珠海商业市场调研报告

Page1GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远报告目录项目开发条件评估壹珠海商业市场环境研究贰项目竞争环境分析叁城市规划前景评估及商业发展趋势预测肆澳门商业概览性分析伍项目定位及业态规划深度访谈及商业消费特征研究陆柒项目规划设计建议捌项目开发经营模式建议玖明楚·睿智·达道·致远楚睿商业GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.02珠海商业市场环境研究贰Page3GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远珠海整体商业环境现状Page4GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远商业空间格局六大商圈呈现环状分布目前珠海中心城区主要有六大商圈，并且由于地形原因，围绕板障山呈现环状分布拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场珠海百货国贸购物广场潮响国贸城免税商场九百地下商场丹田城市广场扬名广场茂业百货通大百货金宝路商业广场朝阳市场百分百购物中心乐淘城尚都时尚百货旺角百货华润万家明珠商业广场口岸市场本案Page5GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远商业空间格局六大商圈呈现环状分布商圈名称商圈级别辐射范围档次拱北商圈市级商圈珠海、澳门、游客中档大众化、中档偏低吉大商圈市级商圈珠海中高档、高档老香洲商圈区域级商圈老香洲中档大众化新香洲商圈区域级商圈新香洲中档大众化、中低档前山商圈区域级商圈前山中档大众化南屏商圈新兴区域级商圈————珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分Page6GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远商业消费格局珠海商业消费群体划分及特征珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异主要客群类型主要消费场所及特征珠海本地客群中高端消费客群主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力年轻时尚消费客群主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场所消费，年龄以18-35岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高区域型就近消费客群以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表澳门客群主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费游客相对集中在拱北口岸一带Page7GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远阶段四阶段三阶段二阶段一商业发展阶段珠海整体商业发展阶段研判零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、各行各业混杂，以满足居民日常需求为主逐步向行业集中转变，成行成市，有一定规模效应。逐步形成了有一定规模的商业街区或大型超市及百货单独门店集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的一站式购物中心零散街铺如拱北莲花路步行街等如拱北口岸广场、华润万家、吉大免税、茂业百货、家乐福等目前，珠海正处于此过渡阶段Page8GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远255.5301.5359.7413.8486.018.00%19.30%15.00%20.50%16.10%01002003004005006002006年2007年2008年2009年2010年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%珠海市社会消费品零售总额（亿元）增长率48.9941.5161.2866.0979.21-15.27%47.63%7.85%19.85%-1.03%01002006年2007年2008年2009年2010年-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%珠海市商业营业用房施工面积(万平方米）增长率7510.812408.210296.713433.68819.20.05000.010000.015000.02006年2007年2008年2009年2010年商业发展环境商业市场发展总体平稳向上珠海近五年商业市场发展总体平稳向上社会消费品零售总额都保持15%以上年增长率，2010年已超过20%商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达80万平方米，年增长率接近20%商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛2006~2010年珠海商业营业用房销售均价走势资料来源：珠海市统计局Page9GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远拱北商圈主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次经营状况口岸购物广场地下商业120，000百货+零售商铺+餐饮除澳海城百货档次较高以外，其余以中档大众化为主很好莲花路步行街商业街14，000专卖店+零售商铺+餐饮+美发美甲中低档一般国际商业大厦独立建筑80，000-90，000百货+超市+主题卖场+休闲餐饮+休闲娱乐+书城中档大众化良好迎宾百货广场裙楼商业27，000百货+餐饮+休闲娱乐+美容中心中档大众化一般米兰百货广场独立建筑18，000百货+餐饮中档大众化一般口岸市场独立建筑14，400菜市场+零售商铺中低档良好莲花万景城独立建筑28，000零售商铺+休闲娱乐+餐饮中低档良好莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场口岸市场本案拱北商圈Page10GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远吉大商圈主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次经营状况免税商场独立建筑45，000品牌专卖店+超市+餐饮+休闲娱乐+健身中心+美容美体美发中高档（珠海本地最高档次）较好珠海百货35，000百货+超市+主题卖场+餐饮+休闲娱乐中档稍偏高较好国贸购物城30，000品牌专卖店+主题卖场+餐饮+休闲娱乐中档大众化一般潮响国贸城8，000零售+主题卖场中档大众化一般九百地下商场地下2，000零售中档稍偏低一般吉大商圈珠海百货国贸购物广场潮响国贸城免税商场九百地下商场Page11GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远老香洲商圈主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次经营状况扬名广场地下商业24，000百货+超市+家具卖场+餐饮+休闲娱乐配套中档大众化很好茂业百货独立建筑33，000百货+餐饮中档大众化较好百分百购物中心独立建筑6，000百货+超市中档大众化良好乐淘城地下商业1，000零售中档大众化一般尚都时尚百货裙楼商业12，000百货+餐饮中档大众化一般丹田城市广场独立建筑16，000超市+主题卖场+休闲娱乐中低档一般金宝路商业广场独立建筑30，000零售商铺+书城+休闲娱乐+餐饮中低档一般通大百货独立建筑14，000零售商铺+超市+小餐饮中低档一般朝阳市场独立建筑15，000菜市场+零售低档一般老香洲商圈丹田城市广场扬名广场贸业百货通大百货金宝路商业广场朝阳市场百分百购物中心乐淘城尚都时尚百货Page12GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远新香洲商圈主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次经营状况旺角百货独立建筑30，000超市+零售商铺+餐饮+休闲娱乐配套+酒店中档偏低一般华润万家裙楼商业20，000超市+百货+零售商铺+书城中档大众化较好新香洲商圈旺角百货华润万家Page13GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远前山商圈主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次经营状况明珠商业广场独立建筑50，000百货+超市+主题卖场中档大众化一般前山商圈明珠商业广场Page14GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远南屏商圈主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次目前状况华发商都独立建筑100，000超市+品牌专卖店+餐饮+休闲娱乐配套中高端在建中南屏过去一直缺少商业配套，目前华发集团的城市综合体—华发商都项目的开发，将为南屏商圈带来了一个100000㎡的购物中心及商业街南屏商圈华发商都Page15GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远商业现状特征一空间布局相对分散由于受珠海城区地形、地貌等地理条件及人口分布较分散等因素影响，珠海城区商圈空间布局相对较分散，商圈集中度不高拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场珠海百货国贸购物广场潮响国贸城免税商场九百地下商场丹田城市广场扬名广场茂业百货通大百货金宝路商业广场朝阳市场百分百购物中心乐淘城尚都时尚百货旺角百货华润万家明珠商业广场口岸市场本案板障山Page16GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远商业现状特征二形成拱北与吉大两大市级商业重心拱北商圈与吉大商圈是珠海目前的两大消费重心，总商业体量与各商业物业的单体规模相对较大，业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺其它商圈均为区域型商业配套，商业规模较小或业态业种相对单一商圈主要商业物业总规模（㎡）主要业态拱北311，400百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、专业店、零售商铺、餐饮、休闲娱乐吉大120，000百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮、休闲娱乐老香洲151，000（物业多而散，单体规模小）百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮新香洲50，000百货、超市、零售商铺前山50，000百货、超市、主题卖场Q1.您常去的消费场所是哪个？吉大商圈拱北商圈Page17GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远商业现状特征二形成拱北与吉大两大市级商业重心两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接竞争关系拱北商圈：拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道。以口岸地下商业广场和莲花路商业街、华润万家为龙头，以众多的休闲娱乐场所、丰富的餐饮配套及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、娱乐网点最为集中的地区。其所面对客群主要是澳门客、游客以及珠海本地客，日均客流量巨大吉大商圈：区域内环境清幽，楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方。该商圈围聚着珠海免税商场、珠海百货等大型综合购物休闲中心，良好的人居环境和商业氛围使其成为珠海中高档消费旺地。其所面对客群主要是本地中高端消费群体商圈档次定位客群定位拱北商圈中档大众化珠海本地居民、澳门客、游客吉大商圈中高档珠海本地中高端客群Page18GUANGZHOUCLEAR&CLEVERCOMMERCIALCO.,LTD.明楚·睿智·达道·致远商业现状特征三高档商业发展受限目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌化妆品：BURBERRY、ANNASUI、BOSS、美宝莲、欧莱雅、maxfactor、B&F钟表：浪琴表、tudor、精工、TITONI、TISSOT、citizen金饰珠宝：六福珠宝、周大福、钻石世家、名