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受人之托尽心尽责金沟河路12号院物业管理方案二〇一〇年X月XX日东方管家国际商业管理（北京）有限公司金沟河路12号院物业管理方案目录一、前言二、管理理念及服务理念三、“金沟河路12号院”物业管理的基本理念四、“金沟河路12号院”物业管理的前景目标五、“金沟河路12号院”物业管理前期筹备工作六、管理工作必须的物质装备计划七、“金沟河路12号院”拟采取的管理模式（一）拟采取的管理方式（二）管理处组织机构（三）管理人员的配备八、人员的选拔和培训管理（一）人员选拔（二）培训目标及方式（三）培训计划及内容九、接管时的准备工作（一）移交接管前的准备工作（二）物业资料的移交接管（三）物业接管验收程序（四）房屋接管验收项目及标准（五）物业公共设施接管验收项目标准（六）工程完善和工程遗留问题处理规定十、接管后的日常管理服务工作（一）设接待处（二）安防工作（三）环卫工作：（四）房屋及设备、设施管理：（五）、二次装修跟踪管理（六）、空置房管理十一、便民活动十二、物业管理服务质量标准（一）房屋管理与维修（二）设备管理（四）消防安全（八）市政公用设施管理（九）环境卫生管理（十）治安管理（十一）业户满意率十三、物业管理服务目标十四、维修基金的管理与使用十五、物业收费价格及收支测算十六、物业管理服务承诺十七、提高管理服务水平新设想十八、合作方式意向附件：物业管理协议书一、前言金沟河路12号院作为二院地区13所职工家属院，其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。东方管家国际将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为金沟河路12号院的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用社区及居委会的作用，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。九、接管时的准备工作1）移交接管前的准备工作A、提交介入管理，拟派管理处主任、部分管理员和维修人员到位，其他人员分步到岗，落实管理用房和宿舍，做好各项筹备工作。B、成立验收小组。技术人员进驻现场，了解设备设施，熟悉构造、性能、水、电、气管道线路的位置及走向；填写有关质量记录。Ⅰ、移交接管验收遗留问题统计表；Ⅱ、公共配套设施接管验收表；Ⅲ、公共配套设施接管验收遗留问题统计表；Ⅳ、机电设备接管验收遗留问题统计表。东方管家国际物业管理顾问咨询13717507540李总监QQ:139757804意向发邮箱dongfangguanjia@163.com2）物业资料的移交接管A接管楼宇资料的验证及部分移交的资料Ⅰ产权资料；ⅰ项目批准文件；ⅱ用地批准文件；ⅲ建筑执照；ⅳ业主姓名、产权、房屋位置、建筑面积清单。Ⅱ市府验收合格资料3）物业接管验收程序A开发公司通知本公司接管验收；B验收小组按核对所接收的资料，签发验收复函；4）房屋接管验收项目及标准A验收项目Ⅰ梁、柱、板主体；Ⅱ顶棚；ⅩⅦ卫生间防水防渗处理。5）物业公共设施接管验收项目标准A验收项目：小区的公共场所、设施及其水电设备等；Ⅰ基础设施；Ⅱ天面；Ⅲ公用天线；Ⅳ消防设施（消防栓、消防箱）；Ⅴ公共路灯；Ⅵ绿化；Ⅶ公共道路；十、“金沟河路12号院”接管后的日常管理服务工作（一）、设接待处：白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到“十二字方针”（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。（二）、环卫工作：1、楼宇内公共楼道、公共部位及商铺门前卫生区，管理处派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗并2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次，清除小区内主要道路积水、积雪，并全日制保洁。2、生活区设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。3、二次装修房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。4、经营商业管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象。5、公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次。十一、便民活动提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求，结合本公司多年从事物业管理积累下来的经验，提供丰富的便民及特约服务项目，切实提高物业管理综合服务质量。（一）各项便民服务：项目便民服务备注日常生活家政服务1、提供家庭劳务服务（上门吸尘、打蜡、搬家、搬货）不定期举行为业主办实事的免费活动，如：家电维修等便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主代办中介等，应以“星级宾馆”服务方式，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。十二、物业管理服务质量标准1、房屋管理与维修（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。十三、物业管理服务目标根据建设部最新文件《建住房物[2000]008号》《关于修订全国物业管理示范住宅小区（小区、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》的精神，我们的服务达标。总评100分，本区应达95分，各项分析如下：序号标准内容规定分值应得分值备注1基础管理32312房屋管理与维修养护14133共用设备设施管理15154保安、消防、车辆管理109十四、维修基金的管理与使用（一）按国家有关规定收取并建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。（二）维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。十五、物业收费价格及收支测算以下内容只作为参考，具体标准需详细测算。（一）物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）1、综合管理服务费；2、车辆管理费；3、二次房屋装修垃圾清运费；4、特约服务收费：参阅《住户手册》有关收费标准；5、物业管理服务收费标准按市（区）物委批复文件执行；6、业主出租物业时，物业管理服务费用由业主或承租人交纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。社区文化费法定税费5%管理佣金10%其他费用合计十六、物业管理服务承诺（一）我公司将以“以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务”为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。十七、提高管理服务水平新设想（一）实行小区主任管理制度；（二）推行ISO9001质量保证体系标准；（三）进一步开发、完善电脑物业管理软件，建立计算机网络管理系统；金沟河路12号院前期物业管理部分资料目录编号资料名称页数备注001住户手册002装修管理规定003入住承诺书004业主入住程序及办法005业主临时公约006住户登记表007物业管理服务协议书008用电、用水、用气等管理规定009公共设施、共用设备管理规定010治安、卫生、消防管理规定011财务公开制度012装修资料确认表013装修申请表014装修承诺书015装修协议书