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xx物业管理方案设计一、项目概况项目总用地：26807平方米建筑面积：75959.2平方米总建筑面积：86682平方米物业：15-17F高层住宅社区配套：会所主力户型：120~140平方米绿地率：40%停车位：地下双层车库/车位配置率达1：1详细地址：……………二、楼盘简介1、区域位置●商.，涌金大道以南，都市农庄以东，屋基村以北，现有老铁路以西。●.处于国际商贸城核心辐射区域，是义乌城市北扩的必经之地，极具城市活力和发展潜力。●随着涌金大道、稠州北路、西城路等主干线延伸段的完成，商城·荷塘雅居交通更加方便快捷●现代化节奏越快，物质化程度越深。在城市化进程迅猛的.xx市，商xx的前瞻性地段，足以成为精致又具活力的生活表征。2、规划设计●xx规划设计旨在为人们提供一个良好的居住环境，使业主能更好的实现各种人际交往活动。●小区总体布局充分挖掘和利用地块内部及周边地形优势，在地块南北两侧布置两排小高层建筑，同时以60余米的南北楼间距围合形成一个近1万平方米的中心花园。●小区依据自然地形，在围合的精致社区内营造和谐的内环境。内部景观随着道路的曲线脉络而呈现出丰富的视觉变化。●小区采用独立的车行系统，安全合理的消防系统和便利简短的人行路线构成小区内舒适通畅、安全便捷的交通系统。●小区西侧和南侧入口设有两个地下停车库出入口，中心花园设有多个采光井，使拥有443个泊车位的地下车库更加宽敞、通透、明亮。●小区在规划设计上充分体现了“以人为本”的理念。3、建筑设计①理性建筑，见证真实与经典●xxx大范围采用飘窗，既增加居家实用性，又增添立面的质感。●部分楼幢奇偶层阳台错落，让阳光自上而下层层铺垫，提升健康居家的环境，同时丰富了商城·荷塘雅居的建筑立面。●xxxx理性的建筑风格传承商城房产“求真务实，服务社会”的开发理念，将成为继商城·金桥人家之后又一配套国际商贸城居住的建筑经典作品。4、景观设计①主题景观，自然与人文和谐●人性化的人居环境，体现在人与人的交流、人与自然的交流、人与建的交流、建筑与环境的相融。●xxxx景观环境设计注重多样性和趣味性以及交流空间的营造，充分利用园区地形地貌，将自然环境与人文景观有机结合，使总体环境更和谐统一，创造出以绿化为主题的居住游憩的活动场所和景观风貌。●园区通过环境景观绿化、广场、步道以及铺地等元素来构筑交流的场所和环境，使人、自然、建筑和谐共生。5、社区配套①休闲会所、社区商业，让城市生活更便利●xxxx小区一号楼一、二层为配套会所，满足业主休闲娱乐的需要。●xxxxxx遵循“以人为本”的原则，倡导“让城市生活更便利”的商业观念，沿涌金大道裙房一层规划社区配套商铺，满足业主日常基本消费。●xxxxxx商铺格局适宜投资商务写字楼、购物超市、小型商场等配套商业。●地处xxx市北扩前沿和国际商贸城商业辐射区，xxxx社区商业将服务于社区和荷叶塘周边区域，将成为社区商业发展的市场空间，也为创业者带来不可多得的机遇。6、户型①精致户型，内外兼修的舒适●xxxx户型设计尊崇人性化的需求，迎合现代人追求自在的生活理念，推出精致实用、功能性强、120-140平方米为主力户型，并配以顶层楼中楼的设计，使每位居住者都能轻松投资置业又能享受居家乐趣。●创新实用的生活空间：部分楼幢奇偶层阳台错落，使阳台的实用空间更宽敞；南北通透的户型，方正实用，布局合理而动静皆宜；景观阳台和景观外飘窗，使春的浪漫、夏的风情、秋的清朗、冬的娴静随时纳入眼帘，同时也充分满足“采光”与“观景”双重需求。●xxxxx户型设计注重内外环境的呼应，使室内居住空间与户外的景观环境相融合，创造出由内而外的优越居家氛围和灵动的居住空间。三、公司简介xxxx物业服务有限公司（以下简称xx物业）隶属于浙xxxx集团有限公司，是一家专业从事物业服务及其相关业务的国家二级资质物业服务企业。公司正式成立于2005年6月10日，注册资本1268万元，目前接管项目有财富大厦A&B座、xxx大厦、xx花园、xxx商厦、xx花园、xx国际、xx广场、xx广场、xx港湾等高档商业、住宅楼盘，总服务面积约为200余万平方米。xxx秉承“让生活更美丽”的企业使命，并以此作为不断进取的基本信念和行为准则，致力于卓越的企业文化建设，努力构筑和谐社区。公司聘请国际知名地产品牌xxxxx旗下康业物业为顾问公司，给予专业的物业服务指导。公司团队核心成员主要来自香港、深圳、东莞等物业管理先进地区，具备丰富的物业管理实践经验。公司营造温馨环境，非常注重企业的全面质量管理，面积推行IS09001：2008质量管理体系，以“坚强服务理念，持续改进服务，实现顾客满意”为质量方针，以“客户需求、客户满意的创新服务”为服务理念，着实实施“服务创新，经营创新”的企业发展战略，倾情打造“精细化物业管理服务”，营造健康、舒适、和谐的社区经营、居住环境和生活方式。展望未来，xx物业将不断的超越自我、精益求精、追求卓越，坚持走服务创新、品牌化之路，为争创全国一流物业服务品牌而不懈努力！四、项目管理的整体设想及策划㈠管理模式构建小区管理新模式——“优质低价”模式鉴于我国的国情和小区物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。创建该模式的主要措施有：狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。采用“集约型”管理方式，提高物业管理专业化技术含量，以降低管理成本。在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。㈡工作重点和难点1、工作重点①设施设备管理如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。②小区建筑物本体管理ⅰ制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；ⅱ重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；ⅲ及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；ⅳ建立小区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。2、管理难点⑴由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；⑵管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；⑶消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。各项服务指标和内容房屋及公共设施、场所的使用维修养护表5·1项目房屋及配套设施完好率目标98%实施措施建筑本体：分区负责，责任到人，建立完善的管理员巡查制度，严格装修审批管理，健全档案记录。公共配套设施：制订详细的公共设施、设备的维修保养计划，并严格执行。在巡查过程中发现问题，及时处理。日常维护检查与定期巡查维修相结合，确保状态良好。表5·2项目房屋零修、及时率目标98%实施措施建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后，携带工具10分钟内到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，实行24小时值班制度。表5·3项目水路、电路系统目标正常实施措施实行24小时值班监控，同时按规定检查维护，发现问题及时检修，对不安全隐患限期解决，以保证安全供水、供电及小区各种设备设施正常运转。治安、消防管理表5·4项目治安、案件发生率目标1%以下实施措施实行24小时保安巡查制度、人员进出出示证件、外来人员登记制度、出入口24小时值班，监控室接受报警及实施调度，根据实际情况，确立“技防、人防相结合、全面防范”的治安思路。明确保安职责，层层防卫，以确保业主人身财产安全。表5·5项目消防目标正常实施措施制定严格的管理制度，管理好消防用设备和管网，保证管网处于完好状态，紧急情况下能及时投入使用。安保部班长亦为小区消防管理员，对小区消防设施正常负责。▪环境卫生管理表5·6项目清洁、保洁率目标98%实施措施小楼内保洁落实到人，制订保洁员工作职责，标准要求，划分工作区域，指定检查人员，严格考核制度。实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清，房屋的（公寓）公共楼梯、扶栏、走道、室外广场等部位清洁，定时巡回检查，其他员工都是义务保洁员，发现脏、乱、差及时处理，无法处理的及时汇报，坚持巡回保洁制。表5·7项目绿化完好率目标98%实施措施为了给业主和用户提供一个清新优美的环境，设专职绿化人员，进行管理和服务，搞好环保绿化工作和租摆工作。制定巡查制度，发现问题及时修复，确保公共绿化无破坏、无践踏，做到长年有绿、四季有花。▪服务质量及效果表5·8项目服务规范要求目标99%实施措施工作人员统一着装，礼貌待人，尽职尽责，工作职责上墙公布。半年公布一次公共服务费收支情况。每年向业主委员会通报年度维修计划。表5·9项目用户对物业管理的满意率目标98%以上实施措施采取现代化的科学管理方式和手段，开展温馨服务、亲情服务、助残服务。完善小区服务，在日常工作中注意收集用户的广泛意见，加强与业主的沟通交流，以确保用户对物业管理工作的满意。五、人员岗位配备1、岗位架构图序号岗位人数工资保险月工资1客户服务主管1200065026502客服61500*6487.5*61987.5*63财务部会计11500487.51987.54出纳1120039015905文员1120039015906工程技术主管11500487.51987.57维修员41100*4357.5*41457.5*48安保部班长31300*3422.5*31722.5*39保安141100*14357.5*141457.5*1410主管11500487.51987.511环境部绿化工3800*3260*31060*312保洁员10700*10227.5*10927.5*1013主管11500487.51987.514管理处主任1400013005300总计：143305502、人员管理和奖惩管理处1人客户服务中心财务部工程技术部安保部环境部主管客服会计出纳主管维修员班长保安绿化工保洁员主管主管安保管理消防管理车辆管理突发事件管理文员保安及车辆管理安管资料日常巡查记录、值班记录训练计划和考核记录安全防范措施查岗记录、闭路监控系统录像记录物资搬运放行记录、紧急事件处理记录环境管理环卫设施资料环卫是被、工具统计表环卫设备、工具更换记录卫生管理清洁卫生资料清洁卫生检查记录国家环保标准：排烟、排污、噪音处理污染事件记录消杀及垃圾清运记录实施责任制管理、标准化保洁商业网点管理有序无违反规定饲养宠物、家禽水池水质质检记录绿化管理绿化资料绿化规划图纸绿化社会司统计表绿化检查记录管理效益经济效益物业管理费用收缴统计表物业管理收支账目提供有偿服务收入、开展多种经营员工奖惩制度A、通过年度评分制度第1条员工的日常表现（1）品德端正，工作努力，有出色或超常表现。（2）热心服务，有显著善行佳话。（3）检举违规或损害企业利益的行为。（4）发现职责以外的故障，予以上报或妥善处理。（5）对经营业务或管理制度提出有效的合理化建议，得到采纳实施，并取得重大成果和显著成绩。（6）为企业取得重大社会荣誉，或其他特殊贡献，足为员工表率。（7）忠于职守，积极负责，不断改进工作，业绩突出。第2条企业设有“管理创新及合理化建议奖”、“杰出员工”、“先进员工”、“优秀管理者”等奖项，在每个工作年度结束后，人力资源部组织评选活动，对工作中表现优异的员工给