搜索
1产品质量控制管理办法（讨论稿）1、概述为确保公司开发项目的产品质量得到有效控制，实现项目策划的预期目标，并取得较好投资效益和社会效益，同时为企业塑造品牌，走可持续发展之路打下基础，特制定本管理办法。本办法适用于总公司及各项目公司所开发运作项目，主要内容包括：业务流程、部门职责、控制方法、考核办法、相关程序文件等。按阶段分为前期策划阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。产品质量控制的宗旨：不断提高客户满意度，满足客户需求，坚持过程精品，过程创新。2、执行本办法由项目负责人（项目公司主管领导或总公司主管领导）负责组织和实施，办公室负责监督和检查，各业务部门依据业务流程和部门职责协助实施。3、主要业务流程及控制3.1前期策划阶段3.1.1流程图获取项目信息或依据创新概念寻找开发项目项目开发前期评估，并形成《项目可行性研究报告》取得项目☆董事会批准通过☆审议论证《项目可行性研究报告》，上报董事会23.1.2流程及控制3.1.2.1获取项目信息或依据创新概念寻找开发项目：各项目公司及业务部门均可提供项目信息及创新概念，并以《项目建议书》形式上报。总公司主管领导负责选择及评估。3.1.2.2项目开发前期评估：项目公司或总公司主管领导负责组织和指导，项目发展部具体实施（暂由前期部、销售部、预算部、技术部共同完成）。前期部负责收集了解“项目前期文件及资料”和当地“房产开发相关法规、程序”；销售部负责市场调研并提供相关销售价格；技术部负责策划概念方案设计；预算部收集成本数据并进行利润测算。经多方案论证比较，必要时汇集《项目发展财务分析》，形成《项目可行性研究报告》。公司经营决策层审议论证，通过后上报董事会批准。3.1.2.3项目策划：项目取得后，由项目公司或总公司主管领导负责，从《认可供应商名单》中选择一家或多家策划公司，进行深入的市场调研和策划方案论证，并提交《项目策划报告》。主管领导负责组织论证及修改，总师项目策划☆审议论证《项目策划书》确定《项目发展规划》☆董事会批准通过进入设计阶段☆审议论证《项目发展规划》，上报董事会3办、销售部、技术部参与。3.1.2.4确定《项目发展规划》：项目公司或总公司主管领导负责组织各业务部门拟定《项目发展规划》。技术部负责“项目设计概念，市场定位，发展规模”等内容，预算部负责“项目投资预算及收益评估”；前期部根据技术部提供的设计进度计划和工程部提交的工程进度计划综合为“项目发展总体网络进度计划”；销售部负责“项目的销售进度计划”。《项目发展规划》经公司经营决策层论证通过后报董事会批准，该文件将作为项目发展及经营业绩考核的基础。3.1.3控制目标《项目可行性研究报告》及《项目发展规划》的编制科学、准确、详细，结合市场，满足客户需求，体现了较高的经济效益又具有实际可操作性和充分的风险论证，符合公司战略规划，为公司科学决策及项目的深入操作奠定基础,为项目的销售及成本、质量、进度的控制提供了指导和依据。3.2设计阶段3.2.1流程图43.2.2流程及控制☆选择设计单位委托规划方案设计☆方案设计合同，设计任务书或竞标书☆初设技术方案论证和设计质量控制《规划设计方案》报审委托初步设计《初步设计》报审★初设会审意见委托施工图设计《施工图设计》报审★施工图审查意见施工招标，进入施工阶段施工图设计修改及变更★规划会审意见☆初步设计合同，初设任务书，规划方案内审意见书☆规划方案论证及修改☆施工图设计合同，设计任务书，初设内审意见书☆初设文件内部评审☆施工图设计质量控制☆施工图纸签发☆施工图内审意见书☆规划方案深化论证评审☆施工服务及设计变更市政道路管线及竖向设计绿化景观设计安保及智能化设计53.2.2.1选择设计单位：项目公司或总公司主管领导负责，会同总师办、技术部从《认可供应商名单》中选择设计单位及设计师，了解其设计风格、工程实绩、服务收费报价及服务内容，结合项目策划的要求，确定设计单位及设计师。3.2.2.2委托规划方案设计：技术部草拟《设计委托书》、《设计合同附加控制条款》或《设计竞标书》，总师办审定，报主管领导批准后由技术部负责委托规划方案设计。《设计合同附加控制条款》作为合同附件对方案阶段、初设阶段、施工图阶段和施工服务阶段进行分阶段控制。3.2.2.3规划方案设计报审：项目负责人召集主持规划方案设计论证会，前期部、总师办、销售部、预算部、技术部提交书面《规划方案论证意见》，会议讨论形成《规划方案修改纪要》。技术部依据《纪要》所定修改意见与设计单位沟通，并落实修改意见直至完成正式文本，经各业务部门及公司领导会签后报政府审批。3.2.2.4委托初步设计：项目负责人主持召开规划方案设计评审会，形成《规划方案内审意见》；技术部草拟《初步设计任务书》；前期部提供《规划方案审批意见》；技术部汇总上述意见，经总师办审定后提交设计单位，并委托初步设计，落实修改意见。3.2.2.5初步设计报审：初步设计阶段，总师办、技术部根据合同控制条款对初设方案进行技术论证，对设计质量进行控制。设计单位提交初步设计文件后，经技术部、销售部、前期部会签，由总师办审核签发，前期部上报审批。3.2.2.6委托施工图设计：项目负责人主持召开初设文件内部评审会，总师办、前期部、销售部、6工程部、预算部、技术部提交书面《初设内审意见》，会议讨论并形成《初设内审纪要》。总师办结合《初设内审纪要》，拟定《施工图设计任务书》，并负责委托施工图设计，落实修改意见。3.2.2.7施工图设计报审：施工图设计阶段，总师办、技术部根据合同控制条款对施工图设计质量进行控制。设计单位提交施工图设计文件后，经技术部、前期部会签，由总师办审核签发，前期部上报审批。3.2.2.8施工图设计修改及设计变更：项目负责人主持召开施工图内部评审会，总师办、技术部、预算部、工程部、前期部、销售部提交书面《评审意见》，经会议讨论形成《施工图内审纪要》。结合审图办施工图审查意见，总师办负责落实施工图纸的修改和完善，并签发施工图纸和设计变更。3.2.2.9市政道路、管线及竖向设计；绿化景观设计流程及控制（略）3.2.3控制目标：保证设计文件的质量以利于工程质量、成本和工期的控制，保证设计文件符合策划的意图，满足市场的需求，为产品的销售奠定基础。3.2.3.1方案阶段：a.方案设计符合项目定位及前期策划概念，总平面规划布局合理，建筑单体设计满足功能要求，建筑外观设计美观大方，装饰标准符合项目定位相应档次。b.达到相应设计深度，基本确定内外装饰材料。c.建筑、结构、设备设计方案的比较优化，体现经济效益的最大化。d.符合政府相关审批部门要求，符合相关法规、规范。3.2.3.2初设阶段：a.符合方案设计意图b.满足设计规范，优化和深化建筑设计、结构设计、设备设计，满足建筑造型和功能要求，进行各专业设计方案的经济性、合理性7比较论证。c.达到相应设计深度，明确外立面设计及主要构造做法，明确装饰材料品种、材质、色彩、做法，且符合成本控制及施工要求。3.2.3.3施工图阶段：a.依据初设文件，对各专业进行深化、细化和优化设计，注重细节设计的经济性、合理性与高品质。b.达到相应设计深度，构造详图和节点大样设计合理、完整，且符合方案设计意图，达到方案设计效果，满足成本控制及施工要求。c.施工图纸完整、清晰、准确，减少差错率；图纸检审能及时发现错漏问题，并落实修改，补充完善。3.2.3.4市政道路、管线及总平面竖向设计,绿化景观设计与建筑主体设计衔接紧密，符合项目策划要求。3.3施工阶段3.3.1流程图☆审定项目质量管理方案、质量保证措施工程发包☆审定工程合同☆审定工程发包文件前期准备工作签订工程合同☆审定工程建设网络计划、实施大纲☆审定技术管理纲要、施工组织设计基础施工★规划放线83.3.2流程及控制3.3.2.1前期准备工作：3.3.2.2工程发包：3.3.2.3签订工程合同：工程合同中加入对工程联系单的控制条款，加入工程质量控制条款。3.3.2.4基础施工：3.3.2.5主体结构施工：3.3.2.6装饰工程施工：a.初设阶段确定各装饰材料品种、材质、色彩、做法，施工图阶段确定具体构造大样及详图、尺寸。b.材料样品的确定：工程部负责依据设计图纸提供材料样品、构造做法样品，收集厂商资料、报价及材料质检报告，供技术部确认，经预算部核价后报总师办审定、封样。c.现场项目经理负责督促、协调各施工单位和材料供应商，根据施工进度按确定样品进行施工。3.3.2.7管线道路绿化施工：★基础验收主体结构施工装饰工程施工管线道路绿化工程施工☆施工服务及工程变更联系单制度☆工程质量监控、反馈、修正机制★主体结构验收★综合验收房产交付☆业主、监理、施工三方联合验收，整改93.3.2.8设计变更及工程变更：a.变更原因：设计错漏，施工技术、条件限制，公司要求（市场需求或公司工作疏漏）。b.工作流程：设计单位、施工单位或公司各部门发现问题后向总师办提交变更要求，说明变更原因，总师办根据具体情况确定是否变更，再由设计单位或技术部、总师办出设计变更，填写工程变更联系单，经预算部核价后交总师办审定，办公室盖章签发。涉及装饰材料变更需重新确定材料样品并核价。工程变更涉及销售及建筑品质，由总师办注明，联系单需流经销售部和技术部。3.3.2.9房产交付：3.3.3控制目标a.按图施工，控制实际建造效果，达到策划和方案设计预期效果。b.降低工程成本，保证工程质量和工期要求。c.做好施工图纸与工程设计变更的管理，保证销售图纸与竣工图的一致性。4、部门职责4.1总师办：1．协助项目主管领导在技术方面进行指导和把关，做好项目的质量、成本、进度控制工作。2．对公司开发项目前期、设计、施工等各阶段在技术上的先进性、可行性、合理性和经济性进行科学的分析和论证。3．参与论证《项目可行性研究报告》及《项目发展规划》。4．审核各阶段《设计任务书》及《设计合同附加条款》。对各阶段设计文件的设计深度、设计质量和施工图阶段设计进度等的控制负责。对各阶段建筑、结构、设备设计进行技10术上的论证。5．做好建筑施工图、市政道路管线设计和勘察等委托工作，做好施工图纸、联系单等的接收、签发、登记和管理工作。6．审查规划方案、扩初设计和施工图设计。从设计深度、设计质量、设计的经济性和合理性既符合设计规范等方面提出评审意见。对建筑、结构、设备设计图纸错、漏、碰、缺等设计质量问题进行检审、校对。7．负责工程质量的总体控制。参与工程发包、合同签订。监督、检查施工现场管理和工程质量，及时处理施工现场技术问题，做好其它工程质量管理工作。4.2技术部：1.负责项目的总体品质，对有关建筑风格、物业形态、平面功能布置是否符合市场定位及策划概念，对实际建造效果是否达到策划和方案设计预期效果负责。(非工程质量原因)2.对设计单位或设计师是否符合项目发展需要（如设计能力、设计风格、服务质量等）提出建议。3.对各阶段设计成果建筑品质控制目标负责。4.审核各阶段建筑设计图纸，对设计深度、设计质量及是否符合建筑规范进行审查，对技术经济指标进行验证。对细部设计、装饰材料及构造大样设计进行控制。5.负责委托方案设计、初步设计，与设计方沟通，贯彻公司项目发展意图和目标。116.根据施工进度到施工现场检查建筑品质效果，以利于及时发现问题和纠正。4.3前期部：1.获取项目信息，了解项目所在地的土地成本、拆迁成本、各类规费标准；并对所提供项目前期资料及当地房产开发法规、程序等资料的完整性和准确性负责；参与论证策划方案。2.办理各阶段设计文件报批手续，及时领取会审纪要并提供各业务部门，对各阶段上报设计文件技术经济指标进行审核，并负责解释政府审批意见，对设计文件是否符合审批意见及验收要求进行审核。4.4销售部：1.收集国内房地产市场信息，收集当地房产信息，对开发项目进行市场调研和分析，确定市场定位；对项目测算的销售价格负责；对销售进度计划、销售收入指标的完成负责。2.审议各阶段设计文件，从客户及销售角度提出改进意见，并及时反馈市场信息，使设计得到相应调整，顺应市场的需求。4.5预算部：1．收集各类成本数据，进行前期概