2016西安典型商办项目调研

商办市场调研西安典型商、办项目调研北京金网络西安分公司2016年4月谨呈：首创钜大商办市场调研PART1宏观市场PART2办公市场情况PART3商业市场情况目录商办市场调研60006200640066006800700072007400760078000.0500.01000.01500.02000.02500.0201020112012201320142015供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）在房地产大势不景气的背景下，开发商推货节奏明显放慢，新增量出现五年以来首次下降。各房企加大去化力度，成交量回升明显。由于供应量的减少，供需矛盾较前4年有明显的缓解，2015年供求比已进入合理区间，但由于前几年积累的大量库存，去化仍面临较大压力。推货节奏放缓，成交量价同比上涨。成交方面，量价在经历下行周期后有所回升。2015年西安新建商品房共成交1737万平米，同比上涨17.4%；成交均价在2014年筑底之后有所上涨，同比涨幅为3.5%，接近2013年价格水平。西安市近五年新增供应、量价成交走势商品房供销——新增供应近四年首次下降，成交规模再创新高宏观市场-商品房供销商办市场调研成交量价——商办类物业供求关系进一步加剧，市场进入滞销阶段2010-2015西安商业物业成交情况2010-2015西安办公物业成交情况2015年西安市商业市场量升价平，商业市场得到进一步发展，商业用房成交量再次突破百万平米，达到100.9万㎡，同比增长7.0%，成交价格为14194元/㎡，较去年没有变化；2015年西安市办公市场量跌价升，办公用房成交量回落至88.9万㎡，同比下滑7.4%，成交价格为9345元/㎡，同比增长2.2%；商业城东浐灞城西城南曲江城北经开高新长安成交量（万㎡）6.916.011.66.616.15.616.616.93.0供应量（万㎡）23.360.422.322.373.731.338.624.05.6库存量（万㎡）81.2125.991.0114.4128.663.8144.7112.026.0办公城东浐灞城西城南曲江城北经开高新长安成交量（万㎡）8.35.03.93.38.03.312.842.61.1供应量（万㎡）4.519.74.513.49.77.044.761.40.0库存量（万㎡）21.429.428.028.239.512.5101.0153.80.3商办市场-成交量价106146217294277301811071071359410105000100001500020000050100150200250300350201020112012201320142015供应量（万㎡）成交量（万㎡）48110851562621656357.873.973.99688.9700075008000850090009500050100150200250300201020112012201320142015供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）商办市场调研商办市场-区域分析16.15.66.51.76.611.616.916.616.12.80100002000030000400005000060000024681012141618浐灞城北城东城内城南城西高新经开曲江长安成交面积成交均价4.73.37.70.53.33.035.612.58.01.10200040006000800010000120000.05.010.015.020.025.030.035.040.0浐灞城北城东城内城南城西高新经开曲江长安成交面积成交均价2015西安各城区商业物业成交量价情况2015西安各城区办公物业成交量价情况成交量方面，高新（16.9万㎡）、经开（16.6）、曲江（16.1）、浐灞（16.1）等城市热点区域支撑西安市商业物业市场。其中高新区以16.9万㎡成交量拍各区域榜首，仅绿地正大缤纷城贡献近6万㎡成交量。成交价方面，全市商业成交均价14197元/㎡，全市除城内区以外，其余城区基本维持在全市均价水平。受华南城6074元/㎡成交8万㎡影响，浐灞成交均价9535元/㎡。成交量方面，高新区一枝独秀，以成交35.6万㎡，占据西安办公市场半壁江山。成交价格方面，高新区以10690元/㎡成交均价，领跑全市，TOP10榜单中前三项目均来自高新区，单价超过13000元/㎡，其中绿地中央广场、中铁西安中心成交均价分别为1.5万元/㎡、1.7万元/㎡。区域分析——商业：四个商务区商业成交凸显，年成交量在16万以上，占据第一层级。办公：高新办公物业成交占据全市半壁江山，商务聚合能力凸显，经开次之。商办市场调研排名项目名称成交金额（万元）成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）1西安曲江芙蓉新天地1,033,12655812157532西安骡马市商业步行街755,951172046645003西安华南城520,558570074560744绿地·正大缤纷城446,97575892077615富尔顿国际财富中心340,791889123180396太奥广场308,1421509530143257紫薇·永和坊307,571974912155738西安大明宫万达广场227,53868561261999泰华金贸国际204,6114513131409810保利·拉菲公馆202,3119244510513合计434754323181145713452排名项目名称成交金额（万元）成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）1泰华金贸国际768,075753195133502绿地中央广场588,4938389119153293中铁·西安中心428,0624989139171294华商豪盛旺座城404,994755426285165旺都240,782597510992696禾盛京广中心237,292188997108407锦业时代218,141903693114598保亿·风景御园190,261540767123489摩尔中心171,3316455751041210保利·拉菲公馆167,59188351198897合计341500286060117511938商业市场TOP10合计成交金额43.5亿元，成交面积32.3万㎡，分别占全市商业的30%、32%，全市商业成交集中度较高。骡马市步行街作为前期销售项目于今年集中备案，成交均价高达6.45万元。受写字楼市场萎缩影响，办公物业成交面积成交集中度32%。市场主力成交集中在高新区个别项目，其中泰华金贸国际以及绿地中央广场主要依靠大客户团购解决去化问题。成交排行——商办TOP10集中度高企，拓展大客户成为解决去化重要手段商办市场-成交排行2015年西安市办公TOP10（按金额）2015年西安市商业TOP10（按金额）商办市场调研存量分析库存分析——住宅库存有所缓解，库存压力主要集中于商业和办公物业类型存量（万㎡）月均去化（万㎡）去化周期（月）商品房371414526住宅218312917商业9048.4118办公4207.458截止2015年12月，西安市商品房市场存量达3714万㎡，按照2015年商品房月均去化水平145万㎡/月计算，去化周期为26个月，较3季度，去库存周期减少3个月。商品住宅存量为2183万㎡，按照2015年月均129万㎡的去化水平，商品住宅去化周期为17个月，较3季度，去库存周期减少3个月。商业市场存量为904万㎡，按照2015年月均去化水平8.4万㎡/月计算，商业去化周期为118个月，较3季度，去库存周期减少4个月。办公市场的存量为420万㎡，按照2015年月均去化水平7.4万㎡/月计算，办公去化周期为58个月，较3季度，去化周期增加5个月。2015年12月底西安市场各类型物业库存表商办市场调研全市商办类产品2015年成交量分别为101万方和89万㎡，区域较为集中，以高新、经开、曲江、浐灞四个热点区域支撑西安商办市场，高新成交量居各区域榜首。市场去化稳定，但在高供应影响下，库存再度攀升。市场去化集中于个别项目，泰华金贸国际以及绿地中央广场主要依靠大客户团购解决去化问题，TOP10去化占比32%，集中度再次上升。市场的存量大，全市商业去化周期118个月，办公去化周期约为58个月。市场存量大，去化周期长，红海竞争下，有跳价趋势！市场小结市场小结：商办市场调研PART1宏观市场PART2办公市场情况PART3商业市场情况目录商办市场调研全市办公典型项目选取原则选取原则——以全市热销和热点项目为选取原则，选取10个项目作为市场参考莱安中心泰华金茂国际睿中心禾盛京广融城云谷富尔顿财富中心保利中达广场正尚国际中心保亿隆基中心蓝海风经开高新商办市场调研项目名称地址等级项目总占地项目总体量㎡容积率写字楼楼栋数写字楼总体量总高总层数富尔顿文景路与凤城12路十字西北角乙级40亩13万538万86米23保利未央路与凤城十路十字东北角准甲200亩65万525.7万98米24正尚未央路与凤城八路十字东南角甲级50亩25万4.9948万75米17、19保亿隆基中心未央路与凤城八路十字西南角准甲14亩6.7万4.513.6万60米12泰华金贸国际高新区沣惠南路与科技二路十字西南角(科技二路与沣惠南路)准甲/乙级63亩40万7.91022.5万均为100米高层28F.31F.32F禾盛京广唐延路与科技一路交汇处东北角超甲级45亩30万7623万超高200米其余百米23F.25F.27F融城云谷高新科技三路与沣惠南路交汇处甲级48亩13.5万6.98312.7万均为100米高层18F.26F蓝海风凤城二路37号甲级32.4亩19.5万4.991——162米33层莱安中心城南长安路与雁展路交汇处东北角甲级、乙级130亩85万81140万一栋240米、两栋160米，其余百米高层26F.36F.51F睿中心团结南路10附近甲级20亩10万5.991————26基础数据——多分布于高新、经开两个商务核心区。办公为主打物业，较为纯粹。档次普遍较高，多数达到甲级标准。全市办公典型项目分析商办市场调研项目名称立面/材质/low车位数量机械/平层单层面积各区面积划分标准层高结构电梯数量电梯品牌电梯速度电梯服务面积空调/采暖空调费用富尔顿LOW-E玻璃，玻璃幕墙，石材900个机械加平层1000170-10003.6框架4西子奥的斯3.5m/s8000中央空调+地辐热12保利LOW-E玻璃，玻璃幕墙，石材510个机械加平层1917100-2254框架10蒂森克虏伯3m/s4500空调机位预留未定正尚LOW-E玻璃，玻璃幕墙，石材2500个机械加平层1480130-1703.9框架6迅达3m/s5800VRV系统分户计量保亿隆基中心LOW-E玻璃，玻璃幕墙，石材15个机械加平层3600168-36004.2框架8迅达3m/s5400中央空调+地辐热分户计量泰华金贸国际玻璃幕墙、陶板3900个,1:1.5机械+平层634-1145200-3003.1，3.2框架，梁板4/6日立2.5m/s6000无空调/地辐热——禾盛京广玻璃幕墙70平/个机械+平层1600-1800200-4003.3,4,4.2框架6/8/13待定——5000VRV+地辐热分户计算融城云谷玻璃幕墙1017个，1:1机械+平层1162-2000114-3133.6,5.5框架4/5/8日立3m/s5000VRV未定蓝海风超白双银low-E中空氩气玻璃幕墙910个平层1961——4.2框架+剪力墙12德国芬兰通力5m/s——中央空调未定莱安中心玻璃幕墙75平/个平层1072-210050-3403.5,3.9，4.2,5.4框架5/6/14待定——5500VRV未定睿中心玻璃幕墙1000个机械+平层————3.6板式20迅达3m/s——分体多联机分户计量产品指标——立面、车位、层高、电梯、空调等主要指标标准较高，多数符合甲级办公要求。全市办公典型项目分析商办市场调研项目名称开盘时间已售/剩余量售价/租金优惠体系销售速率/出租