纳帕溪谷市场部分-别墅个案分析090605

1纳帕溪谷市场部分别墅个案分析2009年6月5日2市场部分提纲武汉别墅市场概况项目竞争楼盘分析竞争楼盘优缺点分析3金银湖板块、南湖板块正在逐渐消亡，沌口、盘龙城板块以低端联排产品生存、产品日渐陈旧，唯有汤逊湖板块将成为武汉最具影响力的高端别墅板块。金银湖板块、南湖区域后续项目主要以高层为主，别墅产品将日渐消亡。目前具备板块效应和市场影响力的别墅板块仅有：盘龙城板块、沌口（后官湖）板块以及汤逊湖板块，而这其中产品力最强、最具发展潜力的非汤逊湖板块莫属。汤逊湖板块武汉最具影响力的独栋别墅板块南湖板块城中别墅市场的主力军沌口板块低端联排别墅板块盘龙城板块武汉规模最大的别墅区金银湖板块正在消亡的别墅板块别墅板块划分4纳帕溪谷5.16开盘5万抵25万当前精装修报价：独栋18000元/㎡、联排13000-15000元/㎡保利十二橡树4月30号加推独栋（280—340㎡）总价：300-500万庄园1896价格：8000元/㎡（联排）18000元/㎡（临湖独栋）美院COST价格：8100元/㎡（独栋）汤逊湖湖景资源丰富，居住环境优越，高新区高端客群聚集，云集最前沿的产品，是武汉最高端的别墅板块。汤逊湖板块，自然生态条件优越，同时也是高科技和教育的聚集地，聚集大量的高端客群。随着光谷产业的蓬勃发展及城市化进程的加速，区域商业配套、交通配套日益完善，该区域正由第二居所向第一居所演变。汤逊湖板块是目前发展最为成熟的独栋别墅板块，其别墅开发理念和产品塑造引领着武汉市场潮流，毫无疑问将是武汉最具发展潜力的别墅板块。汤逊湖板块5独栋别墅售价集中于1.1万-1.5万元/㎡，一线湖景售价高达1.8万元/㎡—2万元/㎡。目前武汉市在售的独栋别墅价格从10000—18000元/㎡，主力价格区间为11000-15000元/㎡。万科高尔夫城市花园独栋别墅凭借一线临湖的景观优势和出色的万科高品质打造，价格高达18000元/㎡。从独栋别墅价格走势看，凭借独栋产品的稀缺性和景观资源的独占性，其价格受市场影响较小，但价格缺乏成交量支撑，有价无市。独栋价格分析810012000180001800010000150001300013000120001300002000400060008000100001200014000160001800020000美院COAST保利十二橡树庄园庄园1896纳帕溪谷东方夏威夷大洋彼岸人信千年美丽F天下宝安山水龙城巢NEST单位：元/㎡6联排别墅售价两级分化，低端产品集中于沌口板块，销售均价区间4700—5500元/㎡；中端产品集中于盘龙城板块，销售均价区间集中7000-8000元/㎡；新推高端精装修产品售价超过13000元/㎡。前期销售的联排售价偏低，均未超过万元/㎡。近期新开的万科高尔夫城市花园和纳帕溪谷等项目推出的联排别墅价格高达13000-14000元/㎡，水岸星城即将推出的一线湖景联排价格也将达到28000-30000元/㎡，全市联排别墅的销售均价有进一步走高的趋势。联排价格分析8000480055004700700080007000780014000130000200040006000800010000120001400016000庄园1896东方夏威夷大洋彼岸人信千年美丽恒达盘龙湾巢NSET罗纳河谷香槟半岛纳帕溪谷万科城市花园单位：元/㎡7受经济危机影响，投资客群购买意愿急剧下滑，别墅成交量缺乏客户需求的支持，5月成交量出现明显下滑。武汉月均别墅成交量在30套左右。保利十二橡树庄园四期经过改良的小独栋产品是全市难得的亮点。5月该项目销售10套，全年月均销售15套，目前由武汉世联兴业、广州思睿达、武汉瑞邦3家代理公司联合代理。121720331899152114051015202530351月2月3月4月5月别墅销售独栋销售成交量分析8总结分析金银湖板块、南湖板块正在逐渐消亡，沌口板块以低端联排产品生存，盘龙城板块别墅产品日渐陈旧，唯有汤逊湖板块将成为武汉最具影响力的高端别墅板块。独栋别墅售价集中于1.1万-1.5万元/㎡，一线湖景售价高达1.8万元/㎡—2万元/㎡。联排别墅售价两级分化，低端产品集中于沌口板块，销售均价区间4700—5500元/㎡；中端产品集中于盘龙城板块，销售均价区间集中7000-8000元/㎡；新推高端精装修产品售价超过13000元/㎡。而城市中心联排别墅由于土地及景观资源的稀缺性，价格有进一步走高的趋势，目前的价格已达到28000-30000元/㎡。高端别墅市场受经济危机影响较大，价格缺乏成交量的支撑，未来价格上行空间有限，以附加值为核心的产品竞争将愈演愈烈。板块划分：价格走势：成交情况：市场小结9市场部分提纲武汉别墅市场概况项目竞争楼盘分析项目优缺点分析10位置：东湖高新区藏龙岛科技园东南端项目基本经济指标：占地面积：73.33万方建筑面积：22万方容积率：0.3绿化率：40%建筑类型：联排、独栋面积区间：207-289㎡（联排）600-695㎡（独栋）均价：18000元/㎡（临湖独栋，送精装修及地下室）均价：14000元/㎡（联排）交房时均带精装修花园提供付费菜单式装修。纳帕溪谷本项目分析本项目于5月16日开盘至今，成交27套联排别墅，独栋别墅至今未成交。11兵营式阵列排布将土地利用率达到最高，加大公用绿化面积，使各栋景观面达到均好性，湖景最好的地块建造350亩的高尔夫球场。整体组团式规划、兵营式排布；共用绿化面积大，在武汉别墅中出类拔萃；湖景最好的地块浪费于建造350亩的高尔夫球场；道路为双向双车道加临时泊车位，不会如F天下，保利十二橡树庄园等让人觉得局促；利用湖岸及300米长堤进入，拥有私家领地的尊贵感及私密性。总规12地中海风格为主，混搭意大利贵族建筑元素，色调略显黯淡，用料以涂料为主，细节处理极为精细。外立面形态丰富，涂料、贴砖均有运用；立面细节处理精细，品质感较高。立面13350亩的高尔夫绿地，引入加纳利海枣、白玉兰等名贵树种丰富社区的景观，但硬地铺装过多降低社区花园感。有大型的公共的绿化组团用地，社区中种植有名贵的植物群落。350亩高尔夫绿地，9洞规格。项目临湖退界15米，环湖布置大独栋产品，联排别墅组团的湖景资源有限。公共景观14位置：东湖高新区民族大道与中环线交汇处项目基本经济指标：占地面积：50.4万方建筑面积：20.16万方容积率：0.4绿化率：42.6%建筑类型：独栋总套数：560套（分四期滚动开发）面积区间：260-460㎡近期加推情况：3月14日加推30套，推盘当天销售15套，销售率为50%。均价：1.1万元/㎡5月9日加推均价：1.8万元/㎡（临湖独栋）优惠活动：附赠150㎡阳光地下室、大于350㎡大花园保利十二橡树庄园竞争项目分析15项目共分四期开发，沿半岛呈将水引入社区内部，组团规划，注重亲水性；整体人造堆坡，形成坡上坡下的自然景观；项目共划分为四期开发，推劣保优，同时跟进市场变化更新后期产品，提升后期的产品溢价。一期售罄二期（剩余20套房源将于6月加推）四期（1组团售罄）三期售罄（二组团）目前在售待开发一期二期三期四期（一组团）四期（二组团）待开发总规16四期以北美风格为主，混搭南加州风格的建筑元素，建筑细节处理远超过前期。一二层立面贴以文化石，三层以乳黄涂料为主，根据自然堆坡环境，设计为带地下室空间，更具附加值。立面17杭式园林，以水景、铺装为主，通过人工水系分离各组团，栋与栋利用自然坡地、小溪、绿篱自然隔断。公共景观18多于项目开盘前举行大型活动，主要以光谷高知客群所感知的车展、红酒等产品为主题，买房送价值33万的C200宝马。3.8“闻香识宝马”本次活动主要是为其新推产品“SKY—米拉”组团做好客户积累，开盘当天便达到50%的销售率。营销1907年6月以8200元/㎡均价开盘，07年12—09年5月均价区间1.1万—1.2万元/㎡，09年5月推出临湖独栋产品均价1.8万元/㎡，目前价格回落至1.2万元/㎡。价格走势07.6.807.6.2507.1208.308.408.5.1508.5.2208.808.1009.309.5.909.6销售价格（均价：元/㎡）820086001200011000120001100012000125001200011000180001200002000400060008000100001200014000160001800020000保利十二橡树庄园独栋价格走势该项目6月将加推约20套二期保留的一线湖景独栋别墅，估计推出均价为1.8万元/㎡。20位置：江夏区庙山经济开发区项目基本经济指标：占地面积：10.25万方建筑面积：4.4万方容积率：0.43绿化率：51%建筑类型：独栋面积区间：400㎡——500㎡庄园1896销售均价：1.25万元/㎡1.8万元/㎡（临湖独栋）竞争项目分析21以庄园为主题，引水入园，分组团规划，别墅产品形态混杂。以庄园为主题，分组团规划；结合湖景资源引水入园与中轴道路相连。构造自然坡地形成中央景观公园，建筑沿环形组团分设景观节点。总规22北美建筑风格，各种建筑元素混搭，最新产品的立面虽用石材干挂，但色彩黯淡，品质感不强。延续前期的北美风格，大坡顶；建筑外墙以石材为主，底层干挂石材，局部运用涂料，顶部少量贴面石材。立面23•欧式庄园主题风情园林，以大面积绿地、绿篱组合而成，以几何形式配以季节性花草生动小组团景观；•自然坡地环绕建筑，但私家景观较小，公共景观偏多，私密，尊贵感无法完全体现。•景观的营造缺乏统一性，会让住户感觉很跳跃，一边是庄重感极强的欧式园林，一边则是生态的自然偏中式景观。景观欧式庄园主题风情园林，公共景观大，而私密性较差，后期又搭配有中式风格园林，整体景观跳跃性过大。2407年10月以1.5万元/㎡均价开盘，08年11月均价冲高至1.2万元/㎡，09年6月销售均价回落至1.25万元/㎡。价格走势该项目月均成交仅1套，长期处于销售停滞状态。2007.102007.122008.12008.112009.22009.6销售价格（均价：元/㎡）150001300013000160001600012500020004000600080001000012000140001600018000庄园1896独栋价格走势25长岛别墅小区配套主体别墅区项目经济技术指标：占地面积：19.5万平米总建面：14.24万平米容积率：0.73别墅区经济技术指标总建面：5.7万平米容积率：0.37规划套数：141套建筑形态：纯独栋经济技术指标26市场部分提纲武汉别墅市场概况项目竞争楼盘分析竞争楼盘优缺点分析27六个维度的项目竞争分析28武汉高端别墅的重心在汤逊湖板块，武昌别墅客群的重心在光谷，汤逊湖别墅市场目前已是保利、纳帕、宜家三足鼎立的竞争格局。竞争项目界定保利十二橡树庄园长岛别墅庄园1896纳帕溪谷29物业类型从物业类型和独栋产品存量而言，板块内独栋别墅竞争相当激烈，但联排别墅较少；楼盘名称物业类型总套数可售套数保利十二橡树庄园独栋433183纳帕溪谷独栋、联排24独、125联98庄园1896独栋138116长岛别墅独栋141141从别墅社区的纯粹性而言，保利十二橡树庄园长岛均为独体别墅社区，纳帕为别墅混合产品，缺乏纯粹性；从独栋产品的可售套数来看，汤逊湖板块竞争相当激烈。30户型及总价楼盘名称户型建面竞争面积段竞争总价保利十二橡树庄园286-343㎡286-343㎡340-420万纳帕溪谷600-695㎡200-300㎡600-695㎡200—300㎡1000-1400万、300万庄园1896300-500㎡300-500㎡400-1000万长岛别墅347-441㎡355-410㎡640-740万本项目独体面积偏大，因而会导致总价过高，竞争压力过大，联排的去化速度较慢。保利十二橡树为小独栋产品，且价格属于中端价位，与本项目联排产品会产生直接竞争关系，但其一线临湖产品在赠送地下一层之后总建面可达500平米左右，对于本案独栋别墅会产生一定程度威胁，其具有总价优势。庄园18