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旅游小镇暨四大旅游城市调研1：旅游地产的发展概念解释发展回顾业态关系一般认为，旅游房地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。在我国，比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。更为广泛的说法是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。概念解释旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式。从最初的旅游度假房屋出租发展到目前的旅游商务、商业、居住、度假等地产模式。1、旅游房地产的起源旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产按时段分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。发展回顾2、我国旅游房地产我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分时度假的概念。21世纪以来，旅游度假地产形成了多种发展，遍地开花的局面。从最初的商务旅游地产逐渐增多有旅游商务地产、旅游度假地产、旅游商业地产、旅游住宅地产等。各地结合不同类别的景观资源，打造不同类别的旅游地产。旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：类型概念描述特点典型案例旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等。旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。海南博鏊等。旅游度假地产为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。“第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村。旅游住宅地产与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。杭州宋城的山地别墅等。此为，从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为世界性、全国性和区域性旅游地产。从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态：世界性休闲地产——休闲新城；全国性休闲地产——度假区/村；区域性休闲地产——主题休闲城区。世界性旅游地产全国性旅游地产区域性旅游地产产生区域特色资源区域特色资源区域，离城区较远特色资源区域，离城区不远市场构成以全球游客为主以全国为主，吸引世界游客以区域性市场为主功能定位休闲、度假旅游、度假，产品能自我完善旅游、休闲、度假，产品能自我完善居住构成第二居所为主第一、第二居所的度假为主第二居所向第一居所过渡发展思路依托自然资源带动依托规模化的度假设施以旅游休闲带动居住，逐步形成主题新城代表项目美国夏威夷黄金海岸美国棕榈泉美国隐居谷美国十七英里卡帕鲁阿度假村目前,我国旅游休闲地产形成几大版块格局：旅游房地产具备行业两大特征，四个要素——特征描述养身度假、旅游购物、交易、身份象征三者紧密结合不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。旅游房地产是不但让人游还要住，多种消费方式结合才能发展起来。第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。如：一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产的提升。房地产开发与配套服务软硬兼施除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程：就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产。配套、服务系统和硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。旅游地产开发要结合地方产业因素，依托资源条件，有效发挥功能延伸，最后处理好营销环节。四个要素产业要素资源要素功能要素营销要素旅游业房地产业紧密联系相互依托可利用地产旅游资源利益因子家生活延伸产权时权投资者休闲消费者第一居所、第二居所……旅游地产规划、产品、需求等都依据市场需求、行业发展、政府支持及交通辐射范围决定。1、从市场需求来看，旅游房地产实现了人们旅行生活中行与居的结合，满足了消费者对休闲与投资的双重追求，因此具有充分的市场潜力。2、从企业推动来看，旅游房地产则是房地产向旅游逐步渗透、旅游对房地产更加依赖的结果，是两个行业逐步融合的需要。3、从政府管制来看，旅游地产的管制较宽松，是发展的利好因素。4、从外部环境来看，汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展，廉价航空产品的推出、告诉公路的建设等，都扩大了人们日常生活的半径范围，城际距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观外部条件。业态关系高度人性化人本主义思想是旅游地产的核心价值观。倡导心情的释放与自然属性的回归。用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张。规划上更多功能从单一居住带休闲。赋予住宅的旅游性、休闲性，使业主的生活更加丰富多彩。使住宅成为多功能的生活载体。较高的附加值成为政府的形象工程和主要窗口工程。体现一座城市的鲜明属性和文化特色。发展前景和市场预期非常看好。提供“观光—休闲—购物—居住”的需求便利。从成功发展的旅游休闲地产特色亮点来看，打造高端休闲产品来引爆市场，做大做强某项休闲功能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人气后商气的发展思路，是值得借鉴的宝贵经验。2：旅游地产开发模式成熟开发模式开发基础条件典型开发案例问题及发展针对不同的城市、区域、资源以及规划，打造符合自身特点的旅游地产才具有市场需求性。1、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发以提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，直接提升住宅的环境品质和居民生活质量。2、以旅游度假为目的的度假房地产开发休闲度假的第二居，业主以度假置业和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有的优秀旅游资源，投入休闲度假设施设备，营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者所度假休闲为目的。3、以旅游接待为目的的商业、酒店等开发以旅游接待为目的，商业购物、休闲娱乐、酒店居住等功能。比如云南开发的旅游小镇。4、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发多在旅游目的地城市，兼有第一居所、第二居所以及旅游度假功能。成熟开发模式资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功开发的必备条件。开发基础条件成功开发旅游地产项目完备的后期运营（再营销的网络、经理人式的经营模式）持续的投资（依市场需要扩展新的景观、新配套硬件或者）完善的规划（市政设施规划、可开发地产规划）天生的资质（旅游风景资源）良好的题材（历史积淀、浓郁文化）深圳华侨城整体规划，大盘模式，自建旅游资源，先做旅游后做地产，取得了成功。典型开发案例深圳华侨城项目类型旅游住宅地产开发模式以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发投资开发商深圳华侨城控股股份有限公司（国有大型）总占地面积4.8平方公里旅游/地产占地面积旅游（四大主题公园）占地约103万平方米开发背景1985年，经国务院批准，华侨城集团开始规划开发深圳西边的一块荒地。物业类型主题公园，别墅、度假酒店、多层、小高层、高层、写字楼，配套（艺术中心、广场湿地等）解读华侨城1、开发思路：先旅游项目，提升版块土地价值、升值空间和知名度，使生地变熟地，然后投资房地产。2、获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经济），后期靠地产项目获利。旅游和地产项目的获利比例月为2：3。3、产品规划：就目前整体华侨城的开发和布局分析，我们看出，以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈。以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈中旅广场、湾厦花园锦绣花园、新浦江城天鹅堡华侨城医院暨南大学中旅学院、华侨城小学、中学、华侨城第一幼儿园何香凝美术馆、华夏艺术中心汉唐大厦雕塑公园、欢乐谷、世界之窗、民俗村、锦绣中华酒吧一条街、铜锣湾、沃尔玛低资源低卖点低价值高风险资源成熟品牌知名地块升值投资期望前期开发旅游项目规避风险，提升地块价值；后期投资地产，地块成熟，顺利取得高利润。1985年——2002年2001年——高知名度高利润无风险房地产项目投资：中旅广场、湾厦花园锦绣花园、新浦江城天鹅堡（二期）旅游项目投资：欢乐谷、世界之窗、民俗村、锦绣中华雕塑公园、生态广场据上图，华侨城的开发是“旅游带旺地产，地产返哺旅游”的良性循环模式。旅游：“白地造景”，吸引游客：创造“亚洲之最”和“世界之最”的主题公园吸引全国游客。鸿篇巨制，留住游客：《创世纪》、《千古风流》、《高山流水》等文化演出留驻游客，创造再消费过程。地产上：注重超前的产品规划，以优美的环境和完善的配套使产品本身具备了极强的竞争力。制造概念，形成强大品牌认知。以波托菲诺等项目的典范成就了华侨城作为深圳人“放心、梦想、品位、面子”的居住选择。本案例最大的启示是，告诉我们旅游地产可以：平地造景，即制造景观，制造主题，制造文化。就是把有吸引力的东西搬到有情趣的人聚集的地方来。先旅游升值地块，然后开发地产，从而降低风险，提高利润。制造文化动态元素。没有文化，造一些假模型出来，也不能经常吸引别人过来，让旅游资源活起来，最好的办法是注入文化元素。【案例启示】杭州宋城先做旅游项目，提升土地价值，然后再做地产，借助山、海、城资源，取得了较大成功。杭州宋城项目类型旅游度假地产开发模式以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发投资开发商杭州宋城集团有限公司（民营）总占地面积32万平方米旅游/地产占地面积旅游（专指宋城）占地约万平方米开发背景1995年，依靠杭州西湖的旅游资源和人气，以大宋文化为主题，“清明上河图”为蓝本，建造杭州宋城主题公园。物业类型主题公园，度假别墅、配套解读宋城1、开发思路：先旅游项目，提升版块土地价值，然后投资景观地产。2、获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经济），后期靠旅游+地产项目获利。旅游和地产项目的获利比例月为5：3。3、产品规划：宋城目前主要规划是“山、海、城”：“山”指龙泉山，为江浙第一高峰，是集森林旅游与山地会议中心功能于一体的休闲度假胜地；“海”指中国渔村，是中国最大的原生态海洋文化旅游项目；“城”指以杭州为中心的城市休闲旅游，包括休博园、宋城和山里人家。旅游项目宋城主题公园：《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区以及南宋皇宫区、南宋风情苑区等部分。杭州乐园（休博园）：荷兰村主题