物业前期介入(设计、施工)关注要点

文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第1页共14页物业前期介入（设计、施工）关注要点1设备、设施系统1.1给排水设备设施a)根据供水管网压力情况，一般高层楼宇供水区域划分为：市政供水、低区供水及高区供水。按照目前市政管网压力及设备二次供水情况，市政供水区域为标准层3层以下区域，低区供水区域为标准层3—12层，高区供水区域13层以上。同时在各供水区域的末端管网上加装自动排气阀，从而避免管网在停水后或初次供水因管内存气问题导致管网破裂。b)凡是以水为工作介质的设备如：空调水冷机组、空气处理机、新风机、热交换器、发电机、水泵、减压阀、应考虑在设备四周安装排水装置并通往集水井或排水地漏。c)为保证二次供水设备使用安全及环保需求减少对住户影响，供水设备需加装安全报警系统，设备的安装方面需对环保噪音问题加以考虑。d)在供水管网架空敷设时，必须考虑管网管码固定力度、管网压力、伸缩承受极限以及有效的管网减震装置，为此在管网的管码安装时要考虑管码厚度及密集度，管网在主要受压位加装减压伸缩节。文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第2页共14页e)管网埋地施工，时有管网上下的填埋物为砖石且松软，导致一段时间后地面下沉时，管路受硬力作用，水管爆裂的情况出现，最适宜的管线埋地方式是采用预设沟渠埋设方式。f)各种排水管路须加设存水弯，地面地漏须采用防臭地漏，并做好防水处理。g)根据用水性质和水价的不同，应分别办理不同用水水表用户手续。h)水池液位显示观测窗的设计。i)水池及集水井满水或者缺水报警装置的设置。j)楼层水管井房每隔3层设置一个清洁用水龙头。车场安装用水龙头须安装在集水井或排水沟处。k)专用电气设备房内严禁有水管经过；母线槽和电缆线槽上方不应有水管经过。l)汽车通道上的各种给排水管，须设计防护设施，安装位置比较矮的明装消防喷淋头，须加设专用防护罩进行保护。m)各类供给排水管路需有明显的用途及流向标识。n)管路阀门及Y格的安装，需根据现场合理安装方位及角度，注意设备设施检修位置、管道检修孔的预留，方便日后设备的检修保养等。o)在楼宇天面安装水嘴、便于以后天面及外墙清洗。1.2供、配、发电设备设施a)商业专变变压器低压侧开关设置延时失压保护装置，确保瞬间断电后快速来电。文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第3页共14页b)明确发电备电系统供应范围，确保消防电梯、消防照明、消防动力用电、安防、消防监控中心、生活供水纳入供应范围。c)所有隐蔽施工的主要线缆，必须有标识，以防在道路施工等操作时破损坏。d)各供电回路都需安装计量电表事宜，方便成本控制与费用分摊。e)要求用户单元内设置漏电总开关，所有用电回路都必须通过漏电开关，确保用户相互不受漏电影响停电。f)发电机房内的消防设施，如属消防水喷淋系统的，则要求选用玻璃球爆破温度在C93°以上的喷淋头。g)天面、设备层、广场四周等主要公共区域，应设计有供维修、清洁或主办活动临时用电的电源开关箱或插座。h)各类线管线槽穿墙及过楼板时，应进行规范的防火、防水、防老鼠的封堵。i)供配电柜（箱）在正式交接启用前，必须做好全面开荒及保养工作，防止出现母排、电缆连接缺少螺丝、螺丝规格不一、螺丝紧固不牢、柜内金属垃圾不清理的情况存在，确保用电安全。j)设备管井房的照明开关应设置于设备管井房内，公共区域的空调调节开关应设置于公共区域空调供应范围内。k)楼层走火梯，住宅物业的楼层走廊应设置声光红外控制的照明控制开关。文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第4页共14页1.3弱电、智能系统配置标准表系统内容要求甲级写字楼高级公寓高档小区普通小区闭路监控系统小区主出入口（车场）一体化或固定式摄像机√√√√小区重要通道(小区广场)一体化或固定式摄像机√√√天面一体化或固定式摄像机√门禁出入口固定式摄像机√√√√大堂固定式摄像机√√√√电梯轿箱半球摄像机√√√√文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第5页共14页外墙一体化或固定式摄像机√消防、监控中心监控点固定式摄像机√√√√泳池周边监控监控点一体化或固定式摄像机√√√楼层走廊通道监控点半球摄像机√员工及施工人员通道监控点一体化或固定式摄像机√√门禁出入口监控点固定式摄像机√√√√车场监控点固定式摄像机√√√√红外线报警监控固定式摄像机√广场外围监控点一体化或固定式摄像机√√文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第6页共14页电梯厅监控点半球摄像机√√集中供电系统√√√√设备防雷监控中心及园区室外摄像头需做防雷工程√√√√大型矩阵视频矩阵√√硬盘录象机PC式或嵌入式√30天√30天√30天√15天周界防盗防翻越建筑自然围闭根据建筑设计方案来定√√√√铁艺围闭√√√平台走廊被动式红外线√√√围墙（栅栏）对射式红外线√√文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第7页共14页天面门磁、电磁门锁与消防系统联动√√√电子巡更系统地下车库√√√√设备房、机房√√√√楼栋各层√√√监控盲区√√√偏僻路段、角落√√√√门禁管理系统大堂彩色可视对讲包括读卡器√√√大堂电磁门锁使用闭门器与大堂门总体设计安装√√√可视围墙管理机√√√监控中心管理机√√√文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第8页共14页地下层进核心筒各出入口对讲机（可视/非可视/带读卡器）√√地下层进核心筒各出入口（带读卡器）√√地下层门禁使用电磁门锁/结实门栋√√√√进入各标准楼层或单元门禁√进入天面的通道门禁及监控√天面门磁触发报警及监控√√√背景音乐、信息发布大堂与消防联动√√小区主通道与消防联动√楼层公共区域与消防联动√电梯轿厢与消防联动√√√车场与消防联动√电梯电梯自动平层系统√√√√文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第9页共14页系统外呼群控功能√√√√五方通话、视频监控电梯、监控中心、底坑、轿厢顶、机房五方；√√√√电梯楼层叠加器叠加在视频监控√√√扶梯具备节能模式√√√√轿箱空调√√机房配备分体空调√√√√专梯功能√多媒体电视√上下班高峰功能√门厅光钟提示√双电源供电√√√刷卡电梯√√文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第10页共14页监控机房显示设备集中供电系统充分计算负载功率√√√大型矩阵视频矩阵√√√√电视墙√√√√大屏幕显示√√√√各视频监控√√√√电梯楼层、运行状态监控√√生活供水运行状态监控√√√积水井排污泵运行状态监控√√√门磁报警监控√√√红外线报警监控√√√紧急广播、背景音乐√√√√信息发布控制系统√√文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第11页共14页车辆出入管理系统车辆出入联网系统√√√√为保证安防系统在市电电网停电时不受影响，安防末端设备采用机房综合供电模式供电。√√√√车辆停放收费系统（临时/月保)具有充值功能（临保）√√√√图象对比功能√√√√车牌对比√√√√脱机功能√√√√防砸车功能√√√√对讲功能√√√√文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第12页共14页语音提示√√√√LED显示√√√√远距离读卡高档或车流量大的小区√√√√高速道闸其他用读卡和普通道闸√√√√道路视频监控√√√√收费亭视频监控√√√√在线查询功能√剩余车位数显示功能√√家居安防家居安防报警系统√√√卧室、客厅紧急按钮√√文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第13页共14页厨房燃气泄漏探测器√√√阳台、窗户红外线报警√√大门门磁开关√√家居布防/撤防系统合并在可视对讲终端√√√接收小区发布信息终端√√空调系统户式中央空调√分体空调√√中央空调√智能变频节能系统√计时收费系统√文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第14页共14页BAS控制系统楼层公共区域照明控制√走火梯照明控制√楼层各新风机、空调机的控制√地下层各新风机的监控√空调主机房设备√发电机系统√电力系统的监控√生活供水运行状态监控√锅炉及其水泵系统的监视√积水井排污泵运行状态监控√文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第15页共14页天面冷却塔系统的监控√园林水景系统√外围景观系统√泛光照明系统√防雷及机房接地系统各弱电、智能及消防系统√√√√注：√为可选择项2公共设施文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第16页共14页2.1园区景观及照明系统a)园区的景观用水、用电设立有独立的计量设备。b)园区照明系统，在设计时考虑自动控制，可采用感光自动控制设备或钟控设备控制灯具开启时间。2.2标识标牌设计配套a)园区标识标牌的设计必须与整个园区风格相协调，包括楼栋标识牌、单位门牌、指示牌、楼栋内功能用房标识牌。b)车场标示标牌，指引标识牌须清晰明了。c)园区宣传栏，楼栋公告栏的配套设计。2.3建筑装修a)在电梯厅井道口装修时有个高度差，在楼层的主要机房、强电井设置档水坎等，这些小措施能有效减少水害损失；b)设置在地下的高低压配电房、空调机房门口在装修时也应做好相应防范措施。同时为防止管道爆裂的水害影响用电部分，上述所有管网不得在强弱电管井房内通过。c)幕墙施工防漏水施工。d)设计灯具时，不能一味追求美感，应结合管理成本，采用节能的、寿命长的、维修方便的灯具，在此基础上尽量选择高档次、有特色的灯具。文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第17页共14页e)商业经营性质的物业，需设置专用通道或专用电梯，专用电梯则无需停靠负一层，直接到负二及以下的楼层，做好商业与住户或写字楼办公单元的安全隔离防范工作。f)在各出入口必须设计考虑施工人员及员工进出通道与车辆或正常行人出入口分隔设计的方式g)车场车位超过400个以上的项目应建筑结构上应采用进出口双车道设计。每增加500-700个车位的需多增设一组进出车道。h)车场照明设计施工时一定要作合理的考虑，施工图必须明确标注安装方式，采用在天花管线下方下吊支撑安装的方式，并多分几路进行控制，同一排照明宜间隔分成2-3路电源控制。i)通向园区室外的楼梯通道设计，需才出口处设置遮雨设施，并上下都设置截水沟，装饰墙面宜采用墙砖或外墙涂料。j)首层大堂、高空天花内须设计安装可靠支撑和维修通道。k)在设计时考虑将机房与天面层架空，机房设备做相应的隔音措施，减少噪音影响顶层住户。l)会所的设计不宜在小区中心，不利经营、管理，应设置在小区边缘，主出入口对外，外人可随意进入会所消费，而业主则通过门禁系统可自由出入会所。m)天面、卫生间等场地必须进行防水施工处理，并做不少于24小时以上的防水检漏实验。n)埋地埋墙水管，在水管施工完工后及装修全部完工通水前，必须进行打压测试。2.4住宅小区外围垃圾桶配置标准a)建议优先选择分类垃圾桶；文件编号：POLYRT-QP-品牌管理中心－01版本状态：B/0第18页共14页b)选择的垃圾桶的色调及应与项目色调一致或相近；c)主要在主干道的人行道上和中心园区配置垃圾桶，配置点与楼宇不少于20米；d)主干道的人行道上配置的，建议每50米设置1个，中心园区的约每500㎡设置1个；e)在晾亭、观景台、儿童娱乐场、露天健身场、休闲广场等独立场所均应设置垃圾桶；2.5住宅小区休闲椅设置标准a)选择的休闲椅的色调及应与项目色调一致或相近；且样式应与周边环境相协调；b)建议在主干道的人行道上每50米设置1张休闲椅；c)建议在住宅楼前每100户设置1张休闲椅（如周边规划有园建方面可供闲坐的可纳入计算）。d)在休闲广场、运动场周边建议每10-20米设置1张；2.6住宅小区垃圾中转站设置配标准a)建议垃圾中转站的设置点距离住宅楼50米以上，应是一个独立的区间或设置屏障不易见的地点；b)建议垃圾中转站的大小按1㎡/50户的标准设置，最小的应不小于10㎡；c)垃圾中转站需有水电