如何编制物业管理方案

如何编制物业服务方案大纲1.物业管理方案内容2.制定物业管理方案的要求3.制定物业管理方案的程序4.制定的方法与要点5.物业服务费的测算物业管理方案的内容招标物业项目的整体设想与构思管理方式与运作程序管理指标与管理措施组织架构与人员配置管理制度的制定档案的建立与管理早期介入前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述费用测算与成本控制物质装备与工作计划制定物业管理方案的要求响应性。物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件（包括答疑文件）中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。针对性。方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定；整体方案必须是在调研、评估的基础上制订；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。可行性。方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。合理科学性。制定物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方（或业主）需求的基础上制定设计科学、运行经济的方案。制定物业管理方案的程序组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制定。对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。确定组织架构和人员配置。根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配备、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。根据招标文件规定的物业管理需求内容制定详细的操作方案。测算物业管理服务费用（合同总价和单价）。对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。排版、印制、装帧。制定物业管理方案的要点与方法1、物业服务方案关键性内容项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定）；组织架构与人员配置；费用测算与成本控制；管理方式、运作程序及管理措施。2、物业服务方案实质性内容（1）管理制度的制定；（2）档案的建立与管理；（3）人员培训及管理；（4）早期介入及前期物业管理服务内容；（5）常规物业管理服务综述；（6）管理指标；（7）物资装备；（8）工作计划。制定物业管理方案的要点与方法不同特点，不同性质，不同档次的楼盘小区，其物业管理方案都会有很大的异同，但基本上都必须遵循以下的要点：根据楼盘市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准，物业管理定位。1.根据楼盘性质、特点等因素确定物业管理方法。2.制定服务标准与管理方法后，提出服务承诺和具体指标，列出具体落实措施。3.根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划。4.根据服务标准、管理方法及公司支持情况，确定组织架构等，人员配备，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。5.针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，制定有针对性的日常管理措施。6.根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算。7.按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算，确定管理费的收费标准。8.对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议。9.对重点管理内容展开叙述：如车场、财务管理、保安等。10.提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。物业服务费的测算在测算过程中，根据接管项目的类型、性质、市场定位、配套设施设备的具体情况及管理要求和服务项目，并根据物业所在地物业管理市场同类物业的收费标准及企业现有的管理经验进行全面具体的测算。1、人力成本人员工资、各种保险福利、培训、招聘2、运营管理成本行政办公、安管、保洁耗材等其他、公共设施设备维护费、公共区域能耗、物业保险等3、各种税金