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自贡房地产市场研究报告2018.6.2CONTENTS01土地市场02供销分析03城市宏观04户型分析05市场预判Part1城市宏观城市地位城市规划城市经济城市人口开发投资宏观政策城市地位自贡位于川南门户，是以地域文化和高新产业为主导的区域性特色型城市，同时也是成渝经济圈南部的中心城市自贡简介：自贡，川南区域中心城市，成渝经济圈南部中心城市，享“千年盐都”，“恐龙之乡”，“南国灯城”，“美食之府”之美誉。是以高新产业为主导的区域性特色型中心城市，管理自流井、贡井、大安、沿滩四区和荣县、富顺两县，是四川省现有的五个国家级高新区之一。自贡也是四川省五个主城区面积超100平方公里，人口超100万的“双百”大城市之一。发展定位及目标：《自贡市城市总体规划（2011—2030）》城市发展总体目标：自贡市的城市性质定位为国家级历史文化名城，以“盐、龙、灯”为特色的文化旅游城市、以科技创新为驱动的现代工业城市和区域中心城市。自贡市区自贡川南城市群“目前以城市南向为发展主轴”重点发展区域：规划中心城区形成“一绿心、两片区、三组团”的空间布局结构。“一绿心”将建设百万人口城市的“城市复合功能绿心”；“两片区”分别是自井—汇东片区、东部新城片区；“三组团”分别是贡井—舒坪组团、大山铺组团、沿滩组团。城市规模：近期规划到2015年，中心城区建设用地规模达到100平方公里以上，聚居人口达到100万以上；中期规划到2020年，中心城区建设用地规模达到115平方公里，聚居人口达到120万。城市规划自贡城市发展主要以南进和东拓为主，近期以南湖生态城和沿滩新城为核心发展方向南湖生态城板仓工业园舒平工业园沿滩新城老城区东部新城南进东拓城市交通高速路网和城际高铁网（在建）助力自贡城市发展，加速实现成渝经济去中心城市定位高速路网（建成）：成自泸高速、内宜高速、自隆高速（接渝昆线）三大路网加速南北、东西城市连接，奠定城市发展交通优势；城际高铁网（在建）：川南“人”字状城际铁路,是连接成渝经济区腹地次级中心城之间与成都、重庆两大中心城市之间的快捷、便捷通道，同时接通成都第二机场，而自贡位于“人”字交叉点上，其交通优势升级，将助力成渝经济圈川南中心城市定位至第二机场方向自贡城市经济自贡近年经济增速明显，2017年GDP排名居全省第11位，高于全省平均水平0.2个百分点，增速居全省第7位，经济运行总体呈现稳中有进、稳中向好的发展态势注：资料来源为各市统计公报2017四川省各市GDP排名排名地区2017年GDP（亿元）增速（%）1成都13889.3914.132绵阳2074.7513.353德阳1960.511.874宜宾1847.2311.755南充1827.9310.696泸州1596.217.717达州1583.949.468乐山1507.797.209凉山1480.915.4810内江1332.092.6511自贡1312.076.28备注：自贡人均GDP47183元，排名全省第四位城市人口注：资料来源为各市统计公报及网络数据经省统计局核定，自贡市2017年常住人口达到290.14万人，常住人口城镇化率首次突破50%，达到50.92%，居全省第五位，比去年提高1.78个百分点开发投资房地产开发投资小幅下降房地产开发投资在年初出现断崖式下降，虽6月触底后逐月回升，但始终处于负增长区间。1-12月房地产完成投资123.87亿元，同比下降1.5%。2016年我市房地产销售增速呈前低后高的态势，下半年在低基数和11月房交会的双重影响下，我市房地产销售一改颓势，增长较快。宏观政策补贴及契税政策补贴标准家庭唯一住房200元/㎡家庭非唯一住房100元/㎡农村居民购买新建商品房再给予一次性5000元补贴时间：2016.5.13-2018.12.31契税建筑面积段标准首套房90㎡及以下1%90-140㎡1.5%140㎡及以上3%二套房90㎡及以下1%90㎡140㎡2%140㎡以上4%补贴政策契税政策宏观政策贷款情况契税首付比例商贷公积金首套贷款25%放款时间一般为1个月以内，贷款利率上浮5%左右放款时间3-6个月左右二套贷款40%放款时间一般为1个月以内，贷款利率上浮10%左右无法使用多套房不支持贷款小结注：商品房销售数据为全市数据，来源于统计公报自贡市GDP排名全省第11，人均GDP排名第4，工业基础雄厚，经济增速较快，在城市能级上高于川内遂宁、雅安等中等能级水平城市；较重点关注城市数据对比来看，自贡市城镇化率高，所辖人口少，房地产开发规模略高于遂宁；在城市规划上自贡将城南区域作为城市核心发展区，其中南湖生态城和沿滩新城在房地产市场中存在一定的开发优势和市场机遇，可考虑作为城市进入首选区域。宏观结论重点城市宏观环境对比2017年GDP（亿元）全市常住人口城镇化率房地产开发投资额（亿元）17年销售面积（万方）绵阳2074.75483.5648%198339宜宾1847.2345345.10%150.42319.70南充1827.93641.7943.80%213.22360.11泸州1596.21431.7246.08%196.87403.37达州1583.94568.9540.87%82.58237.76自贡1312.07290.1448.9%125.81170遂宁1138.06323.5945.90%111.91325.35雅安602.77153.7842.55%27.4553.13Part2房地产市场市场去化市场价格市场格局市场去化2017年自贡房地产市场月均走量1388套左右，整体走势较好。备注：数据来源于房管局备案数据及市调市场价格2017年自贡主城区商品房住宅网签备案均价在1月份时约4917元/㎡，全年保持平稳的上涨势头，到12月份这一均价停留在5710元/㎡，全年上涨793元/㎡，幅度约为16.1%，随着土地价格、人工、材料成本的不断上涨，预计2018年自贡房价依旧会保持较为稳步的上涨态势。市场格局板块概况南湖生态城改善板块：南湖生态城属城市核心发展区域，是自贡房地产市场开发的热点板块，目前南湖东开发已进入尾声，南湖西正处于开发期沿滩板块刚需为主，部分改善：沿南湖板块一侧已逐步进入尾声，目前向东外延，客群以刚需为主贡井板块刚需板块：贡井区主要以周边乡镇和郊县客群为主，价格差异较大，主要是刚需客群置业大安板块刚需板块：大安区主要以周边乡镇和郊县客群为主，价格差异较大，主要是刚需客群置业，目前在售项目较少自流井板块（老城区）大安板块（刚需）贡井板块（刚需）沿滩板块（刚需为主、部分改善,周边乡镇客群为主）南湖生态城板块主要吸纳城市改善型客群）楼市情况目前自贡城市主要向南发展，其中以南湖生态城和沿滩新城作为置业热点区域，其中沿滩新城以周边乡镇的刚需客群为主。Part3土地市场土地市场分析用地性质用地分布用地明细土地小结备注：数据来源于网站，可开发体量、楼面价计算公式中，容积率为平均容积率2.5自贡一级土地市场近年来稳步增长，2016年供求量基本持平，2017年较上年土地供应量增长较多，但成交量基本同去年持平，2015-2016年期间，因出现较多安置房及小面积地块，导致成交总价降低，楼面价低于2014年水平。但2017年拿地价格创新高，最高达到500万/亩。近四年土地市场分析时间供应成交供应宗数土地面积成交宗数土地面积可开发体量成交总价楼面地价(亩)(亩)（万方）(亿元)(元/㎡)2014年441505.527667.4111.315.061353.622015年421687.5331097182.812.11662.682016年532489.2542472.241331.22754.982017年684309.8432494.5415.7561.691483.82合计20799921576731.11122.851258.641063.77时间楼面地价商品房建面均价差额2014年1353.624539.873186.252015年662.684426.413763.732016年754.9845763821.022017年1483.8253763892.182017年，住宅类用地竞争激烈，拍卖37宗，是成交主力，市场占比86%，商服用地成交6宗备注：数据来源于网站，可开发体量、楼面价计算公式中，容积率为平均容积率2.5用地性质2017年土地成交情况土地性质成交量（宗）可开发量（万方）楼板价（元/平米）平均容积率住宅373821579.482.5商业620667.071.5□沿滩新城□成交量：8宗□可开发量：87.61万方□楼板价：1533.75元/㎡□南湖新城□成交量：4宗□可开发量：44.67万方□楼板价：2687.5元/㎡□大安区□成交量：1宗□可开发量：35万方□楼板价：1260元/㎡□贡井区□成交量：8宗□可开发量：78万方□楼板价：1353.25元/㎡自贡市内住宅用地最主要集中在荣县，共9宗，其次为贡井区及沿滩新城区，均成交8宗，楼面价以南湖新城价格最高，为2687.5元/㎡，高出其他区域近50%。□荣县□成交量：9宗□可开发量：101.37万方□楼板价：1421.22元/㎡□富顺县□成交量：6宗□可开发量：53.81万方□楼板价：1106.83元/㎡注：其中一宗为安置房，图上未标示用地分布区域地块占地（亩）容积率起拍价（万/亩）成交价（万/亩）成交总价（万）楼面价溢价率使用单位开发项目沿滩新城C-01-139.352.216127010624.4501184167%银海鸿山·金域龙湖A-1345.332.21401808158.5981122729%友华龙湖·浅山里A-0529.652.51602005920.9902120025%华煜华煜·小时代G-0379.522.215019515506.829133030%远达远达·龙湖领御G-0269.792.516020514305.843123028%远达G-0468.522.214519013016.938129531%远达G-01902.5165335148482010101%远达G-05174.982.0150285227472137119%晶泽暂未开南湖新城B-19-152.832.225035018840.185238640%银海鸿山·金域翡翠B-2557.382.223043024673.7784293287%正黄正黄·翡翠公园B-0585.883.028050042941.28250079%友园暂未开B-0643.412.232043018235.2852293234%银海暂未开贡井区A4-0115.368314.05405408298.7220250%飞跃暂未开A2-1083.574032.519035029249.5210084%鑫金晶泽·庄园6113.6661.56070956.970017%佳明暂未开A2-13-252.026992.511021511185.8029155796%鑫城暂未开D2-03101.053.0/16016168800/巨木暂未开D4-1586.542.5/15012981900/巨木暂未开D4-1738.562.2/2439370.081656/巨木暂未开原用地79.192.5/181143601088/瑞和瑞暂未开大安区E2-15-1211.90652.520021044500.36512605%恒大恒大未来城用地明细区域地块占地（亩）容积率起拍价（万/亩）成交价（万/亩）成交总价（万）楼面价溢价率使用单位开发项目荣县F2-0733.9115652.21261464951.093699516%远达远达·荣州上城C区G1-10104.999852.617630732234.9693177174%华煜华煜·荣城1号D4-0194.9767752.2/13112441.9608893/天宇天宇·欧景城G1-020367.128872.418526417789.1585165643%天宇暂未开D5-0142.121