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案例借鉴—万象城深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的城市综合体项目开发背景案例借鉴——万象城¶地段优势本项目位于深圳目前最高档次的商务圈层：蔡屋围金融中心区内，是深圳高档国际化商务中心，城市地位显赫，是市场的价值点所在。周边商业贸易．金融证券．商务办公．宾馆酒店等商务资源十分丰富，商务气息浓郁。是目前深圳市高档商务集约中心。¶旧城制约本区域主要是自发形成的核心，城市业态缺乏规划布局，不尽合理，使得区域在城市硬件上与其所在城市价值链上所扮演的角色存在较大的差距，导致城区的价值聚合度有限。硬件的制约，导致缺乏高档城市精华价值点。¶发展使命区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。¶城市背景2003年深圳经济持续快速增长；经济运行质量不断提高，经济发展的可持续性与协调性增强；城镇居民生活水平和质量进一步提高；移民文化与人口以及所携带的资金、技术、信息，为城市产生巨大的聚积效应；产业发展将实现三次产业协调发展和全面升级；以及顺应了深圳城市价值发展的需要。基本概况华润大厦－写字楼万象城－购物中心2期（中原代理）：幸福里－住宅、君悦酒店、商业街地王地理位置：深圳罗湖区宝安南路总投资：40亿港币总占地面积：约8万㎡总建筑面积：约55万㎡；其中一期25万㎡，二期30万㎡商业面积：25.8万㎡办公面积：4.2万㎡住宅面积：11万㎡酒店及共建面积：14万㎡一期开发时间：2002.10-2004.12二期开发时间：2006年-2008年设计车位2988个由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计商业：酒店：办公：居住=5：2：1：2华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合体项目。案例借鉴——万象城开发模式首期——已于2004年12月竣工开业二期——2007年6月已基本完成地下工程五星级商务大酒店“君悦酒店”酒店式公寓“幸福里”（中原代理）——二期的住宅部分，超高层大户型，定位为：“以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源型高尚住宅”；由于1期商业办公先行，树金融核心区标杆，带动后续开发之住宅“幸福里”再创价值制高点由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”地理位置：金融商业核心区，人流、信息流、资金流中心；交通枢纽：深南大道、滨河大道、地铁1号线（大剧院站）地下通道直通；区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。开发模式：商业驱动型案例借鉴——万象城华润中心项目共分2期开发：华润集团采取先启动北座与中座，以商业作为航母，高档写字楼为辅，以拉升项目档次，再以首期的成功继而带动二期的联动发展。首期开发项目的北座与中座主要由于一期位于深南中路与宝安南路交汇处，紧邻高档写字楼群，且与深圳地标——地王大厦及信兴广场隔路相望，是深圳的金融核心区域，同时与地铁站口连通，并临近深圳人流最旺盛之地——东门商圈，享有庞大的人流量等各种利好因素为商业物业奠定良好基础。二期南座后续启动因为紧邻快速干道——滨河大道，致使南座人流量稀缺，物业类型仅为陈旧的居住区，商业氛围较为薄弱，需时间营造成熟的开发条件。开发顺序案例借鉴——万象城空间规划布局南区（2期）商业休闲广场：是1期商业概念的延续、补充和升华。2期商业与1期商业相比较，在空间上由室内延伸至室外；在形式上从购物中心走向商业休闲广场；幸福里：住宅部分，超高层、大户型；君悦酒店：华润中心的重要组成部分，也是中国第四座君悦酒店。北区（1期）以标高139米的甲级办公大厦“华润大厦”为主体建筑（高度139m，共29层，标准层面积约1835平方米，建筑面积共约4.2万平方米，停车位682个），配合特色购物中心及国际精品时尚店等。中区（1期）华润万象城，总商业面积18.8万㎡。面对项目东侧已经接近饱和的宝安南路路面现状，华润主动让出部分红线内项目用地，与政府联动，将现有路面改建成双向六车道，以增加其通行能力。案例借鉴——万象城本综合项目布局上的个性化特色，表现在中心区域活力四射的设计理念上。以以清晰、明快、简洁的设计理念为主线突出了深圳这一年轻都市的特色。在建筑设计上，绵延不断的活力构思，张扬于每一建筑、空间和购物中心中，通过斜坡形的屋顶、室内花园入口的斜面天窗等每一细节的精巧设计，体现了动感、创造和活力，在为人们营造了轻松、宜人的购物、生活和工作环境的同时，给深圳增添了新的艺术美景。为了做到有“超前性”，华润中心所有设计全部出自美、澳、港等地国际知名机构，从建筑、园林、灯光到幕墙、交通、机电等‘华润中心仅设计规划费就超过了1,000万美元。一期空间规划布局案例借鉴——万象城一期规划布局华润中心以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，层次分明地将不同功能的区域，通过室外广场、庭院、步行街道等巧妙的连接，融为一体，同时又创造出不同的功能区域。其中万象城与5A甲级写字楼通过空中走廊连接两个相互独立的主体建筑。室内以88部自动扶梯、几十部电梯和楼梯，构造井然有序的立体空间，使该项目从平面到立面都享有便利的交通网络。项目北区中区总计用地面积8200㎡27800㎡36000㎡总建筑面积54000㎡188000㎡242000㎡停车位地下682个地上834个地下1472个2988个案例借鉴——万象城华润大厦规划布局华润大厦1-3层商业定位为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，29层为多功能厅，屋顶为室外花园。华润大厦紧邻深南中路，因此大厦入口设于项目北面，以拥有开阔的视野和交通优势，同时成了项目标志，展示项目形象。入口周围为四层国际精品时尚店，设以玻璃为主体的花园式入口。北区南侧的设一下沉广场，同时配合石砖地、透明天棚、流动水景等设计布局，使其成为深圳写字楼市场最高素质和品位的代表。室内的自动扶梯清晰明确地为客人指明方向，结合天窗设计，加上室内花园小径，连接购物区与写字楼大堂，使项目有机融合为一体。案例借鉴——万象城目标客户：以金融机构及国内外大型企业为主实用率：77.6%层数：29建筑面积：约42,000平方米层高/净高：4.2m/≥2.8m停车位：682个电梯：拥有12部瑞士Schindler高速电梯，平均两层即拥有一部电梯，其中：5部低区特大电梯，梯速2.5米/秒，服务5-19层4部高速特大电梯，梯速4.0米/秒，服务20-28层1部电梯连接地面与地下停车场2部服务梯/消防梯空调：VAV(即变风量)空调系统、独立空调用冷水系统通讯：结构化综合布线系统、多模光纤主干、宽带国际互联网接入、IDD及有线电视接入消防：消防栓、自动防火喷淋系统、自动报警系统、烟雾探测系统华润大厦规划布局案例借鉴——万象城万象城业态规划布局其主要消费群定位：中等及以上收入的年轻人何海内外游客。规划设计特点万象城营业面积共有12万平方米，其中地下一层，地上五层，平均每层2万平方米。万象城拥有全新的消费环境，通过上百部电梯连接，而每一个楼层均有一个很明显的人流动线，没有死角，玻璃封顶可让顾客一年四季地享受天然的环境；万象城设有立体停车场，与商场之间隔有一道玻璃门，层高达到5.6米，甚至5.8米。业态结构万象城的租户组合方面采取了主力店＋次主力店＋专门店的形式。不同于传统的零售物业、百货公司，万象城的业态组合为40%零售，20%餐饮，20%休闲娱乐，20%大型电器、家居、教育、银行等多元化业态。购物的比例有所降低，但娱乐休闲的比重增加，这是万象城能够产生很强吸引力的根本原因。案例借鉴——万象城万象城业态规划布局626270餐饮餐飲餐飲餐飲主力店REEL/OLE万象城有五家主力店，包括国际一线品牌Gucci旗舰店、深圳最大的电影城——7厅五星级的嘉禾影城、可承办国际赛事的奥运标准“冰纷万象”滑冰场、以女性为主题的芮欧时尚生活百货以及与此相配合的OLE高档时尚超市等；次主力店为中国首家概念店NOVO、ESPRIT、顺电等，加上场内有近300个国内外知名品牌专门店，其中三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场。-1F平面图–生活便利案例借鉴——万象城次主力店ESPRIT主力店REEL次主力店NOVO時裝名牌寶安南路嘉賓路深南中路書城路餐飲万象城业态规划布局1F平面图–国际品牌主力店Gucci案例借鉴——万象城万象城业态规划布局主力店REEL時裝名牌時裝名牌主力店Gucci餐飲餐飲餐飲2F平面图–都会风情案例借鉴——万象城万象城业态规划布局時裝名牌主力店REEL時裝名牌電影院嘉禾餐飲餐飲餐飲餐飲3F平面图–时尚地带案例借鉴——万象城万象城业态规划布局儿童服饰餐飲運動城大型电器顺电溜冰場電影院嘉禾餐飲餐飲4F平面图–欢乐动感餐飲餐飲案例借鉴——万象城万象城业态规划布局7餐飲中式酒樓王子国宴美食廣場餐飲家具精品精品5F平面图–现代生活案例借鉴——万象城地铁链接（华润）——本项目商业写字楼与万象城链接交通组织整体综合项目包括了商业办公大厦、购物、娱乐中心、酒店及高档公寓等，通过内外广场、庭院的分隔，创作出不同的功能区域。以自动扶梯、电梯和楼梯，井然有序地沟通楼层间的立体空间，为整体项目，从平面到立体，勾画出便利的交通网络。廊桥连接北区与中区（购物中心）的连接，通过地下一层及二、三层间的廊桥。在地下一层，以购物商铺，沟通了书城路二侧北、中区的联系，而二、三层，则通过跨越书城路上空的廊桥，沟通二区案例借鉴——万象城2期规划设计图君悦酒店超五星级酒店计容建筑面积约76,000米2OUTDOOR室外商业街，高档的休闲娱乐中心，“万象城”的延续和补充计容建筑面积约26,000米2幸福里深圳城市中心高尚住宅计容建筑面积约110,000米2案例借鉴——万象城OUTDOOR商业街区君悦酒店幸福里案例借鉴——万象城成功因素华润中心赢在万象城华润集团看重稳健发展，重视项目的质量，只有开发和经营双管并重，项目才有持续发展的能力。华润集团看重商业地产，万象城被定位为整个项目的核心部分，并采用只租不卖的方式经营，和传统商场、百货相比，万象城的业态更加丰富，功能更加齐全，是第一个在真正意义上比较接近购物中心的消费场所。万象城赢在科学的规划万象城内外交通合理，真正做到人车分流、人货分流。其次，平面动线简明，公共空间充足，设计了单一主动线，所有的店面都分布在主动线两旁，保证了商场几乎没有死角，不会出现‘迷路’的情况。再次，万象城的业态组合采取了主力店＋次主力店＋专门店的形式这一创新性组合，功能的齐全使万象城成为深圳人除了工作和住家外第三个愿意停留的地方。另一规划重点在于停车场的建设上更巧妙的结合购物区域，将车流从负一层引到三层半，人流便会从三层开始上到第六层，为上层带来足够人气。案例借鉴——万象城华润中心一期改造成果深圳华润中心万象城目前已成为深圳商业的“新地标”。2005年人流量达到2000万人次，2006年高达2800万人次。彻底改变项目原有地块人气缺失的现象及市区价值边缘化现状。万象城2005年销售额就达到15亿元，且90%以上的租户盈利，周边物业价值也随之迅速上涨。案例借鉴——万象城华润中心开发价值城市综合体对城市的价值填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失华润中心的出现，丰富了深圳的城市生态空间，强化并巩固了其在深圳的独特地位，带动周边城区的升级，提升城市价值，为整个城市的发展注入新的动力。其全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次华润中心一改国内商业地产项目历来急功近利的运作思潮，强调商业的长期投资回报，使对商业地产的主流回归。传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵华润集团已呈现城市运营商的态势，围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，在满足消费者需求的同时，使开发项目成为城市发展建设的有机组成部分，其在内涵和外延上都有很大的突破和超越。案例借鉴——万象城华润中心开发价值城市综合体的人流价值关链图华润中心一期中的万象城成功地将许多国际性时尚品牌首次引入深圳乃至国