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L/O/G/O上海SHANGHAI“全家庭型”生活体专题研究忻颖辰俞超TospurContents2相“识”背景与特征相“联”模式与案例相“守”现在与未来4123幸福的生活是美好的是幸福的生活让一家人更亲近——“全家庭型生活体”Tospur背景与特征“全家庭型生活体”概述现在有一种名为全家庭型生活体的新型商业休闲地标正在沪上引起关注，这种生活体是集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游等诸多功能于一体的高品质家庭式消费商业，给予孩子、老人、爱人充分享受到各自的乐趣。3Tospur背景与特征4酒店商业展览/特卖/活动……“全家庭型生活体”表现形态写字楼公寓住、商、办、娱、展，集聚融合展现覆盖“全年龄层”特性。Tospur背景与特征“全家庭型生活体”由来5城市综合体一般商业体全家庭型生活体全家庭型生活体的出现让区域内的居住品质和生活形态得到大幅度提升相对于以往的ShoppingMall商业体，全家庭型生活体是一种更受置业者欢迎、更适合全家、与邻居们一起共享的集中式商业休闲购物场所。在这里没有过分商业喧闹与包装，只有家人、朋友或邻居们，可以边购物、边体验，在商业街中闲逛、在精致园林边的坐椅上休息，这是一种生活方式，一种与家人、与邻居和谐相融的购物体验。由城市综合体、一般商业体向家庭型生活体转变Tospur背景与特征“全家庭型生活体”定位6亲情体以所在区域家庭消费者为主要对象兼顾商务及旅游顾客家庭式地铁接驳，让每个人从城市拥堵中释放享受“便捷”幸福低耗型吃，喝，玩，逛一家都乐全方位全家庭型生活体在各个方面将家庭与生活联系在一起。。。生活是与家人在一起的一部分亲情贯穿于“全家庭型生活体”Tospur背景与特征“全家庭型生活体”特征兼具“时尚化、家庭化、娱乐化、人本化”四大特征7时尚化——Mall作为一个品牌集萃之地，同时具备反映时尚最前沿的消费潮流、引领时尚与发布时尚信息的职能；家庭化——以建筑和室内装饰的优良元素营造家庭和谐、温馨的氛围；娱乐化——休闲娱乐是Mall的活力源泉；人本化——是商业经营的根本，是运作成败关键。通过建筑的设计、内部空间的布置、光影科技的利用以及商品种类、品牌的组合让前来消费的人都能找到兴奋点及充分享受服务的舞台。Tospur模式与案例8沪上“全家庭式生活体”开发模式•开发背景位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。Tospur模式与案例9沪上“全家庭式生活体”开发模式•满足条件1234•丰富的业态满足消费者对商品的需求和生活品质的追求•坐落在相对集中的高收入人群区域•面积一般在1.5-5万平米之间，近年来出现逐渐增大的趋势•是在一个开放的环境中，而不像传统购物中心是在一个封闭的环境里56•停车方便，有足够的停车位•更加注重环境和建筑风格的营造。Tospur模式与案例10沪上“全家庭式生活体”开发模式•满足条件典型的全家庭型生活体通常有一条步行休闲购物街、若干条副街及休闲广场组合而成。同时配合家庭而投射的开放空间，并不是室内大型开放空间或者中庭，而是室外的自然空间。尽管通过一流的商业建筑设计，生活体可以营造出舒适的购物环境，但是室内和室外的不同感受却不是可以设计出来的。Tospur模式与案例11沪上“全家庭式生活体”开发模式•发展历史超级社区型购物中心SCSC(SuperCommunityShoppingCenter)第三代第四代社区型购物中心CSC(CommunityShoppingCenter)第一代第二代广域型购物中心RSC(RegionalShoppingCenter)全家庭型生活体LifestyleShoppingCenter第一代、第二代购物中心基本上采用室内封闭形式，以购物为主要目的，至第三代到了MALL型购物中心的大发展时期。从第三、第四代开始，购物中心的购物目的退居其次，而是强调休闲娱乐功能，给消费者创造一个新的生活空间。Tospur模式与案例12沪上“全家庭式生活体”开发模式•特点表现所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是全家庭型生活体的灵魂所在。如果说它是一种全新的商业地产模式，那其最创新的地方就在于将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重与Shoppingmall和传统的商业步行街相比，全家庭型生活体更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。如今国内的Shoppingmall从规模上一般在外国的购物中心体量的两倍左右，比较而言，全家庭型生活体从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街或社区商业。全家庭型生活体从业态上更接近于集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了本质区别，全家庭型生活体将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shoppingmall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也造成了消费阶层的显著区分。环境第一业态专精规模适中休闲第一Tospur模式与案例13沪上“全家庭式生活体”开发模式•特点表现发展势头强劲全家庭型生活体最先在国外诞生、兴起和发展的历程和趋势，近年来由港资集团将其带入国内，预计这样的开发热潮将持续三到五年，之后才会与Shoppingmall形成一个均衡局面，形成一个相对稳定的商业地产格局。消费高端精神层次的需求创造了全家庭型生活体巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。营利润高经营利润高是吸引业主的关键，全家庭型生活体的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使业主的零售净利润率平均达30%以上。Tospur模式与案例14沪上“全家庭式生活体”开发模式•港资集团背景由著名企业家曹光彪先生创办，集纺织、成衣服装生产以及其它多元化投资发展（电子、航空、光学机械、环保、房地产、世界著名品牌零售业等）的跨国集团。沪上代表项目：永新广场、永新城等。早在80年代就进军国内房地产市场,足迹遍布北京、上海、深圳、福州等地,并率先在北京中央商务区投资建造北京中国国际贸易中心,堪称北京地标.1992年进入上海。沪上代表项目：嘉里中心、嘉里华庭、嘉里不夜城、企业广场、卓悦居、嘉里城等。2003年在香港成立，由香港和新加坡投资者联合一支具有丰富房地产开发经验的管理团队组成。专注在中国大陆投资开发具有商业功能的城市综合体。沪上代表项目：思南路项目、大宁国际商业广场、金桥国际商业广场永新集团嘉里集团崇邦集团Tospur15沪上“全家庭式生活体”开发模式•港资集团操作特点模式与案例规划理念商业运营不只是建造一座模型，更是营造一种生活态度合理布局充分考虑各种商业功能的合理布局，实现业态互动、人流互动、财流共享真心诚心用心港式风情重点细节Tospur16模式与案例典型案例•永新坊特色性社区商业步行街，永新坊位于徐汇区辛耕路98号。店家一般都是两层楼设计，店面也比较宽敞，地段靠近徐家汇。是徐家汇商圈周边的又一衍生商业，覆盖永新住宅项目，同时也是周边住宅项目的商业依靠。Tospur17典型案例•永新坊模式与案例特点一：选址在人流密集的天钥桥路特点二：配合商圈，定位高档社区商业特点三：立足社区，以满足周边居住人群消费为主特点四：统一规划，引入多种业态，主打餐饮特点五：人性化的步行街设计永新坊背靠商圈的社区商业Tospur18开发背景永新坊投资商——上海永龙房地产有限公司。上海永龙房地产有限公司在开发住宅、商业、办公复合型项目方面拥有卓越的成绩。公司目前在上海主要开发的永新城项目，项目分为三期，总建筑面积达28万平方米。永新花苑永新坊永新坊Tospur19开发背景永新坊是上海内环线内最有特色的商业步行街项目之一位于上海城市副中心徐家汇。项目四至范围为：北部是肇嘉浜路，西临天钥桥路，东面是宛平南路，南面是天际花园。项目距离徐家汇交通枢纽仅500米左右的距离，有轨道交通1号线和多条公交线路，交通便利。目前周边商业氛围早已成熟。项目处于人流密集的天钥桥路，自开业起即拥有了强大的消费客流支撑。永新坊Tospur20开发背景永新坊是依附于徐家汇商圈的中型高档社区商业步行街永新坊，作为永新城的社区配套，已于2007年10月全面开业，是具一定规模、经营内容综合性、商铺品位层次较高的社区商业步行街。它依附于徐家汇商圈，提供周边0.5公里范围内约3万居民的基本生活所需，同时也服务于徐家汇商圈的消费人群。商户经营内容涵盖各个方面，商户品质较高，包括城市超市、品牌服饰、特色餐饮、生活服务等。经营模式为只租不售，运营状况普通。目前出租率达到65%。租金价格目前均价17-25元，较招商初期，2年内上涨近20%。Tospur21项目名称永新坊区域徐汇区所属商圈徐家汇商圈环线位置内环内商场形态社区商业街物业地址上海市徐汇区辛耕路98号占地面积1.3万方建筑面积2万方商业建筑面积2万方开盘时间2007-10-1商场楼层商业步行街经营模式只租不售主要业态服务零售，餐饮（休闲餐饮/特色餐饮）开发商上海永龙房地产有限公司租金商场10-40元/平米/天,写字楼7-8元/平米/天项目档案永新坊Tospur22定位策略永新坊区域高档消费需求10亿周边高档特色商业匮乏市场空白永新坊建筑面积20,000平方米上海市2010零售商业坪效0.9万元/平方米年营业额平衡点1.78亿元特色社区商业步行街挑出市场空白点、定位特色商业Tospur23区域环境——地理位置永新坊徐汇区永新城永新坊位于上海市徐汇区内徐汇板块Tospur24区域环境——地理位置永新坊选址在徐家汇人流密集的天钥桥路①②③④①天钥桥路辛耕路主出入口②辛耕路次入口③辛耕路主出入口④永新城小区次出入口Tospur25区域环境——所处商圈永新坊项目周边商业包括徐家汇商圈的大型商业、天钥桥路和宛平南路商圈商业以中高档百货为主。沿街商铺以经营中档服装、餐饮为主。由于本社区商业定位中高档，并以服务社区为主，因此周边商业与本商业竞争关系不强。核心商圈现有商业（500米内）Tospur26区域环境——所处商圈永新坊次级商圈现有商业（1公里内）由于项目周边为上海知名的棚户区——虹镇老街，低档商业密度极高，因此商业环境不是非常理想。周边缺少与本商业构成强烈竞争关系的大型高档综合商业。Tospur27区域环境——消费层级永新坊目标消费群体是：以永新城业主及住户为主，兼顾提供周边2公里范围内约10万居民及徐家汇商圈消费人群。商业定位是：满足上述消费群体的基本生活所需。3级商圈：核心商圈——500米（支撑项目40～55%消费）次级商圈——1公里（支撑项目25～45%消费）辐射商圈——2公里（支撑项目15～35%消费）500米1公里2公里圈定商业辐射圈，确定主要消费人群Tospur28区域环境——消费层级永新坊永新城：住户多为白领，年龄段在30-40以上，有较强的消费能力，该社区是典型白领社区。周边高档社区住户主体特征：富裕阶层居多、高收入户占80%以上，私营企业主、高级白领，年龄在30～50岁居多。本地住户3～4口之家居多。住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中高水平。辐射地域面积近50万平方米。近几年超60万平方米中高档住宅的开发量及周边徐家汇商圈带来的消费人口，总计近3万中高档消费人口。预计未来3年内该地区没有新的住宅项目增加。核心商圈现有商业（500米内）Tospur29区域环境——消费层级永新坊周边中高档社区住户人口主体特征：高收入户约占40%、中