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中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引中粮置地规划设计推进委员会规划设计推进小组2011年11月上海公司设计部10年月COFCO壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列目录第一章前言第二章壹号系列产品的整体设计要求第二章壹号系列产品的整体设计要求第三章规划设计第四章建筑单体设计第四章建筑单体设计第五章景观设计第六章装修设计第六章装修设计第七章结束语中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引2COFCO壹号系列壹号系列第一章、前言壹号系列壹号系列一、壹号系列产品的定义第章、前言壹号系列产品，是我司针对极少数高端客户打造的，所处地段优越、设计精细配套完善设施先进能够最大限度满足居住者或者租赁者安设计精细、配套完善、设施先进，能够最大限度满足居住者或者租赁者安全感、舒适感、私密性的住宅或酒店式公寓产品。壹号系列产品拥有顶尖的商务资源或优美的自然环境，面向以成功人士为代表的高端客户和以跨国企业的CEO为代表的国际化客户，提供交通便利，设施齐备，服务完善，品位高雅的国际化产品。这种产品如同“皇冠上的明珠”长久屹立在中国地产界的最前沿这种产品如同皇冠上的明珠，长久屹立在中国地产界的最前沿。其中的持有性高端物业项目还享受着中国城市化的进程中土地的长期增值。中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引3COFCO壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列二、壹号系列产品的发展历程及重要意义上海海景壹号项目是壹号系列产品的第一个项目，位于上海市陆家嘴上海海景壹号项目是壹号系列产品的第个项目，位于上海市陆家嘴金融中心。陆家嘴为上海的核心金融区域有着高端的商业酒店配套以及绝佳的陆家嘴为上海的核心金融区域，有着高端的商业酒店配套以及绝佳的黄浦江景观资源。随着世界500强入住陆家嘴的企业不断增多，陆家嘴地区的高端人群的需求日益显现中粮集团在拥有开发成熟的普通住宅经验区的高端人群的需求日益显现，中粮集团在拥有开发成熟的普通住宅经验的基础上倾心打造了高端产品海景壹号，面对的客户不仅仅只局限于陆家嘴而是国际化的成功人群嘴、而是国际化的成功人群。上海海景壹号项目用地规模2.4万㎡，建筑规模约9.8万㎡，建筑类型为高层住宅产品与服务式酒店公寓。酒店公寓产品以209-340㎡精装四居为主，住宅产品以308-390精装四居为主，满足高端客户的需求。中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引4COFCO壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列由于绝佳的地缘、顶级的景观及人文资源和产品的卓越品质，结合极富有创造力的圈层营销上海海景壹号项目在2009年11月28日合极富有创造力的圈层营销，上海海景壹号项目在2009年11月28日曾创造2小时售罄，总销售额达23亿的奇迹，为我司的业绩及业界口碑作出了巨大贡献。上海海景壹号项目的成功是几代中粮人的努力与沉淀，我豪宅高店寓奠基为我司在豪宅及高端酒店公寓的发展上奠定基础同时也树立了里程碑。此系列产品能够获得更多的资金，提升品牌形象，是我司业务长远发展的坚实基础。中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引5COFCO壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列三、壹号系列产品的主要特征1、土地资源的——稀缺性壹号系列产品的选址是最为重要的建造地点或是一线城市的商务核心壹号系列产品的选址是最为重要的，建造地点或是线城市的商务核心区，或是拥有城市稀缺资源的核心地段。2、居住体验的——舒适性壹号系列产品在彰显尊贵的同时，应同时充分强调居住体验的舒适性。3、设计品质的——高端性壹号系列产品的设计首先应充分发挥各项资源特点同时通过设计进一壹号系列产品的设计首先应充分发挥各项资源特点，同时通过设计进步提升品质，最终使产品本身成为优势。中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引6COFCO壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列4、物业服务的——尊贵性4、物业服务的尊贵性壹号系列产品应以客户至上为原则，建立快捷、高效的服务流程，提供热心细心用心耐心诚心的尊贵服务让客户放心安心与舒心心、细心、用心、耐心、诚心的尊贵服务，让客户放心、安心与舒心。5、投资价值的——收藏性壹号系列产品以其诸多元素的稀缺性成为投资价值的集中体现。稀缺的土地资源，精细的产品设计，完善的配套设施，尊贵的物业服务，使得城市高端住宅产品具有极佳的升值空间，是富有收藏价值的建筑作品。中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引7COFCO壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列★主要客户群为期望在城市稀缺地段拥有府邸以体现其尊贵身份的客四、壹号系列产品的客户的一般特征★主要客户群为期望在城市稀缺地段拥有府邸，以体现其尊贵身份的客户，或者寻求高额回报的投资客户客户置业需求以高端再改投资为主★客户置业需求以高端再改、投资为主★户型需求以三居、四居为主★客户对总价敏感度较低★客户对舒适性、品质感、配套设施等有较高要求中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引8COFCO壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列五、壹号系列产品的现有项目基本情况——海景壹号物业类别住宅公寓物业类别住宅、公寓项目特色江景地产,豪华居住区建筑类别板楼高层建筑类别板楼高层装修状况精装修所属商圈陆家嘴物业地址浦东银城中路600弄交通状况紧邻地铁2号线陆家嘴站、东昌路渡口公交937东昌路渡口、公交937，81等基地面积24315.8m2总建筑面积98000m2建筑容积率4.0中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引9COFCO壹号系列壹号系列五壹号系列产品的现有项基本情况隆玺壹号壹号系列壹号系列五、壹号系列产品的现有项目基本情况——隆玺壹号物业类别住宅物业类别住宅项目特色风水宝地、豪华居住区建筑类别板楼高层装修状况部分精装修所属商圈北行商圈物业地址皇姑区黄河大街航空学院物业地址皇姑区黄河大街航空学院原址（北陵公园西门）交通状况地铁2号线、公交217、326、232、381、382、393路基地面积20万m2基地面积20万m总建筑面积63.4万m2建筑容积率2.37中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引10COFCO壹号系列壹号系列第二章、壹号系列产品的整体设计要求壹号系列壹号系列•壹号系列产品的整体设计要求第二章、壹号系列产品的整体设计要求1•地处一线城市商务核心区,或者拥有城市稀缺资源的核心地段,具有较好的景观资源以及发达的交通条件。2•追求高额回报，不追求快速去化，内部收益率≥15%，销售净利率≥20%。3•以高端再改客户或投资型客户为主。4•产品主要满足舒适性、尊贵性、收藏性需求。规划布局强调轴线感和仪式感建筑朝向应当充分考虑项目外围的景观资5•规划布局强调轴线感和仪式感，建筑朝向应当充分考虑项目外围的景观资源和内部中心景观。中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引11COFCO壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列•户型以180400m2三居四居为主平面设计尊贵豪华并强调舒适性1•户型以180-400m2三居、四居为主，平面设计尊贵、豪华，并强调舒适性。•充沛的车位数量满足高端客户的配套需求2•充沛的车位数量满足高端客户的配套需求。•公共设施与社区配套采用高品质设计和装修，在满足规划设计指标前提下，3公共设施与社区配套采用高品质设计和装修，在满足规划设计指标前提下，尽量设置高端会所，配套游泳池、健身房、酒吧等休闲空间。园林景观用高档石材珍贵树种营造尊贵气势4•园林景观用高档石材、珍贵树种营造尊贵气势。项目尊贵挺拔卓然孑然具有标志性5•项目尊贵挺拔，卓然孑然，具有标志性。中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引12COFCO壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列的区位条件规划指标要求壹号系列的区位条件、规划指标要求维度指标壹号系列项目位置城市中心区位条件项目位置城市中心环境要求有稀缺的自然景观资源或人文景观资源交通条件道路交通发达配套要求周边配套高规划指标项目规模(建筑面积)≥10万平米规划指标容积率≥2.5用地性质以住宅为主中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引13COFCO壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列的商业模式经济回报客户维度指标要求壹号系列的商业模式、经济回报、客户维度指标要求维度指标壹号系列维度指标壹号系列商业模式追求高额回报，不追求快速去化经济回报内部收益率≥15%销售净利率20%销售净利率≥20%客户客户需求高端再改、投资客户描述年龄在30-45岁高端收入人士客户描述年龄在3045岁，高端收入人士中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引14COFCO壹号系列壹号系列壹号系列的产品指标要求壹号系列壹号系列壹号系列的产品指标要求维度指标壹号系列般情高住宅米超高住产品类型一般情况下，高层住宅（80-100米），超高层住宅（100-150米），可根据实际情况适当调整建筑风格现代都市立面风格、新古典立面风格米主力户型180-400平米四房三厅四卫，三房两厅三卫层高要求≥3.2米产品车位配比（每户车位数）在满足规划设计指标的前提下，建议大于2装修标准毛坯或精装（精装成本2500~5000元/平米）电梯标准原装进口一线品牌电梯标准原装进口线品牌配套要求豪华会所会所标准如需设置会所，应采用豪华装修，配备健身房、商务会议室、室内恒温游泳池、咖啡厅、酒窖、雪会所标准商务会议室、室内恒温游泳池、咖啡厅、酒窖、雪茄吧、中粮品牌展示馆等园林环境要求硬地铺装采用高档石材、高档名贵树种，用水景小品雕塑等手段营造尊贵气势中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引15水景、小品、雕塑等手段营造尊贵气势COFCO壹号系列壹号系列壹号系列的产品指标要求壹号系列壹号系列壹号系列的产品指标要求维度指标壹号系列2层以下进口高档石材2层以上全石材公共部位精装修外墙装饰2层以下进口高档石材、2层以上全石材铝板等高档用材电梯厅装饰进口高档石材及高档装饰灯具大堂进口高档石材及装饰灯、高档家私装修标准毛坯精装墙面‐进口高档墙纸高档乳胶漆产品墙面‐进口高档墙纸、高档乳胶漆地面‐高档石材、实木地板、地毯门高档实木门（如意大利Gardesa等）高档实木门（如意大利Gardesa等）室内装修门（如意大利Gardesa等）（如意大利Gardesa等）窗高档断热式铝合金窗、中空LOW-E玻璃高档断热式铝合金窗、中空LOW-E玻璃家私高档进口家私家私‐高档进口家私厨具‐国际一线品牌（如BULTHAUP等）洁具中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引16洁具‐进口高档品牌（如V&B等）COFCO壹号系列壹号系列壹号系列产品的成本指标要求壹号系列壹号系列维度指标壹号系列产品壹号系列产品的成本指标要求度列产产品单方建造成本(含主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程建造成本：毛坯3100~6000元/m2精装修5600~11000元/m2（其中室内精装修成费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费；按总建筑面积计)其中：精装修560011000元/m2（其中室内精装修成本2500~5000元/m2）其中：1、毛坯标准：2500~5000元/m2成本其中：1、主体建筑、安装工程(按总建筑面积)2、社区管网(按管网占地面积)1、毛坯标准：25005000元/m2精装修标准：5000~10000元/m22、300~350元/m23、1000~1200元/m23、园林环境(按景观面积)。4、配套设施(按会所、幼儿园、学校建筑面积；成本不包含软饰部分；按可恒温室内(外)泳池单项）4、会所：15000元/m2、幼儿园、学校：6000元/m2、可恒温室内(外)泳池：120万元/个备注：以上价格区间因产品的区域配置标可恒温室内(外)泳池单项）备注：以上价格区间因产品的区域、配置标准的不同而浮动。本页内容由成本管理部草拟经研讨审批确定后适时推出中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引17本页内容由成本管理部草拟,经研讨审批确定后,适时推出。COFCO壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列壹号系列产品的运营计划指标要求维度指标壹号系列产品维度指标高层（25-33层)超高层（33-45层）从土地取得到开工~个月~个月工程参考工期从土地取得到开工8~10个月8~10个月从土地取得到结构封顶19~21个月21~24个月程参考期从土地取得