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2015.05.25上海-杭州养老地产考察报告12目录考察项目简介……………………31业态规划分析……………………92适老化设计分析………………463运营模式分析…………………644总结与借鉴……………………8153考察项目简介一4上海亲和源老年公寓简介性质：工商局注册的营利性养老机构；规划：亲和源老年公寓占地83680㎡,总建筑面积近10万㎡，由12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。目前入住率约90%；位置：坐落于上海浦东新区康桥镇上配套：周边设施包括有商业街，能满足日常生活。护理医疗：社区内有与曙光医院（三级甲等）对接，并有老年人护理的颐养院。上海亲和源图片考察项目简介上海亲和源养老公寓作为养老地产的代表性项目，开创了会员式养老的收费模式，取得了可观的经济效益及社会影响力，由于建成年代较早，规划设计理念已经出现了一定落后。5考察项目简介天地健康城与澳大利亚AVEO养老机构合作开发，借鉴澳大利亚养老地产经验，通过整合公寓适老化设计、电子信息化系统、医疗资源的，形成了一整套针对老年人的服务方案。天地健康城简介性质：商业用地开发带有养老地产，营利性机构。规划：天地健康城建面约50万㎡，一期占地107000㎡，建筑面积约150000㎡，由6个坊布局而成，约800户，以6-7层多层建筑为主，每个坊均有邻里中心可供活动。同时规划有产权式公寓、服务式公寓、护理式公寓、社区邻里中心，商业街、医院、养生公园等。位置：坐落于于上海市青浦区朱家角古镇东南侧，距古镇直线距离约3公里，沿河岸布置。护理医疗：与医疗机构合作——德颐医院天地健康城图片6考察项目简介乌镇雅园以学院式养生养老为概念，制造营销话题，在全国范围内获得广泛关注。目前一期产权式销售为主，后期的国际康复医院及护理院建设有待观察。乌镇雅园简介性质：住宅用地上打造的含有养老概念的住宅规划：绿城乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积约1平方公里，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题。别墅、多层公寓等产品，总建筑面积约为50万方。配套：养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。位置：坐落于5A景区，桐乡市乌镇景区。护理医疗：与雅达国际医疗机构合作投资。乌镇雅园7考察项目简介随园嘉树作为万科·良渚文化村的子项目，承担其养老地产试点的任务，与亲和源相仿以会员制销售产品。随园嘉树目前主要针对自理老人，提供公寓适老化设计及社区关怀。护理型公寓等尚未运营，有待观察。随园嘉树简介性质：40年旅游用地上的老年人居住社区规划：总用地面积63853㎡，容积率为1.0，35%绿地率，规划13栋多层住宅，615户。配套：4500㎡随缘会社区活动中心，文化村内部商业街、学校、医院等。位置：杭州良渚文化村核心区护理医疗：与浙江第一医院门、台湾医疗机构合作随园嘉树8考察项目简介金色年华作为较早养老地产项目，自然环境优美，但交通通达性较差。作为早期以使用权出售的项目，从设计规划上都有明显缺陷。二期已经开始建设，具体情况有待观察。金色年华退休中心简介金色年华退休中心性质：营利性机构，划拨用地上建设养老地产规划：项目用地250亩，总建筑面积约17万平方米，其中一期项目用地105亩，5.4万平方米；总床位数约3500张，其中一期项目床位数1078张，是一个集居养型、助养型、护理型和候鸟型养老公寓为一体的养老机构配套：食堂、超市及活动中心位置：位于杭州市西湖区转塘街道金家岭，午潮山国家森林公园南麓护理医疗：与香港医疗机构合作9业态规划分析二10业态规划分析——亲和源亲和源养老公寓，业态种类较多，但是核心业务均以外包形式出让，自身仅对自理型养老公寓进行管理。上海亲和源养老公寓老年公寓：入住资格为60周岁以上自理老人。户型分为108㎡、70㎡、58㎡三种户型。每栋底下均设有娱乐、休闲活动室（棋牌、舞蹈、音乐等）。颐养院：医院、半护理及全护理养老机构，提供养老院式服务和医疗服务，此为外包业务。餐厅：提供日常餐饮服务，日均消费约为30元/天，此为外包服务。老年度假酒店：对外开放住宿酒店，供子女看望老人时住宿。健康会所、亲和学院：为集中式的老年活动中心和学习中心，经营情况较差。11业态规划分析——亲和源老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施景观塑造12业态规划分析——亲和源上海亲和源养老公寓，早期以产权式销售为主，后被政府叫停。为实现现金流快速回正，采取了会员制养老的新模式，以永久使用权、15年使用权两种为主。养老公寓主要针对具备自理能力的60周岁以上的老人，套型分为108㎡两房、58㎡、70㎡一房，以7-9层配有医用担架电梯的精装小高层建筑为主，每栋楼底层均设有活动室，供老人活动休闲及娱乐。老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施景观塑造13业态规划分析——亲和源老年公寓护理院生活配套酒店配套教育配套景观配套上海亲和源颐养院建筑面积约9700㎡，共设有300余张床位，由上海市曙光医院专业医疗机构派出团队进行管理，已开通医保。颐养院共九层，1-4层为门诊部，5-9层为护理区。老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施景观塑造14业态规划分析——亲和源配餐中心，室内普通装饰，无适老化的设计和贴心的服务，与一般的食堂无区别。餐饮费用额外计算，人均每天价格在30元左右。从调研情况看，并无针对老人的特殊餐饮服务。老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施景观塑造15业态规划分析——亲和源上海亲和源度假酒店供探视老人的亲友居住。酒店公寓设计与养老公寓相似，无明显亮点。共计74间客房，入住率约50%左右，由于经营情况一般，目前已有将度假酒店重新包装改为养老公寓出售。老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施景观塑造16上海亲和源护东侧配有沿街商业店铺，沿袭公寓的现代简约风格，无商业主题打造。经营业态主要为生活日常消费、餐饮业态，并无招商。主要为社区提供日常生活消费。商业街无针对老年人的专业日用品，与社区商业无异。业态规划分析——亲和源老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施景观塑造17老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施业态规划分析——亲和源健康会所建筑面积共计8000㎡，为社区健康主题会所。聘请健康管理公司进行管理，提供包括健身、水疗、康复护理等服务。但经营情况较差，目前已计划将其改造为度假酒店。18老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施业态规划分析——亲和源室外有儿童娱乐设施、阳光室、mini高尔夫球场、垂钓湖；公寓底层有室内书画书、音乐室、棋牌室、阅读室、桌球室等。19业态规划分析——天地健康城（一期）天地健康城规划业态合理，目前一期产权公寓已经开始销售，德颐医院及服务式公寓的未来运营在销售阶段均已营造充分，其中单个坊一个邻里中心及社区范围内会所配套，层次分明，有利于老人进行邻里和社区活动，为规划亮点。产权公寓：一期由多层住宅围合成6个坊，每个坊设可供活动交流的邻里中心，100-160㎡户型，约788套。德颐医院：与医疗机构合作，开办社区医院，主要用途为康复及老人全护理，预计36套。服务式公寓：半护理老人居住，提供生活照料及护理，约350套目前仍在开发中具体信息不明。恬愉学堂：老年人社交学习中心，开展老年大学等教育活动。健康食堂：提供餐饮服务。养生公园：代建项目，作为项目休闲公园风情商业街：为社区商业配套。天地健康城产权式公寓20老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院业态规划分析——天地健康城天地健康城老年公寓以海派石库门风格形成独特的风情社区。该部分为销售型的40年商业产权公寓。4-6栋围合成一个坊，共计6个坊，每个坊独立设置一个可供老人活动娱乐交流的邻里中心。21老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院业态规划分析——天地健康城22老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院业态规划分析——天地健康城天地健康城目前推出6种户型，100㎡大二房—160㎡大三房。其中以100㎡大二房销售情况最好。老年公寓全部以产权销售，购买资格不限，入住资格为60周岁以上老人。公寓自带精装修（含适老化设计），装修标准约为3000元/㎡，售价为16000-19000，均价17000元/㎡，与周边商品住宅平均价格水平略高。23业态规划分析——天地健康城邻里中心为每个居住坊的老人提供日常的活动场所，具备交流、锻炼、用餐服务等功能。配备有台球桌、就餐桌椅、聊天沙发桌椅、儿童娱乐设施、健身器材、顶棚可遮阳的阳光室。老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院24业态规划分析——天地健康城老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院恬愉学院综合楼，为社区配套会所，负一层至四层，分别设置了运动休闲、影音娱乐、互动教学、图书阅览功能区，提供各种业余生活活动空间，丰富长者生活。享受该服务需要缴纳会员费，方可享受。25业态规划分析——天地健康城老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院商业街以上海石库门建筑风格为旋律，打造主题化的休闲商业街，与建筑群落相得益彰。同时为社区提供商业服务。26业态规划分析——天地健康城老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院服务式公寓为半护理老人设计，在建筑设计上偏向酒店、疗养院等公建风格，户型更为集中，服务更为贴身。一期项目服务式公寓尚未建设，具体情况有待观察。27业态规划分析——天地健康城老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院与德颐医院合作的为全护理老人或康复中老人提供全程护理及社区医疗，建筑形式与医院基本一致，每层设立有护理站，并有集中浴室和康复室配置。同时聘请副主任医师级别担任医院医生，与周边甲级医院开通绿色通道。会员每年提供3次免费体检。一期项目护理式医院尚未建设，具体情况有待观察。28业态配比分析——乌镇雅园乌镇国际健康生态产业园合计规划养生居住区、养老示范区、医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区，乌镇雅园为其中一个部分，规划650亩，以自理老人为主，辅以少量半护理老人。养生居住区：70年产权居住用地，建设带有养老性质的商品住房，以产权销售为主，购买入住无限制。分为别墅区、多层区、高层公寓区；颐乐学院：合计3.5万平米，具备商业、娱乐活动、老年学习等功能，为综合性的社区活动中心；雅达国际康复医院：以康复性治疗为主的综合性医院国际养老护理中心：真正意义上的养老产品，具有养老服务等医疗、看护功能；特色商业区：以乌镇旅游消费为载体的商业中心度假酒店去：以乌镇旅游住宿为载体的酒店群。乌镇雅园产权式公寓29业态规划分析——乌镇雅园养生居住颐乐学院康复医院养生居住区产品分为电梯多层、高层公寓（56-128㎡）、别墅（170-200㎡），以江南徽派建筑风格为主，形成多个组团居住区。苏州园林式的景观风格，景观打造为其亮点。别墅单套价格在500万左右、多层价格为14000-15000，含软硬装修。该产品以养老养生为概念，实质销售型商品住宅。30业态规划分析——乌镇雅园养生居住颐乐学院康复医院31业态规划分析——乌镇雅园养生居住颐乐学院康复医院32业态规划分析——乌镇雅园养生居住颐乐学院康复医院3.5万㎡颐乐学院，能容纳3000人，分为社区商业、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等，包括教室、运动馆、大礼堂等设施。内部建有风雨连廊，方便各区域沟通。依托杭州师范大学教育合作，设立了五大课程体系，健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育西等。33业态规划分析——乌镇雅园养生居住颐乐学院康复医院雅达国际康复医院建面大7.3万㎡，由雅达国际投资运营，计划引入德国高端康复医疗品牌Medicalpark，由德国医疗团队负责运营。主要提供亚健康人群的健康康复治疗、老年全科门诊和专业体检服务。目前该部分仍在规划设计中，运营效果有待检验。34业态规划分析——随园嘉树随园嘉树规划有门诊部、颐养中心、康复中心、随园会会所