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房产测量员职业技能培训第一讲、绪论第二讲、房产测绘技能第三讲、房产测量准备第四讲、房产测量第五讲、房产测量相关知识第六讲、房屋面积计算第七讲、面积分摊计算第八讲、提醒授课安排了解房产测量的目的、作用、内容第一讲、绪论一、房产测量的目的房产测量是指采集和表述房屋和房屋用途的有关信息，为产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料，房产测量员就是使用测绘仪器，按照房产测量规范和有关规定，采集和表述房屋及其用地有关信息的房产测绘从业人员，从事房产测绘活动的专业技术人员应取得国家规定的执业资格。第一讲、绪论二、房产测量作用1、法律方面的作用房产测量是法定测绘，确认以后的房地产成果资料具有法律效力，是进行产权登记，产权转移和产权纠纷裁决的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据。2、财政经济方面的作用，房产测量的成果包括房地产数量、质量、利用状况等资料，是为进行房地产评估，征收房地产契税费、房地产开发、房地产交易，租赁抵押及保险服务等方面提供数据和资料。3、社会服务方面的作用。4、城市地理信息的作用。第一讲、绪论三、房产测量内容1、房产平面控制测量（GPS静态相对定位测量可以作为进行房产平面控制量）2、房产调查（房产用地调查以丘为单元进行，房产测绘的最小单元为丘）3、房产要素测量4、房产图测绘5、房产面积测算6、变量测量7、拆迁测量8、成果资料的检查与验收9、相关法律、法规及技术标准等基本知识的掌握第一讲、绪论一、常规测量技能1、控制测量（平面控制测量）2、碎部点测量3、测边量距熟练掌握手持测距仪的使用，精确了解房产面积的精度要求，了解全站仪和GPS的使用房产测绘一般采用全站仪和手持测距仪进行测距，不能用平板仪作为测距工具。第二讲、房产测绘技能第二讲、房产测绘技能一、常规测量技能了解地图比例尺的概念了解房产测绘的精度标准（一般情况下房产图的精度都高于相同比例尺地形图）二、建筑识图技能要搞好房产测绘面积计算，作为一个房产测量员，应具备较强的建筑识图能力，要能看懂、读懂建筑平面图、房屋建筑图、立面图、剖面图、建筑施工图、结构施工图、竣工图、基本图、详图（大样图）、总平图、施工图、轴线、单体红线、建筑红线、设计说明。第二讲、房产测绘技能三、面积计算与分摊技能作为一个房产测量员，要熟悉房产测量规范和当地细则，利用成熟的经检定的计算机软件进行面积计算和分摊。第二讲、房产测绘技能1、资料准备(根据委托方要求和当地房地产主管部门的需要进行准备。比如……)2、仪器准备、仪器必须检验合格3、方案确定4、房产测量的精度指标及误差其中资料准备最为关键第三讲、房产测量准备一、控制测量（房产控制测绘为平面控制测量）二、碎部点测量三、测边量距四、变更测量第四讲、房产测量第四讲、房产测量一、控制测量房产控制首级三角网的布设应近似等边三角形，一般三角形内角不小于30度测距导线的布设原则为导线尽量布设为直伸导线，并构成图形。二级导线的主要技术要求是：平均边长0.2KM,附和导线长度2.4KM,边长测距中误差12MM，测角中误差8秒，导线全长相对闭合差为1/10000。水平角测回数：DJ2仪器1测回，DJ6仪器3测回。第四讲、房产测量房产测量成果：房产簿册、房产数据和房产图集测绘成果保管单位应当按规定保管测绘成果资料。四、变更测量变更测量分类：分为房屋现状变更和房屋权属变更房屋现状变更属于修补测分幅图房屋权属变更配合产权登记，属于产权登记证明测量，其所提供的产权证附图具有法律效力。房屋权属变更测量应注意：1、对已登记发证确认的房屋的产权面积，权证附图不能任意修改和重绘。2、要由业主单位申请，经法院及房屋主管部门才能实施变更测量。3、对历史案件要慎重，不要轻言对错4、分摊要按原方案执行。（1995年前骑楼不但算面积，还归私有）第四讲、房产测量第五讲房产测量和面积计算相关知识一、计算依据1、面积计算引用2005年7月国标《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005和国标2000年8月《房产测量规范》；2、面积分摊引用国标2000年8月《房产测量规范》GB/T17986-1-2000GB/T17986-2-2000；3、《住宅建筑设计规范》GB50096-1999;4、工程测量规范5、城市测量规范6、当地主管部门制定的规则和要求房屋面积计算•要分清《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》第五讲房产测量和面积计算相关知识第五讲房产测量和面积计算相关知识二、房屋建筑面积测算要求1、房屋边长以设计尺寸为准，并加上设计的合理墙厚。应对对应边进行较核，对分段边长之和与总长度进行较核，每次量距要两次以上。2、计算公式要正确；3、尺寸界限要合理：如外围尺寸不包括主墙外的艺术形体及突出房屋墙面的构件、装饰的部位；4、层高检核：楼层之上层地板至下层地板间的垂直距离，以设计图上的标高为准。5、共有共用部位要调查清楚。6、各类面积计算必须独立测算两次。第五讲房产测量和面积计算相关知识三、房屋建筑面积知识1、房屋建筑施工图面积测算：依据未经核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。用于建设工程设计与报建参考。2、销售面积（又称预售面积或合同面积）销售面积是一种预测绘的面积，指商品房预售阶段根据建筑施工图的尺寸测算的面积，作为合同约定的面积。包括套内建筑面积和共有建筑面积。第五讲房产测量和面积计算相关知识三、房屋建筑面积知识3、产权面积产权面积是房屋竣工后由专业测绘单位对房屋实体进行测绘，并经审核采用于产权登记的面积。*****合同面积与产权面积的差值*****（产权面积——合同面积）/合同面积≤3%差值在3%之外的部分产权面积大的，不计费用产权面积小的，双倍返还第五讲房产测量和面积计算相关知识合同面积与产权面积的差值3%不是房产测量精度，测量精度参照房产面积二等精度要求，以100平方米为例，每100边长限差不大于3CM，100平方米面积限差不大于0.6平方米面积中误差公式为:MS=0.02×+0.001×SMS一房产面积测算中误差(㎡)S一房屋面积(㎡)面积限差公式为:MS=0.04×+0.002×SMS一房产面积测量限差(㎡)S一房屋面积(㎡)ss例：有一位业主，购买了建筑面积160平方米住宅，如其对面积有疑问，要求进行复测，复测允许该住宅面积最大限差是多少，复测允许该住宅面积中限差是多少，请根据房产面积的二级精度要求计算。本住宅面积中误差=0.02*12.649110624+0.001*160=0.41㎡本住宅面积限差=0.04*12.649110624+160”*0.002=0.83㎡第五讲房产测量和面积计算相关知识第五讲房产测量和面积计算相关知识四、共有（公摊）建筑面积知识•共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。•共有建筑面积由两部分组成，即应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。•同一幢楼多于一个产权户即存在分摊问题。•分摊可以按协议分摊或按规定分摊。•单元式房屋只能按规定分摊。第五讲房产测量和面积计算相关知识五、界址点（界址线）的知识•房产测量作为境界测量之一，核心在于确定权属界线（界址）。•房产面积计算与分摊的工作基础是墙体分户权界，在私有的分户权界之内的计算为套内面积，其余部位计算共有面积并做分摊计算工作。•在国标《房产测量规范》中，所有墙体均为共墙。第五讲房产测量和面积计算相关知识六、建筑容量名词1、用地面积经市政府行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。2、建设用地面积经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。3、总建筑面积建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。4、地面以上建筑面积建筑物地面以上各层建筑面积之和。第五讲房产测量和面积计算相关知识六、建筑容量名词5、建筑物基底面积建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。6、建筑容积率在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。包括两种情况：a)无半地下室，或半地下室地面高度不超过1.50米时，建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积；b)半地下室地面高度超过1.50米时，建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积。第五讲房产测量和面积计算相关知识六、建筑容量名词7、建筑覆盖率建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。8、规定建筑容积率市政府行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定的建筑容积率。9、规定建筑面积市政府行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定的计入容积率的总建筑面积。第五讲房产测量和面积计算相关知识六、建筑容量名词10、核增建筑面积市政府行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加的等量建筑面积。11、建筑层数层高在2.20米以上的楼板结构分层层数，但不包括以下情况：a、屋顶突出物的高度在9.0米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的1/8者；b、实心女儿墙高度小于1.50米者；c、建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者。第五讲房产测量和面积计算相关知识七、建筑术语1、裙楼、塔楼高层建筑中，低楼层部分的建筑结构至高楼层部分发生转换，且结构转换的相邻楼层水平投影面积的差值超过低楼层部分水平投影面积的1/3时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼（含结构转换层）。2、层高相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。3、楼层净高楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。第五讲房产测量和面积计算相关知识七、建筑术语4、自然层按楼（地）板结构分层的楼层。5、标准层建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。6、夹层在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。7、架空层建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。第五讲房产测量和面积计算相关知识七、建筑术语8、结构转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。9、设备层建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。第五讲房产测量和面积计算相关知识七、建筑术语10、避难层建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。11、屋面（顶）层在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。第五讲房产测量和面积计算相关知识七、建筑术语12、地下室房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。13、半地下室房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。第五讲房产测量和面积计算相关知识七、建筑术语14、走廊建筑物内设置的水平交通空间。15、过道套内使用的水平交通空间。16、挑廊挑出建筑物外墙的水平交通空间。17、檐廊设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。第五讲房产测量和面积计算相关知识七、建筑术语18、回廊在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。19、架空通廊建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。20、门斗在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。第五讲房产测量和面积计算相关知识七、建筑术语21、门廊位于建筑物出入口处的由上方建筑形成的有顶盖、有廊台、且有支柱支撑顶盖的开放式建筑空间。22、雨篷设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。第五讲房产测量和面积计算相关知识七、建筑术语23、阳台建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的平台，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。24、露台与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。第五讲房产测量和面积计算相关知识七、建筑术语25、凸窗为房间采光和美化造型而设置的窗台高度达到