名家、名作等，面向全国发行。通过这些载体将文化城各种独具特色的环境、建筑等标志形象传播到全国各地，人们就象熟知“迪士尼乐园”、“麦当劳快餐店”、“悉尼歌剧院”那样熟知“济南国际文化城”，使之成为世界知名的旅游品牌。只有创天下知名的品牌，才能招揽天下的游客。而且还要聘请文物鉴赏家、拍卖行家、工艺品制作专家等，不仅能鉴定文物及等级，进行拍卖交易活动，还能创作、复制、仿制各种文物或工艺品，使这里成为艺术品展示的殿堂。（五）收益预测济南国际文化城总面积3万平方米，分布在济南奥体中心四大场馆及其周边，场地租金按2元/平方米/天计算，满租状态下年收入将达到2190万元。开发第一年经济目标为：出租率20%；第二年为：出租率30%以后将逐年递增，力争三年达到60%出租率，并且积极开拓展览市场，通过举办各种文化产业展览展示活动，提高场地利用率。（六）运营保障济南国际文化城的运营将以招租为主，同时利用举办与文化产业8相关题材的各种展览活动，为招租拓展市场，保障文化城运营。其中，引入山东省文化产业博览会在文化城召开，将对文化城的招商起到重要的推进作用，为文化城成功运营奠定坚实基础。文博会与文化城共同的目标都是为山东不同的文化资源、文化内涵、文化形式和文化业态提供一个集中展示的平台，其中文博会为短期集中展示平台，而文化城将打造一个长期、稳定的文化产业中心，二者对于挖掘山东文化资源潜力，助推文化资源转化为文化财富，均起到了积极的促进作用。山东省文化产业博览会为每两年一次的山东文化盛会，2008年山东文博会取得了骄人的成绩，三天时间，参观文博会济南主会场和分会场各项展览和活动的人数达98万人次，商品交易额达到2.06亿元，参展单位2012个(主会场477个，分会场1535个)，其中省内参展单位1885家；省外参展单位127家。文博会期间，共组织了文化创意产业高层论坛、盛世与收藏高端市场讲坛(两场)等6项重要论坛活动。英国当代文化创意产业学者贾斯汀先生，收藏与鉴赏专家马未都、刘新惠先生，清华大学文化产业研究中心主任熊澄宇教授等一大批知名人士和专家学者分别作了精彩演讲。这些以文化产业为主题的论坛活动，层次高、领域宽、内涵十分丰富，有力促进了文化产业发展先进理念的交流与传播。文博会是一次名副其实的文化盛会。在济南国际文化城举办文博会是相得益彰，一方面是文博会为文化城造势，另一方面文化城的壮大发展将成为山东永不落幕的文博会，二者相互促进，不仅会使济南原有的文化资源焕发出活力，还会激发出很多文化企业的动力。更为深远的影响是，提高了济南文化产业的发展能力。9为济南文化产业的快速、健康发展贡献力量。为了更好的整合全国文化产业，还将采取联合办展的形式将全国各地的各种文化资源引入济南，与各资源产地的政府、协会联合办展，不仅可以推广当地的特色产品，而且济南强大的消费潜力也会吸引众多参展商落户济南文化城，达到招租的最终目的。*与中国奇石协会和昆明会展中心合作，办山东奇石展（已于2008年达成意向）*与福建省建瓯市根雕协会联合举办根雕展（已达成意向）*与辽宁省岫岩市玉石协会联合举办岫玉展（已达成意向）*与全国外贸出口巡回展联合举办山东巡回展（商务部已同意）*与山东新华出版集团公司联合举办2010山东书展（正联系）*与山东雕塑协会联合举办山东雕塑艺术展（已商定）*与山东摄影家协会联合举办济南城市艺术摄影展*与江西省展览馆联合举办景德镇陶瓷展(已洽谈)*与青岛海名公司联合举办山东省工艺品展（合作伙伴）*与义乌展览中心联合举办义乌小商品展*与华展公司联合举办宜兴紫砂壶工艺展（合作伙伴）*争取举办济南城市艺术展*争取举办全国城市规划优秀作品展*争取举办全国亮体（城市灯光）展等在联合办展中，我们将更多的利益让给联合办展单位，自身在宣传上下功夫，唯人气，唯招租，达到第三年整体形成长租业态。10同时，加大综合开发创效功能，在餐饮服务、物流配送、会议举办、广告创收等方面，找利润点。附录：国内外著名商业中心运营分析11附录一国际著名商业文化中心1．美国纽约第五大道FIFTHAVENUE美国第五大道位于美国纽约曼哈顿的中心，以时尚大气著称，是美国最著名的商业街之一。它全长几公里，与20余条街道相交，购物、休闲、文化成为第五大道的商业特色。商业——品牌齐全、高档优质及品牌运作，是第五大道的突出特点。第五大道上商业店铺鳞次节枇，汇集了世界著名的专卖店、专业店和连锁店，经营国内外精品，包括珠宝、皮件、化妆品、时装、玩具等，像一颗颗闪光的钻石，吸引着成千上万的游客。除商业店铺外，第五大道上还有众多银行大厦和酒店，如著名的纽约银行大楼、洛克斐勒中心、帝国大厦、半岛酒店、广场酒店等。夜幕下的第五大道灯光闪铄、缤纷的广告和躁动的人群，使人感受到经典名店的风采、现代科技的辉煌和美国文化的浓烈。文化特色——第五大道除了是购物的天堂，最值得一看的是它沿路众多的博物馆。从42街往北直至110街，在第五大道两边排列着大大小小的博物馆：纽约大都会艺术博物馆、古根汉艺术博物馆、现代艺术博物馆、美国手工艺品博物馆等，令人叹为观止。第五大道有两个城市公园，华盛顿广场公园和著名的中央公园centralp