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管理资源吧（），海量管理资料免费下载！市场调研篇管理资源吧（），海量管理资料免费下载！市场研究的范围和内容◆总体经济形势分析◆总体市场分析◆市场竞争分析◆高端客户分析管理资源吧（），海量管理资料免费下载！Part1总体经济形势分析管理资源吧（），海量管理资料免费下载！从城市发展的眼光来看，深圳的建设速度是令人吃惊的，20年的短短时间，深圳已经经历了一次又一次的飞跃……深圳的发展解析管理资源吧（），海量管理资料免费下载！深圳历年经济发展走势050010001500200025001996199719981999200020012002深圳市国内生产总值逐年上升，据中国证券网统计2003年1-9月份，深圳GDP增长率达到13%，大大高出全国GDP增长率（8.5%），深圳经济仍保持着强劲的发展势头。深圳历年GDP情况亿元管理资源吧（），海量管理资料免费下载！小渔村行政特区经济开放特区区域性中心国际化城市国际化专业城市19821987199219972002深圳不断调整自己的定位未来“深圳的目标是成为以物流、金融、高科技为主要发展方向有特色的国际化专业城市。”——市委书记黄丽满管理资源吧（），海量管理资料免费下载！深圳的大事影响未来•CEPA的实施•2002年12月4日，深圳会展中心正式开工，预计明年7月完成主体建筑，2004年10月投入使用，2005年4月全部竣工；•2003年1月24日，深港专家对深圳湾公路大桥进行公开评审，预计今年第二第三季度将在深港同时开工并于2005年底建成通车；管理资源吧（），海量管理资料免费下载！•1月29日，香港特区立法会工务委员会正式批准建设深港西部通道和后海湾干线，两项工程均计划于今年6月动工；•2003年1月27日，深圳皇岗口岸实现24小时通关；•深圳地铁工程施工两年多来，建设进展顺利，1号线隧道将于今年5月贯通，轨道有望于今年8月铺成；4号线隧道在8月也可贯通，11月实现轨通；深圳的大事影响未来管理资源吧（），海量管理资料免费下载！CEPA的影响◆CEPA的实施将直接促进深圳服务业的发展：★服务贸易自由化将使深圳成为香港的生产、服务北上珠江三角洲主要落户的中心城市★货物贸易自由化的实施，深圳显然是港货北上的重镇，这必然带来深圳商业、物流业的发展。★香港是金融中心，随着深港金融服务联系合作的加强，深圳的金融服务业也将的到进一步推动。未来深圳仍会作为珠三角乃至华东华南的中心城市之一，继续发挥其集聚和辐射作用。管理资源吧（），海量管理资料免费下载！中心区的未来解读▲到2005年，中心区一批重大项目基本竣工，辖区交通、通讯、文化等设施配套完善，现代化中心城区的辐射、带动、服务作用显著增强。▲建设面向未来的福田中心区商务旺区▲建设中心区地下超大型商业街，即在沿城市中轴线的绿色浮岛下，连接益田、金田、岗厦地铁站，建设我市首座大型地下商业城，发展零售百货、美食、时装进出口、装饰等商业项目。▲充分利用高交会现有展馆和永久展馆，发展高新技术成果交易市场▲完善福田中心区景区，以现代都市风光、购物、商业文化、休闲和商务旅游为主——《深圳市福田区国民经济和社会发展“十五”计划纲要》深圳市中心区是未来深圳唯一集金融、商贸、信息、文化会展及行政于一体的城市商务中心和行政、文化中心，将成为深圳经济活力的灵魂和城市繁华景观的主要标志。——深圳城市管理办公室网管理资源吧（），海量管理资料免费下载！中心区重大市政工程进展情况＊市民中心由美国李名仪/庭名勒建筑师事务所设计.现整体朝向\平面布局工作已完成,预计今年年底完成行政大楼地基基础工程建设.＊文化中心包括中心图书馆和音乐厅两部分,由日本著名设计师矶崎新主持设计,现工程已接近尾声.＊少年宫孩子们的乐园-少年宫是由深圳宗灏建筑事务所设计的,现工程已进入尾声,预计今年8月封顶,明年6月开放.＊深圳会展中心设计公司为德国GMP设计公司,现工程进展顺利,预计将于2004年第六届高交会期间投入使用.＊深圳电视中心今年2月份就已完成土建工程,现进展情况良好.管理资源吧（），海量管理资料免费下载！本项目地铁商圈会展经济圈地铁交汇处解读本项目地段本项目地处几大经济圈的交汇处管理资源吧（），海量管理资料免费下载！分析总结◆深圳作为中国对外的窗口，在20年的发展中经历了几次质的飞跃，已成为珠三角乃至华东华南的中心城市之一，并正从经济特区向国际化大都市转变。◆中心区作为深圳的金融、商贸、信息、文化、会展及行政中心，借着CEPA实施的契机，服务业将得到迅猛的发展。◆本项目地处中心区城市地铁商圈、会展经济圈的交汇处，未来几年将成为中心区的“中心区”，商机无限。管理资源吧（），海量管理资料免费下载！Part2深圳写字楼市场总势管理资源吧（），海量管理资料免费下载！21.919.1711.313.315.087.015.185.779.2510.439.7110.757.8811.6722.0615.0216.7532.3328.8811.1912.19051015202530351996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年万平方米现楼楼花总销售面积深圳写字楼历年销售管理资源吧（），海量管理资料免费下载！40.3148.6949.2650.2111.2518.7733.691.251.692.233.342.761.701020304050601996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年万平米01234%空置面积空置率深圳历年写字楼空置情况管理资源吧（），海量管理资料免费下载！部分甲级写字楼实际使用情况楼盘名称年份嘉里中心地王大厦发展银行大厦特区报业大厦200085%60%65%70%200190%75%75%80%200295%80%90%88.%注纯出租管理资源吧（），海量管理资料免费下载！中房深圳办公用房价格指数175018001850190019502000月份指数价格指数管理资源吧（），海量管理资料免费下载！个盘实现均价变迁时间价格800010000120002000年2001年2002年国商B10500元中央商务大厦11000-12000元时代金融中心福建兴业大庆8500元国商A9800元管理资源吧（），海量管理资料免费下载！深圳写字楼市场运行势头良好，空置率逐年下降，而房价走势平稳，福田区更是呈上升态势，为项目的发展提供了良好的前景。市场分析结论管理资源吧（），海量管理资料免费下载！Part3写字楼市场竞争分析管理资源吧（），海量管理资料免费下载！然而整个市场的竞争也如火如荼，我们在时间和空间的两个轴线上都面临着竞争。日趋严峻的竞争态势管理资源吧（），海量管理资料免费下载！写字楼供应分区统计64379319013.8608831174618.250000159550238997.2369013.8768381050000100000150000200000250000300000350000400000200220032004以后0100000200000300000400000500000600000中心区其它区合计600000800000800000管理资源吧（），海量管理资料免费下载！不同层次的竞争深圳市中心区本项目管理资源吧（），海量管理资料免费下载！管理资源吧（），海量管理资料免费下载！存量及二手楼价格拉低价格地王大厦标出的二手价大大压低高档写字楼价格上涨空间！地王大厦:均价15000元/平米（二手）嘉里中心:均价11000元/平米（二手）赛格广场:48层以下均价11000元/平米（存量报价）世贸广场:中高层10500元/平米（二手）特区报业大厦:均价14000元/平米（存量报价）许多高端客户趋于只租不买管理资源吧（），海量管理资料免费下载！罗湖片区高档写字楼推出年份推出时间楼盘名称写字楼面积（万㎡）合计（万㎡）2002年上半年世界金融中心（商务公寓）2.858.35罗湖商务中心大厦（5.53）下半年世界金融中心（写字楼）5.502003年上半年华潤新城（一期）10.0012.50下半年华潤新城（二期）12.50管理资源吧（），海量管理资料免费下载！市场租金价格偏低，目前不支持目标均价的投资价值甲B级写字楼样本（按10000计算租金回报）国际商会大厦（80元/平米.月，租金回报率为9.6%）甲级写字楼样本（按15000计算租金回报）地王大厦（130—-80元/平米.月，租金回报率为10.4-6.4%）嘉里中心（90元/平米.月，租金回报率7.2为%）赛格广场（90元/平米.月，租金回报率为7.2%）特区报业大厦（110-60元/平米.月，平均为85元/平米.月，租金回报率为6.8%）江苏大厦（88-65元/平米.月，平均为76.5元/平米.月，租金回报率为6.12%）管理资源吧（），海量管理资料免费下载！写字楼供仍大于求，难以形成抢购局面。按2002年度的数据预测，2003年度销售量可能达20万平米，仅中心区的供求比约就已大于一，为1.5:1。中心区写字楼分级统计212553.8334100106460274731319013.8608831010000020000030000040000020032004010000020000030000040000050000035层以下乙级写字楼35层以上甲级写字楼合计600000管理资源吧（），海量管理资料免费下载！中心区2004年供应情况项目名称建筑面积最高层数预计可售面积级别预计公开发售时间江胜大厦附楼4000027400002004上半年航天立业大厦45000约2635000乙级2004年上半年捷美中心1194675082723甲A级2004年下半年安联大厦71007.63562008甲级2004年下半年新世界中心76979.165570000甲A级2004年下半年铁五局项目41090.72835000乙级2004年华融大厦557003244100乙级2004年大中华交易广场227900.02约281800002004年免税大厦77593.640600002004以后特美思广场87850410甲级可能不售江胜大厦主楼（中国移动大厦）105000390不售联通大厦28080.4约280乙级不售合计：975668.48608831中铁建项目7000060002005年后中信项目1064965090000甲级2005年后管理资源吧（），海量管理资料免费下载！中心区战国风云会展中心福建兴业银行中信大厦江胜大厦大中华安联大厦新世界中心航天大厦永润大厦国商B座联通大厦时代金融大厦特美斯国免大厦中央商务本项目捷美中心华融铁五局项目中心区风起云涌管理资源吧（），海量管理资料免费下载！竞争分析结论2004年中心区写字楼市场竞争进入白热化。甲级写字楼的推出时间几乎都在下半年，将给本项目造成较大的竞争压力。管理资源吧（），海量管理资料免费下载！Part4高端客户分析管理资源吧（），海量管理资料免费下载！调研方法：抽样调查（