物业管理考核细则!

物业管理考核细则序号标准内容规定分值评分细则一基础管理221、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：员工着装规范，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨3管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.4分；着装及标志符合0.3分；不符合0分2、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率3符合3分，基本符合2分，不符合0分3、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便4包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐：每发现一项不齐全或不完善扣0.5分4、建立24小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈.并及时处理，有回访制度和记录6符合6分，没有值班制度扣2分，末设服务电话扣1分，发现一处处理不及时扣0.5分，没有回访记录每次扣1分5、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达95％以上3符合3分，基本符合2分，不符合0分6、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率100％，返修率不高于1％，并有回访记录3建立并落实1分，建立但末落实扣0.4分，末建立扣0.6分；及时率符合1分，每降低1个百分点扣0.3分；返修率符合0.6分，不符合0分：问访记录完整0.4分，记录不完整或无回访记录0分二房屋管理与维修养护111、区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、单位名录标识在区内明显位置.铭牌及各类标识牌统一有序1符合1分，发现一处标志不清或没有标志扣0.2分2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象1符合1分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.5分3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的。清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍：无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象2符合2分，房屋外墙是建材贴用的每发现一处脱落扣0.2分，是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣0.2分，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.2分；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分4、室外招牌、按规定设置，保持整洁统1符合1分，未按规定设置0分；按规定设一美观，无安全隐患或破损置，但不整齐或有破损每处扣0.1分，有安全隐患每处扣0.5分5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。支架无锈蚀1符合1分，每发现一处不符合扣0.1分6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好2符合2分，如发现一处不符合扣0.2分7、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损1符合1.0分，发现一处不符合扣0.2分8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1符合1.0分，发现一处不符合扣0.5分9、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及建筑结构的安全隐患1符合1.0分，发现一处不符合扣0.5分三共用设施设备管理34(一)综合要求5l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备要求1符合1.0分，每发现-处不符合扣0.2分3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程1符合1.0分，不符合0分4、设备良好，运行正常.一年内无重大管理责任事故2符合2分，不符合0分(二)供电系统31、保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知任用户1符合1.0分，不符合0分2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格抉何1符合1.0分，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5分3、备用应急发电机可随时起用1符合1.0分，不符合0分(三)弱电系统21、按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工作1符合1.0分，发现一次不符合扣0.5分2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定期限保存1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分(四)消防系统71、消防控制中心24小时值班、消防系2发现一处符合扣0.2分统设施设备齐全、完好元损，可随时起用2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1每发现一人不符合要求扣0.2分3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1符合1.0分，责任人不明确每发现一处扣0.2分4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图.照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻1无应急方案扣0.5分，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1分5、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书1符合1.0分，每发现一处安全隐患扣0.5分，未签订消防责任书扣0.5分6、消防，用电有严格的管理规定.室内电线、插座安装规范，无安全隐患1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分(五)电梯系统51、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1符合1.0分，不符合0分2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁1每发现一处不符合扣0.2分3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货运电梯由专人管理操作，严禁超载.客梯严禁载货1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分4、运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维修1符合1.0分，不符合0分5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1符合1.0分，不符合0分(六)给排水系统81、建立用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分2、设备、阀门、管道工作正常、大跑冒滴漏1每发现一处不符合扣0.2分3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染2符合2分，每发现一项不符合扣0.5分4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1没有管理措施扣0.5分，水箱周围每发现一处隐患扣0.2分5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分7、遇有事故，维修人员在规定时间内进1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案分(七)空调系统31、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现维修1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分3、制订中央空调发生故障应急处理方案1无应急处理方案扣1.0分，有方案但不完善或执行不够的扣0.5分(八)供暖供气系统21、锅炉供暖设备设备完好，运行正常；1符合1.0分，不符合0分管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1每发现一处不符合扣0.2分四共用设施管理41、共用配套设施完好，无随意改变用途1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分2、共用管线统一下地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1符合1.0分，每发现一处不亮扣0.2分4、区域范围内的道路通畅，路面平坦1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分五保安及车辆管理91、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责2符合2.0分，无专业保安队伍扣1.0分，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分2、进出区域各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行2符合2分，基本符合1分，不符合0分3、停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐2符合2分，基本符合0.5分，不符合0分4、室内停车场管理严格，出入有登记1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分5、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分6、危及人身安全处设有明显标志和防范措施1符合1.0分，不符合0分六环境卫生管理121、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁2未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.23、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀2每发现一处垃圾扣0.1，未达到垃圾日产日清的扣0.3，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.34、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂1符合1.0，不符合05、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物3符合3.0，每发现一处不符合扣0.27、无宠物、家禽、家畜进入1符合1.0，不符合08、区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准，无有毒、有害物质；贮放、清运管理有序；房屋外墙无污染；各类排气口安装统一有序，无安全隐患2符合2.0，发现一次环保部门下放整改通知扣0.5，其它每发现一处不符合扣0.2七绿化管理31、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1符合1.0，基本符合0.5，不符合02、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃1长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.23、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物1符合2.0，每发现一处不符合扣0.2八精神文明建设31、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守工业区的各项管理规定1符合1.0，基本符合0.5，不符合02、设有学习宣传园地，宣传工业区管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；宿舍区设信息公告栏；设有文化体育活动场所1符合1.0，基本符合0.5，不符合03、区内的公共娱乐场所未发现重大违纪违法案件1符合1.0，基本符合0.5，不符合房屋及其设备小修服务标准一、总则(一)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。(二)本标准适用于2007年月日义乌市人民政府稠江街道办事处物业管理招标。(三)本标准包括楼、平房土建及设备小修标准、电梯（本次招标不列入）、供水供电天线小修服务标准、锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。(四)义乌市人民政府稠江街道办事处物业管理委员会负责解释。二、楼房土建及设备小修标准时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞：室内给水系统小修、换管：烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修；自接到报修之日起，三日之内处理或与用户预约修复日期。(一)工程项目：内地面、散水小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。(二)工程项目：室内墙面及顶棚小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。(三)工程项目：检修门窗小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊