房地产投资法律尽职调查

法律尽调房地产投资法律尽职调查概述1房地产并购尽调重点事项2资产收购和股权收购尽调比较3一、法律尽调的定位和目的法律尽调主要定位于风险发现。其目的主要有：•确认目标企业的合法成立和有效存续；•核查目标企业所提供文件资料的真实性、准确性和完整性；•充分了解目标企业的组织结构、资产和业务的产权状况和法律状态，确认企业产权（如土地所有权）、业务资质以及其控股结构的合法合规；•发现和分析目标企业现存的法律问题和风险并提出解决方案；•出具法律意见并将之作为准备交易文件的重要依据。法律尽职调查概述1二、法律尽调法律尽职调查概述1二、法律尽调关注重点问题：•历史沿革问题•主要股东情况•高级管理人员•债务及对外担保情况•重大合同•诉讼及仲裁•税收及政府优惠政策等二、法律尽调法律尽职调查概述1三、法律尽调收集资料渠道：•企业依照资料清单提供的材料、对目标企业管理团队的访谈、对目标企业的现场调查；•从政府部门获得的信息；•公开信息，如互联网信息等。•在某些重大事项上，律师如果对企业提供的资料存在疑虑，则应按照审慎原则进行调查，不应单纯依赖企业提供的资料。对目标企业的现场调查也是法律尽调的必要程序。二、法律尽调房地产并购尽调重点事项2一、基础事项：法律法规对房地产并购规定•调查法律对房地产并购的相关规定，对并购的可行性进行法律论证，排查法律法规对房地产并购的限制性规定。国家、地方政策对房地产并购规定•包括但不限于地方政府对所辖地区行业投资政策、环境保护、安全卫生方面的规定，以及对房地产企业的特殊政策。相关行政部门对房地产并购要求•包括工商行政管理部门、税务机关、房管、土管部门、外资、国资部门等二、法律尽调房地产并购尽调重点事项2二、目标公司主体资格及基本情况：关注的重点为公司是否“依法设立，合法存续”具体关注内容•公司设立批准文件、营业执照、外商投资企业批准证书、开户许可证等相关证照、公司章程、公司年检报告、实际经营地址等；•核查公司法人治理结构，查阅公司董事会、股东会决议等文件；•公司股东信息及出资情况，是否存在代持股、股权回购承诺等股权瑕疵、风险，股东间协议、公司章程是否就股权转让等作出特别约定；•公司对外投资情况。二、法律尽调房地产并购尽调重点事项2三、资产情况：基本关注点：•主要资产的产权状况、取得方式、权益的受限制情况。土地及建构筑物•重点关注土地取得程序是否合法合规以及土地出让合同中对于土地交付条件、土地闲置、用地期限等的规定；•项目公司是否缴纳土地价款和税款；•目标公司土地使用权证，核查土地的面积、性质、用途、地址、取得日期和终止日期等；•地上建构筑物的取得方式及权证情况；•土地及地上建构筑物的查封、抵押情况。二、法律尽调房地产并购尽调重点事项2四、项目开发情况：•房地产项目前期已投入成本，以及项目相关重大合同履行情况；•了解土地及项目现状，包括交通、土地平整、拆迁等；•房地产项目立项规划情况，核查建设用地规划许可证，重点关注土地规划用地性质、用地面积、净用地面积、容积率、建筑面积、绿地率、建筑限高、建筑间距、机动车位等情况；•房地产项目审批、取得许可证情况，包括建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证及相关附件，以及园林、消防、交通、环保等部门的文件；•前期投入中是否有预收收入、是否以会员方式收取预售款，核查是否存在房产预售情况。二、法律尽调房地产并购尽调重点事项2五、财务及税务情况：财务情况：•债权真实性、合法性和有效性，并分析债务对公司的影响；•公司担保、对外担保情况，关注银行相关的融资和财产担保情况。•税务情况•税务登记情况；•税收（主要为所得税、土地使用税、土地增值税等）缴纳情况，是否有未缴纳的税款，是否存在偷税漏税；•税收优惠政策、财政补贴；•是否存在被税务机关处罚的情形。二、法律尽调房地产并购尽调重点事项2六、法律纠纷情况：重大诉讼、仲裁及未决诉讼、仲裁情况：•关注存在司法机关的查封、冻结等强制执行情况。•劳资纠纷•基本用工情况•劳动合同、社保缴纳记录、被劳动部门处罚情况。二、法律尽调资产收购和股权收购尽调比较3•程序繁琐•办理手续时间长•税费较高•溢价可计入成本•风险可控•程序简单•办理手续时间短•税费较低•溢价无法计入成本•风险难控一、基本情况对比二、法律尽调二、税目比较增值税及附加所得税印花税土地增值税契税资产转让√√√√√纳税主体转让方转让方双方转让方购买方股权转让√√纳税主体转让方双方资产收购和股权收购尽调比较3二、法律尽调资产收购和股权收购尽调比较3三、股权收购尽调由于股权收购目标系通过目标公司的股权实现，其法律尽职调查覆盖范围最广，难度最高，对目标公司股权的权属状况进行查明和甄别：•转让方是否为目标公司依法登记在册的股东及其股权处分的权限•目标公司股权是否存在质押和权属纠纷，是否存在股权冻结等司法限制；•转让方是否依法履行了对目标公司的出资义务。房地产项目资产的权属状况：•这一部分的尽职调查所关注的重点和资产收购以及项目收购中相同。以目标公司为一方、已签订生效合同的履行风险：•除却一般的合同债务，还需调查劳动、人事方面风险。•这类风险主要原因为：对收购可能导致原有员工、管理层调整从而产生大量劳动合同解除而产生的经济赔偿、高级管理层为获得个体高额补偿从而妨碍管理权移交的可能等。二、法律尽调四、资产收购尽职调查无需进行全面调查目标公司的经营状况•由于资产收购锁定的目标不是目标公司股权，而是特定资产。资产收购和股权收购尽调比较3二、法律尽调