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1酒店投资可行性分析报告一、投资分析1、投资酒店业的性质和投资回报率现实投资酒店业的性质，属于投资不动产的范畴，但不同于投资房地产。2、投资房地产的特点是：（1）资金周转时间短，一般3到4年；（2）投入产出差价大；（3）开发商对于投资地产的所有权，随着产权的单位面积出售逐步转移，最终以获利而结束项目，同时失去所有权；3、投资酒店业的特点是：（1）资金需要沉淀，至少5年以上；（2）建成以后还需要有后备资金用于更新改造；（3）酒店经营本身的回报率并不高，一般在10%左右；（4）酒店业的回报率主要靠不动产的升值，但这种升值，除了本身地产价值的上升，还需要通过经营管理的效益支撑；（5）投资方长期拥有酒店的所有权；4、投资酒店的资金结构要求由于酒店业的性质和特点，对于酒店业的投资，要保证其回报率，对于资金结构有所要求。如果负债比例过高，财务费用加大，会造成应有回报率的取得。5、投资者的目的和心态投资酒店业，投资者一定是为长远的利益着想，不能急功近利，如果为了短期套利，不宜投资酒店。6、投资成本根据酒店业的一般规律，投资酒店在不同的国家和地区，有一个合理的成本区域，超过这些区域的投资，将给未来的回报带来负面作用。7、酒店类型的选择酒店行业的细分市场，有超过10种的类型，如果没有充分的市场调研和专家指导，选择类型有误的话，将在市场上增加竞争指数，加大未来回报的风险。二、项目地块分析与评价1、地理位置：波仕顿大厦位于平深路主干道，华侨城商业闹市圈中央，地势优越，政企事业单位围绕四周，是个典型的政治、经济、商业中心地段；大厦楼高米，共23层，中空玻璃幕墙，是目前县城的唯一标志性建筑；按目前的政治经济形势分拆，在十年内，此平深路及华侨城周边没有规划比此大厦优越的商业大厦；2、交通条件：前是平深路主干道，右是，后是，道路规范，路况畅通，交通便利。距汽车站5分钟车程，离机场30分钟车程；距深汕高速、广汕高速、潮莞高速等路口只有10分钟车程。3、分析与评价：其规划发展正在形成一定规模，因此大厦是商业大厦；同时作为县城的主干大道，与政治、经济、商业区连接，从发展的眼光看应该是一处很有特色、很有发展的大厦；但从酒店专业角度看适合做何种类型的酒店才是最重要、最客观的；从综合物理环境条件分析，我们认为比较适合做现代商务、休闲多元化型酒店。4、要素：2（1）地域空旷，视野开阔，双向交通集散便利。（2）地处商业闹市圈中央，政企事业单位围绕四周，优越的地段。（3）县城的唯一标志性建筑。（4）客房面积45—55平方，如此大的房间只有5星级以上的酒店规模才配备。（5）此大厦是商业性质大厦11—23层是商用办公楼层，共有150间办公室；不出大门，已有一定固定的客户群体。（6）华侨城的酒店群，已全部老化残旧；周边比较中档的酒店如：意源、四海、恒升、万事达、华美达酒店均已开业4年以上，室内装饰已旧，另客房的空间远远比不上波仕顿大厦。（7）停车位有300个以上（不算大厦的四围），有地下1—2层，地上3—4层停车场。5、综述：酒店的定位与地块的选择非常重要，两者需要匹配，从目前可选择而言，首先酒店的主要目标市场是以酒店的目标定位（类型）为主，在以后具体规划、设计体现特色、体现价值，营造一个定位准确、目标清晰、投资合理、具有文化内涵的特色酒店。三、酒店投资规模及营业分析酒店的类型，决定酒店的投资规模和投资回报率的大小；对于投资者来说，投资那种类型的酒店，是未来投资项目能否成功的关键。同样规模的酒店，不同类型，在面积和造价上都有区别，以下是酒店客房的规模为例：现代商务休闲酒店特点：设施齐全、高档，现代化、商务、休闲，客房面积宽敞、以套房套间为主；1、客房数量：5—9楼为客房，共5层楼，每层14间客房，共计：70间客房；2、楼层面积及房间面积：每层楼共800㎡，5层楼共4000㎡，每间客房平均面积：57.14㎡；计划每间房减去3㎡分摊面积，实际使用面积有：54.14㎡；3、投资金额：（1）装修及设施设备的费用：每间客房计划在60000元，70间客房共计4200000元；（2）购房房款：每平方5500元/均价，4000㎡*5500元=22000000元；（3）首付房款3成：22000000元*0.3=6600000元；（4）前期合计投资：4200000+6600000=10800000元；4、预计有盈利平均房价：200元/间（钟点房房价：70元，标单：250元，标双：260元）；5、住房率：预计年平均住房率7成；70间*0.7*30天=1470间/月；6、月营业额：1470间/月*200元/平均房价=294000元；7、月成本：70%的毛利；8、月利润：294000元/月营业额*70%=205800元；年利润：205800*12=2469600元；9、前期投资回报时间：4.5年左右（前期投资10800000元÷年利润2469600元=4.37年/不算月供利息）；10、总额投资回报时间：（1）总投资：房款22000000元+装修及设施设备费用4200000元=26200000元；（2）月供利息：3各类型酒店平均空间分配功能经济型酒店面积[平方米]商务型酒店面积[平方米]五星级酒店面积[平方米]会议型酒店面积[平方米]单人标房22㎡32㎡40㎡32㎡双人标房25㎡32㎡50㎡32㎡家庭房（3人）30㎡40㎡55㎡40㎡商务套房45㎡65㎡45㎡高级套房60㎡120㎡65㎡四、投资酒店的定位和特点建议对于要投资酒店的定位，必须坚持以下原则，才能在市场上和效益上获胜：1、目前市场上没有的类型；2、能满足顾客需求；3、充分体现文化精髓；4、尽量利用当地廉价原材料，降低投入成本；五、结论1、虽然酒店业的现状是属于低迷，并不表明投资酒店无利可图。2、建造一个能体现文化精髓、现代服务设施的、造价成本合理的酒店，在市场上会具有极高的竞争力，会是一个四赢的结果：（1）酒店业产生一家有特色的现代化酒店；（2）顾客在能够有一个理想的“途中的家”；（3）投资的可持续发展有一个理想的途径；2015年6月8日