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2011年1月2010深圳房地产市场发展总结及2011年走势研判1■二级市场回顾■三级市场回顾■商用市场回顾■2011年展望2二级市场回顾◆新增供应持续回落◆需求不减，成交总量下滑◆房价波动上升，涨幅略有收窄◆中原楼盘代理个数、代理成交面积、代理成交金额稳占行业首位3供应量回顾万平方米5789617178067126955896624624020200400600800100020012002200320042005200620072008200920102010年深圳全市批售住宅（含现售以及商业或商务公寓改住宅项目）402万平方米，同比减少12.95%，批售量创新低4供应量回顾万平方米64961855346941474102004006008002005200620072008200920102010年全年共推出住宅414万平方米左右，同比减少11.7%，推盘量连年下滑，2010年再创新低5供应量回顾区域批售面积（万㎡）同比增减(%)推售面积（万㎡）同比增减(%)罗湖13.55-53.47.91-73.86福田17.834.8521.87195.94南山52.26-56.7377.19-34.13盐田6.78-49.746.78-58.17宝安127.7119.41123.69-5.15龙岗184.333.50176.395.842010年全市批售住宅最多的仍是龙岗、宝安和南山，其中龙岗小幅减少，宝安小幅增加，而南山则大幅减少近6成。福田批售大幅增加，但总量依然很低；2010年龙岗、宝安住宅推售量变化不大，南山则减少近4成。罗湖和盐田推盘均大幅减少，福田增加，但总量仍较低6成交回顾万平方米5947248128039017064744096503210200400600800100020012002200320042005200620072008200920102010深圳全年成交新房321万平方米，同比减少51%，创新低7成交回顾万平方米0150300450060106050609070107050709080108050809090109050909100110051009深圳住宅存量走势图2010年成交量暴跌，主要有两方面原因，一是可售住宅较少，特别是在调控政策出台前的1季度，市场火爆，但无房可售；截至2010年底，深圳可售住宅约169万平方米左右，远远低于2008年及2009年初8成交回顾0306090080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005100710091011万平方米第二个原因是，4月份和9月份出台的调控政策对楼市成交产生一些消极影响，二季度和10、11月成交都有显著降温9成交回顾不过，调控所带来的效果在减弱，其影响持续的时间在缩短；4月份政策后，7月份成交开始回升，8、9月楼盘成交火爆；9月底新政后，11月份成交升温，12月成交火爆开盘时间楼盘名称开盘销售率类型开盘时间楼盘名称开盘销售率类型8月水榭春天90%高档9月万科金色半山70%高档8月第五园80%高档9月玉湖湾100%普宅8月万科金色沁园90%普宅12月万科红95%高档8月万科清林径80%普宅12月万科金色半山70%高档8月水榭山65%豪宅12月铭筑75%高档8月天涛轩80%豪宅12月岸芷汀兰70%豪宅9月田厦翡翠明珠80%高档12月东津名座90%普宅9月宝能太古城90%豪宅12月大东城98%普宅9月香山里60%豪宅12月玉湖湾90%普宅10成交回顾区域成交量（万㎡）同比增减（%）供求比罗湖6.8-79.91.16：1福田12.8-59.11.95：1南山54.6-60.51.37：1盐田7.0-64.30.97：1宝安90.8-55.21.44：1龙岗140.7-37.21.26：12010年全市六区住宅成交量均大幅回落，供应量减少幅度最大的罗湖区成交量减少幅度最大，供应量增加的福田、宝安和龙岗成交量同样大幅减少；2010年全市仅有盐田区供应略小于需求；除福田外，其它四区供求比都在1.5：1以内，还算比较合理。福田新盘价格在25000-45000元/平方米之间，高价格抑制成交11价格回顾70409230126582016355315570568059801337015143300060009000120001500018000210002001200220032004200520062007200820092010元/平方米2010年深圳全市一手住宅成交均价20163元/平方米，同比大涨33%；除了2008年外，深圳房价呈现的是持续上涨走势，其中2005-2007年和2009-2010年上涨速度快12价格回顾500010000150002000025000080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005100710091011元/平方米各月来看，年初均价冲高；二季度受政策影响，低价单位成交多，均价持续下跌，不少楼盘价格也有所下跌；三季度成交开始回暖，房价反弹，均价持续走高；四季度楼盘价格基本平稳，但因低价楼盘成交为主，均价下跌13价格回顾区域2010年均价（元/㎡）同比涨跌（%）2010年12月均价（元/㎡）同比涨跌（%）罗湖232052.024406-21.4福田2923723.5325918.8南山3058351.727844-11.5盐田4289868.315391-24.7宝安1992541.218660-10.2龙岗1432747.21515412.3全市2016333.218304-15.0受别墅影响，盐田均价最高；南山和福田均价在30000元/平方米左右；宝安均价已接近20000元/平方米；龙岗房价仍最低；房价的同比涨幅看，除盐田外，南山涨幅最大，前海片区表现最为突出；宝安和龙岗均价涨幅均超4成，龙坂区域以及布吉片区房价上涨幅度大；从2010年末与2009年年末的对比看，由于成交结构的变化，多数区域2010年12月同比价格回落，仅福田和龙岗均价上涨14价格回顾由于全市或区域的平均价格受到成交结构的影响很大，并不能很好反映2010年房价的真实走势，因此，我们选取一些产品较为单一的典型楼盘的价格来判断2010年房价的大致涨幅；如下图所示，多数楼盘2010年价格涨幅在10%左右，位置较偏的项目价格涨幅在10%以下，市区项目涨幅略高于10%，而有规划利好的片区，楼盘价格涨幅较大，如受益于前海中心规划的财富港、龙华新城的水榭春天、华为新城的上品雅园以及受益于地铁即将开通的鹏达摩尔城项目名称1月均价12月均价涨跌幅度（%）宝能太古城311393501512.5鸿威海怡湾382254324812.0深港1号239272638710.3金翠园236632619610.7财富港163591910316.8水榭春天185322288523.5上品雅园132541605121.1振业峦山谷830190038.5茗萃园888097009.2鹏达摩尔城135021679824.4数据来源：中原成交系统15中原二级市场业绩回顾◆代理在售新盘68个，市场占有率48%◆代理销售住宅超过15700套，市场占有率43%◆代理销售面积134.4万平方米，市场占有率42%◆代理销售金额298.2亿元，市场占有率46%注：深圳中原二级市场数据仅包括深圳区域的住宅、商务公寓项目，不含写字楼、商业及外地项目16在售楼盘代理132028353759666886907283956802040608010019971998199920002001200220032004200520062007200820092010个2010年深圳中原代理销售的深圳地区楼盘共有68个，同期全市共有142个楼盘正在销售，中原占比达到48%，稳居行业首位，远高于竞争对手35%的占比；同比2009年，中原代理的在售楼盘个数减少，主要是因为2009年下半年以来深圳新房供应低迷，2010年推出的楼盘多是旧盘加推，全新项目不多17代理销售面积148213134050100150200250200820092010万平方米2010年深圳中原代理销售新房134.4万平方米，同比减少37%，减幅小于全市的51%；销售面积市场占有率进一步提高，2010年占有率为42%，比2009年的33%提高约9个百分点注：深圳中原代理销售数据仅指深圳地区住宅、商务公寓的成交数据，不含写字楼、商业及外地项目18代理销售金额6487116117174180193346298070140210280350200220032004200520062007200820092010亿元2010年深圳中原代理销售金额298.2亿元，同比减少约14%，远低于全市住宅销售金额同比34%的减幅；2010年深圳中原代理销售金额占全市销售总额46%，市场占有率比2009年的35%提升约11个百分点注：深圳中原代理销售数据仅指深圳地区住宅、商务公寓的成交数据，不含写字楼、商业及外地项目19■二级市场回顾■三级市场回顾■商用市场回顾■2011年展望20三级市场回顾◆成交短暂低迷，全年成交量仅小幅回落◆房价短暂回落，全年再创新高◆中原市占率稳定，佣金收入仅小幅下滑21成交回顾2010年，深圳二手房的成交量全年波动剧烈，农历新年淡季过后成交量开始大幅增加，至4月份创下全年单月成交峰值，达14742套，5－6月在“新国四条”的打击下，成交量明显回落，之后触底反弹，受9月份开始按实际成交价过户的影响，使得8月份市场抢时间过户，导致8月份出现一个成交小高潮，9－11月出台的“限购令”、加息等政策影响成交，成交量逐月减少，岁末再出现明显反弹。0501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积（万㎡）成交面积（万㎡）2010年深圳市二手住宅月度成交量走势图数据来源：深圳中原市场研究部22各行政区二手住宅成交面积表（单位：万㎡）2009年2010年同比增长2010年各区成交套数占全市比例罗湖区281.69203.78-27.66%17.99%福田区325.26232.28-28.59%20.50%南山区248.27196.06-21.03%17.31%盐田区18.8128.5751.91%2.52%关内874.03660.69-24.41%58.32%宝安区247.95222.43-10.29%19.63%龙岗区287.75249.75-13.21%22.05%关外535.7472.18-11.86%41.68%全市1409.741132.88-19.64%100%成交回顾龙岗区是2010年二手商品房成交量最多的区域，共成交249.3万平方米，同比减少13.4％，成交套数25536套，同比减少15.6％。数据来源：深圳中原市场研究部23价格回顾2010年，深圳的二手房挂牌均价整体呈快速上涨之势。价格月走势呈三大阶段特征：1－4月无惧调控开幕式，稳步上扬；5－6月在史上最严的“新国八条”的威力下窄幅回落调整；下半年开始报复性上涨，快速拉升，略创历史新高。至12月份挂牌均价已涨至19081元/平方米，较1月份的14968元/平方米高出4113元/平方米1656417022180931941518125167921775818563196921891519232209730500010000150002000025000123456789101112成交均价（元）成交均价（元）2010年深圳市二手住宅月度成交均价走势图数据来源：深圳中原市场研究部24价格回顾区域2010年均价（元/㎡）同比涨跌（%）罗湖1680322.0福田2490719.1南山2389014.3盐田1821522.1宝安1367326.2龙岗1134630.2区域来看，福田房价最高，其次是南山；2010年房价涨幅最大的是龙岗区，达到3成；价格高的福田和南山涨幅相对小，都不到2成25中原三级市场业绩回顾20