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商业街物业管理行业交流12018鼎力前行工作室作室CONTENTS目录010203管理重点及注意事项管理重点及难点04过程监管及需求服务Part01管理重点及注意事项随着实体企业被网购逼的举步维艰，厂房和商业地产已步入了困难时期，各地为了化解商业地产的库存都想了不少办法，但商业地产的颓势仍无缓解迹象。但这绝不只是商业的全部。支撑着商业街辉煌运营额的，包括综合体内住户和周边人群的光顾。但商业整体业态的运营，才是商业的核心和灵魂。正是物业管理在商业运营方面的成效，才让投资者对商业街充满信心。01商家入场服务即引导告知义务梳理房屋基本情况及缺陷告知通过政府相关法律法规进行引导发放行政许可相关提示及告知1、对应商业街经营范围梳理商业街，优缺点如”给排水情况、电力配置、通风井是否设置、空调外机位等；2、具备餐饮条件商铺的烟道情况、隔油池是否设置、排水管径、通风井、天然气进户情况等情况的梳理；3、提前对具备使用条件的商铺进行外摆规划，统一外摆隔离风格、外摆区地面保护要求，规范商铺外物品摆放；4、广告位置及店招的设置及要求；5、做到商家进场前的就告知到技术交底、禁止行为及提示。02过程监管及正确引导服务、引导、监管通过政府部门许可方能实施的装修改造严禁的相关事项入场引导及监督的重要性装修期间的管理及服务1、重点关注室内:商铺的隔楼搭建、水管、电力改造、烟道搭接（位置拆改等），通风井改造、主排水管改造、隔油池设置、空调外机位调整等2、重点关注公共区域:应急照明电源拆改、电梯厅，共用区域占用、主管给排水管的改造及检修口预留，拆改、屋顶商业及一层商业消防通道的占用等。3、消防探头、喷淋、消火栓拆改（大于330平方）二装消防备案4、过程监管，隔楼搭建、消防探头、喷淋、消火栓拆改的必须在装修方案上注名，出具有政府相关部门发放的审核通过意见及备案表。装修期间的管理及服务5、餐饮娱乐等大负荷使用电力的经营商家，装修前期应对室内设施设备进行相关交底是否具备与商家经营相关匹配的先决条件。如餐饮经营：提示主要包括“电力配比，总功率（部分负荷可引导采用燃气实现）、烟道情况（直接到户还是后期达接）、排水主管网直径及数量、是否有隔油池设置等”装修期间的管理及服务6、门前五包协议的签定。商家进场时需要与物业服务合同一同签订的还有“门前五包协议”主要包括：是指承担门前包卫生、包绿化、包市政公用设施、包建筑物容貌、包秩序其中，包卫生，即做到门前无垃圾杂物、无污水、无污垢、无油渍或严重积尘，遮阳棚规范、整洁，无破损；卫生设施完好整洁，无破损；包绿化，即协助绿化管理部门管护好树木花草和绿化设施，及时清理门前花坛内的垃圾杂物，不攀树折枝，采摘花朵，不得在树干、树枝上钉钉子和乱挂杂物等；包建筑物容貌，即保持建筑物的维修和修善。包秩序，即禁止乱挂晒、乱占道、乱堆放、乱张贴等影响市容秩序的行为，对其他行为人的乱停、乱靠、乱摆摊设点、乱挖掘等影响市容秩序的行为有监督、劝说和举报的责任等。03经营期间的服务及引导多经及为客服务外摆区的需求及使用公共区域的合理运用主管部门的沟通及协调月度入户经营隐患的排查服务随着人们生活节奏的加快及消费习惯的改变，感观、理性消费更为突出。爆发性消费已不多见。商家的平均经营成本也不断提高，为减少经营面积在经营成本中的占比及经营特色的招示度，商业街外摆区就成为了经营者的不可缺少的需求与新宠。1、外摆区的需求及使用1）、对具备条件的商铺进行外摆区域的统一规划及编号，进行统一管理。业主在办理收房、签订前期物业服务合同及相关手续的同时应签订同意管理方统一对公共区域的合理管理及利用的协议。2）、经营商家入场时根据实际需求签订外摆区的使用租赁协议（协议应与商铺的租赁合同时间一致），来促进项目多种经营及规范管理统一性。2、公共区域的合理运用1）、对具备条件不影响商铺经营的区域进行商业业态互补性的短中期经营招商。促进整体消费人群流量的增加。2）、增加项目配套设施（非机动车就近停放看护、公共卫生间、休闲凳、吸烟区等刚性需求）满足不同层次消费人群需求，增加消费结构。3）、增加项目多种经营及规范性管理。3、主管部门的沟通及协调1）、与行政主管部门建立好互动工作对涉及政策法规的及时了解与传递。2）、依托行政主管部门执法权力规范好商业街的各项经营活动。3）、撑握相关政策法规及时有效的为经营商家提供引导性服务。4）、协调政府相关部门如：街道片警、消防、城管等部门为商家、企业提供形式多样的培训。4、入户经营隐患的排查及服务1）、定期开展入户安全隐患检查。2）、定期组织经营商家进行安全防范知识交流。3）、定期为经营商家发放“经营隐患排查及整改建议书”，为经营商家提供安全隐患提示服务。01营造一个良好的经营环境服务提升公示意见箱，定期收集商家意见建立现场服务监督机制根据商家需要灵活调整服务项目Part02过程监管及支撑服务01服务落实的过程管理过程管理服务的落地性事前准备、过程监控、事后评估发扬管理与服务优势提供专属服务服务的落地性经营物资运输及废料的运输路线及时段引导服务商家后勤物资运输路线的规划非机动车及机动车的就近安全快捷的停放服务消费人群车辆停放服务项目全员必须熟知项目各商家经营性质、经营特色及位置，为消费者提供专业准确的指引服务消费人员的指引及引流服务1、服务落地1）、利用项目优势推行服务零干扰，在商家街经营高峰期，避免物业服务人员操作的频次，同时加大公共卫生间、过道等体现公共服务区域的服务频次。2）、所有周、月、季度对共用设备的维护保养及环境打扫活动及其他维护工作必须安排在商家无经营时段如：“电梯、供电设施维护保养”需停电操作的除提前告知各经营者外，应尽量安排在凌晨避免影响商家的正常经营活动。3）、制定商业街各商家后勤物资运输路线及运输时间减少对消费者的感观影响及消费体验。4）、增加商业街配套设施（如“非机动车就近集中停放区看护服务”可外管理）满足不同层次消费人群需求。5）、参与商家经营活动，物业人员掌握各商家经营业态及特色，在岗位期间有意识的参与消费人群的指引，提升商家的认同度。服务质量的持续改进及合理调整制定周全的事前服务准备及商家沟通工作事情准备对所有影响商家经营的服务一律调整实施时间。提供零干扰服务，做好现场实施项目的防护工作，让防护点成为商业业态的宣传点过程监控持续改进，对物业操作点位实施的事后评估及回访工作，关注对经营环境的影响程度及商家的意见及建议事后评估022、发扬管理与服务优势提供专属服务1）、针对商业街的经营业态，配置相应软硬件服务。硬件如:“公共广告位、公共移动宣传点、移动镭射成像仪”；“技术工种、经验丰富的客户人员、组建地推及网推人员”为商家提供开业，酬宾、店庆等现场、线下、网络有偿宣传及支撑服务。2）、开展形式多样的商业街物业服务，为商家提供行政许可报审、执照代办、资质年审、开业礼宾、经营服务分包等服务。3）、牵头成立商业经营协会、定期组织交流，引导互帮互助，资源共享。协调外部资源定期组织外出参观，学习优秀商业经营模式。4）、定期评选商业街文明经营模范，并制作有特色的经营模范、文明经营流动牌予以悬挂店口。Part03管理重点及难点01管理重点杜绝：消防系统的破坏、给排水主管道移改及封堵室内装修引导：商家的用电设备未严格按照科学配置电力负荷的不足监督：外摆区未规范使用经营期间外摆及招示协调：经营垃圾随意处理，餐厨垃圾未规范回收经营垃圾处置02管理难点水电、物业服务费用的收缴经营商家一切以利益出发为提升项目收缴率，应对各商户设置充值水电表，采用先充后用的原则来提升物业费用的收缴率商家经营效益的高低直接影响项目的管理及物业服务费的收缴率03整合项目优势利用项目自身优势，定期在住宅项目对新开业及活动商家进行宣传资源互补在业主缴纳物管费及给物业提出好的建议时，为业主发放各商家提供的具有一定价值优惠卷。来促进商家的曝光及业主的体验度。主动为商家提供服务03其他促进商业人气1、定期开展商业人气打造活动2、联系周边居住区，定期发放消费优惠卷等提供便利的泊车服务内抓管理前期应拟定一系列的消费人群及主要经营者停车优惠手段减少人为影响人气的因素1、建立能耗监测数据分析机制，合理调整电梯，灯光、水景开启时间及改造优化光源。2、制定设备维护保养计划很荣幸与您分享2018鼎力前行工作室因时间匆忙，部分问题未涉及，后续我将持续修改