房地产投资内幕

房地产投资内幕-蚁象系数-凹凸理论经过了惊心动魄的跌宕起伏，房地产市场逐渐回归平静了，大家终于有时间进行总结。回忆过去，有人欢喜有人愁！面对这么大的一波地产行情，有些人犹犹豫豫，看着房价上涨，不知道什么时候下手，错失了很多机会；还有更多的人，行情开始的时候赚到了钱，但是辛辛苦苦一、两年，一夜回到“解放前”，赚到的钱还没有捂热，又吐了回去，一切都如过眼烟云。本人在深圳华强北工作，但职业并不是做房地产。利用春节，我也进行了总结：这波行情，我一共操作四步，总共只用了1.3万元，就买到了总面积达140㎡的两套全新商品房，并且于去年最高价位成功卖出：a、深圳龙华，在大家还没有看好房地产的时候，以1.3万元的总价，买入一套全新单身公寓。b、深圳罗湖，在“不买房运动”如火如荼的时候，以0元买入45㎡全新一房一厅商品房。c、2007年7月，在大家都看好房地产的时候，以11000元的小区最高单价卖出龙华单身公寓（现在单价跌到8000元）d、专程飞机到内地一边界城市，以0元买入96㎡的江景甲等甲级全新商品房，成功逃过了2007年下半年开始的地产下跌行情。现正等待下一次的升值。以上操作在国土局都有备案。下面我将以上操作过程及其这样操作的原因，详细地告诉大家，希望与地产界以及其他做投资的朋友共勉。本人在房地产上投入很少，不是职业炒房客。我也很清楚“木秀于林，风必摧之”的道理，之所以把买卖房子的全过程写出来，并不是为了显示，而是基于下面三个目的：1、经济活动中普遍存在一个现象，本文将其归纳成一个系数：蚁象系数。这个系数就是地产赚钱的真正秘密！本人通过自己1万元买140㎡新房的买卖操作实例，证明了这个系数的存在，它的确可以使蚂蚁变成大象。这个系数在地产、股票发行、期货、商场连锁等行业被普遍采用。弄懂了这个系数，你能很轻松地解释：地产行业为什么能这么赚钱，为什么有这么多首富？为什么那么多公司都想发行股票上市？资本运作的本质是什么？为什么中天、创*等地产公司的成功与失败都异常迅速…等等诸如此类复杂的经济问题。另外，大家知道为什么会出现拖欠农民工工资的现象吗？为什么上海会出现挪用社保基金案件吗？为什么会出现零地价拿地的现象吗？为什么地产商会拖欠税款？…全是因为这个系数！这个系数就是很多FB现象的最本质、最“原”的原因。通过监控这个系数，可以帮助预防与减少一半的FB案件的发生！2、现在很多人买不起商品房，这些人的住房问题仅靠政府的廉租房或经济适用房是不可能得到完全解决的。本人想通过自己买卖房子的实例告诉大家：靠智慧、靠蚁象系数J的放大作用、靠耐心与等待，虽然你的钱现在可能不太多，但一样也能买得起全新的商品房！3、很多人或公司，开始的时候，靠自身的努力再加上运气，很快就获得了成功。然而，走得快却往往走不远，由于自身功力、底蕴不够，守不住，没有多久，赚的钱很快地又亏了回去，就像这次的楼市一样。本文将提出凹凸理论，有了这个理论，可以使个人或公司保持可持续的成功与发展，而非昙花一现。一、地产赚钱的真正秘密只花1万多元就能买到140㎡的全新商品房，大家开始根本不会相信，可是只要你懂了地产赚钱的真正秘密：《原学》蚁象系数J，你就会知道蚂蚁是可以变成大象的！靠智慧，钱少也能买得起全新的商品房！未完待续..《原学》《如何只用1万元就买到140㎡新房并在大跌前最高价卖出》续1一、地产赚钱的真正秘密只花1万多元就能买到140㎡的全新商品房，大家开始根本不会相信，可是只要你懂了地产赚钱的真正秘密：《原学》蚁象系数J，你就会知道蚂蚁是可以变成大象的！靠智慧，钱少也能买得起全新的商品房！我相信每个人都知道什么叫利润率吧？一瓶饮料，商家进货4元，卖6元，他赚了2元，利润率为：2÷4=50%。大多数人根据自己以往的经验，一定会认为商家最后赚到手的利润率也等于50%吧？但事实却并非如此！刚才算出来的利润率只是表面利润率，商家真正赚到手的利润率有可能大于甚至远远大于表面利润率！卖同样的饮料，同样的进货价4元，同样的卖价6元，不同商家来卖，到手的利润率是不一样的！最终到手利润率=表面利润率×JJ蚁象系数，J=x/yx某商品或项目，需要的全部成本y该商品或项目，商家实际投入的成本通常的情况，蚁象系数J=1，所以最终到手利润率=表面利润率。比如上述例子：如果进货的4元钱全部是饮料商家自己出钱，那么实际投入成本y=全部成本x=4元，蚁象系数J=x/y=1，最终到手利润率=表面利润率×J=50%×1=50%。饮料商家最终赚到手的利润率等于50%。但这个时候，出现了另一个饮料商家，进货的4元钱，他不全额支付，自己先付2元给自己的供应商，剩下的2元钱，先拖欠着，等卖完饮料，再用收到的货款来支付。我们来算一下他的利润率：全部成本x还是等于4元，但是他实际投入成本y减少了，等于2元，蚁象系数J=x/y=2，最终到手利润率=表面利润率×J=50%×2=100%。表面利润率虽然还是50%，但这个饮料商家最终赚到手的利润率却被蚁象系数J放大了两倍，等于100%了。又有一个饮料商家，他更猛，4元的全部成本，他首先拖欠供应商2元，另外的2元，他向别人借了1.5元来支付，自己实际只支付0.5元，那么他的利润率是多少呢？全部成本x还是等于4元，但是他实际投入成本y只有0.5元，蚁象系数J=x/y=8，最终到手利润率=表面利润率×J=50%×8=400%。商家最终赚到手的利润率被蚁象系数J放大了八倍，等于400%了！很多人可能一直搞不懂一个奇怪的商业现象：为什么社会上有很多做生意的人或公司，明明自己很有钱，他们却经常去借钱。比如最近有一家上市公司：中国平*公司，这么大一家保险公司，这么有钱，还要从股票市场圈走一千多个亿的巨额资金。这下大家懂了吧？做生意全用自己的钱，利润率低，借钱可以利用《原学》蚁象系数J来放大利润率。大多数行业的蚁象系数J等于1。但有这么几个行业，别看它们表面上利润率不高，但商家到手的利润率却高得很，而且还出现了很多财富榜的首富，其原因就是这几个行业的蚁象系数J要大于或远远大于1。比如地产行业、股票发行、家电卖场、商场连锁、期货。搞房地产的人经常把表面利润率混淆成最终到手利润率。他们会告诉大家：地产不是暴利行业，赚得并不多。其实他们这时说的都是表面利润率，而不是他们最终拿到手的利润率。现实中，最终到手利润率往往远远大于表面利润率。搞地产的人才不会大张旗鼓地宣传最终利润的。当你问他们：地产赚钱主要靠蚁象系数吗？他们中的很多人马上就会找来各种理由加以否认。但事实的确如此！举例说明：某公司开发一个楼盘，全部的成本5亿，销售额10亿，赚了10-5=5个亿，其利润率为=100%，1倍利润。大家请注意它的利润率100%是表面利润率，还不是开发商的最终到手利润率。全部成本的5个亿，没有任何开发商会全部马上支付的，让我们看看他们真正到手的利润率a、开发商全部的成本x=5亿，当他们实际投入成本y=1亿时，蚁象系数J=x/y=5/1=5最终到手利润率=表面利润率×J=100%×5=500%五倍利润了b、开发商全部的成本x=5亿，当他们实际投入成本y=5000万时，蚁象系数J=x/y=5/0.5=10最终到手利润率=表面利润率×J=100%×10=1000%十倍利润了c、当蚁象系数=15、20……的时候呢？当开发商零地价拿地的时候呢？现在大家知道地产赚钱的秘密了吧!如果1倍的利润率，通过蚁象系数J，可以放大到5倍、10倍、15倍….甚至更多。期货市场大家了解吧？期货赚钱快这是众所周知的，期货就是用了蚁象系数的放大作用。期货的保证金一般为10%～15%左右，对应的蚁象系数J为6.7～10，一旦有利润，马上被放大。地产就是期货，而且是风险不大的期货！地产界首富这么多，也就是这个原因。表面利润率的高低对地产商来说并不太重要，地产商只要想办法把蚁象系数J提高，到手的最终到手利润率就不会低！深圳著名的万*地产公司经常宣传他们的楼盘利润率都不高，只有20%，其实这个20%就是表面利润。只要其公司运作得好，蚁象系数J高，最终到手的利润率也能被放大到100%或200%倍的利润率。国家的经济适用房利润率规定为3%，其实只要国家给的政策好，比如：可以贷款、发行债券或股票，开发商到手的利润率也可以放大到15%～30%，也是有钱赚的。本人能够只用1万元就买到140㎡新房，也是连续运用蚁象系数J的放大作用。你如果也想用很少的钱来买房，就可以想办法巧妙地运用蚁象系数。人的本性都希望蚁象系数越大越好，下面来讲讲地产商是用什么方法来提高蚁象系数J的？未完待续..《原学》《如何只用1万元就买到140㎡新房并在大跌前最高价卖出》续2人的本性都希望蚁象系数越大越好，下面来讲讲地产商是用什么方法来提高蚁象系数J的？一个地产项目确定以后，不管哪个开发商来开发，全部的成本x一般都相同，差别不大；而商品房的销售价格也会随行就市，不可能高过周边的房价太多。所以一个项目确定后，表面利润率也就基本确定了，想提高很难。开发商为了赚钱，为了提高最终到手利润率，来的最快最有效的办法就是千方百计、各显神通地提高蚁象系数J。让我们来看看如何提高蚁象系数。蚁象系数J=象/蚁=x/y，而全部的成本x基本不变，为了提高J，就只能想办法降低项目的实际投入成本y。而为了降低实际投入成本y，地产商就必须想办法先用别人的钱来支付x-y（全部成本与实际投入成本之差），然后等到房子销售后，再用销售款把别人的x-y还上。用别人的钱，合法的方法可以是借钱或贷款、风险投资、发行债券、发行股票等。但很多开发商不是上市公司，没有这个权利；或者有这个权利，但由于欲望无止境，还想把蚁象系数J再提高一点，怎么办呢？项目全部成本一般=土地费用+人工费+材料费+其它费用，读者都是很聪明的，为了多降低点实际投入成本y，假如你是地产商，你会怎么办呢？FB官员零价拿地、土地重复抵押贷款、挪用社保等资金先行支付土地费用、非法融资、拖欠供应商材料费、拖欠农民工工资、拖欠国家税款…这些办法虽然要冒一点风险，但那头通过蚁象系数J放大作用，可以得到比风险大几倍，十几倍的收益，有机会谁不想干呢？谁也不是圣人！本人之所以提出《原学》蚁象系数J，不是想和地产商做对，而是希望靠政府的监督与地产商的自律，把蚁象系数J控制在合理的范围内！人的欲望没有最高只有更高，谁不希望蚁象系数J是5、10、15、20、50…..∞大呢？最好是不花一分钱就赚个几亿元。大多数企业没有发行债券、发行股票等融资的权力，就算有这个权利，但和人的欲望相比也是有限的。太高的蚁象系数J一定对应着太多的猫腻，是大多数建筑地产行业FB案件发生的真正原因。政府治理FB的最本质、最“原”的办法就是通过制度，规定蚁象系数J的最高值！把人、企业的欲望控制在一定的范围内！减少FB的“原”动力！这就象一个房间里全是钱，如果你有好的制度，规定每天都由专人清点一次，你就算让一个小偷站岗，钱都不会少；如果你长期不盘点，就算你让雷锋来站岗，时间长了，也会出问题。当然，政府如何控制蚁象系数也是个很复杂的问题，需要大家见仁见智，这里暂时不深入探讨。其实我本人是赞成蚁象系数要大于1的，毕竟有实力全额支付几亿元的项目全部成本的开发商很少，也没有这个必要，任何项目都全额支付的话，谁还会去多建房子呢？这样会严重影响经济的发展。经济发展速度降低了，房价倒是可能降低了，但老百姓的收入也少了很多，还是买不起房。理性的办法是：对于每个项目，相关单位不但要像南京市政府那样限制开发商的利润率，而且最关键的还是要控制其蚁象系数J，不能让开发商无限地放大蚁象系数J，而是帮助开发商将其控制在合理的范围内。本人认为蚁象系数J合理的范围是2～5，最好不超过8。地产商也应该自律，应该知道：自觉地控制蚁象系数J对自己绝对是有好处的，因为蚁象系数J不是越高越好！越高虽然赚得多，但风险也在相应增加。《原学》凹凸理论告诉我们：这个世界上有凸态必然有凹态，大凸必然大凹！一个东西有优点必然对应着缺点，只是这个缺点可能开始还没有爆发出来，但是它一直在背后聚集，你必须居安思危，防微杜渐！以前地产市场欣欣向荣是蚁象系数J造成的；现在地产市场的不景