南昌市房地产市场现状与发展趋势分析

南昌市房地产市场现状及发展趋势分析TheRealEstateCurrentSituationandFutureDevelopmentTrendsofNanchangCity毕业论文18页表格1个图表1幅目录摘要…………………………………………………………………………………IABSTRACT…………………………………………………………………………II第一章绪论………………………………………………………………………11.1研究背景……………………………………………………………………11.2研究的目的与意义…………………………………………………………2第二章南昌市房地产现状与趋势分析……………………………………32.1南昌房地产现状……………………………………………………………32.1.1土地交易情况………………………………………………………32.1.2房地产投资交易情况………………………………………………32.2南昌市房地产发展趋势分析及展望……………………………………42.2.1南昌市房地产发展趋势……………………………………………42.2.2南昌市房地产发展展望……………………………………………52.2.3宏观调控的加强与改善……………………………………………5第三章南昌市房地产存在的问题及对策………………………………73.1南昌市房地产市场存在哪些问题………………………………………73.2房地产产健康发展的对策………………………………………………9第四章促进南昌市房地产健康发展建议………………………………124.1对购房者的建议…………………………………………………………124.1.1自住需建议………………………………………………………124.1.2投资需求建议……………………………………………………124.1.3占有型需求………………………………………………………134.2对银行的建议……………………………………………………………134.3对政府的建议……………………………………………………………144.4对开发商的建议…………………………………………………………15第五章结论…………………………………………………………………16参考文献…………………………………………………………………………17致谢………………………………………………………………………………18摘要随着我国房地产市场的快速发展，南昌市房地产业取得了巨大的成就，南昌市房地产市场发展呈现出持续稳定的势态。本文在分析南昌市房地产现状的基础上，针对存在的问题提出了一些相应的建议,并对南昌市房地产未来发展趋势做出了预测关键词:南昌市房地产；房地产业；房地产市场体系AbstractWithChina'srapiddevelopmentoftherealestatemarket,NanchangCityrealestateindustryhasobtainedthehugeachievement,TherealestatemarketofNanchangcityhaspresenteddevelopingandsteadystate.BasedontheanalysisofNanchangCityrealestateonthebasisofthestatus,toexplorethecurrentsituationreason,andforecasttheCity`sdevelopmenttrend,Inviewoftheexistingproblemsandputsforwardsomeusefulsuggestions.Keyword：ReadEstateofNanChangCity;Estate:SystemofRealEstateMarket第一章绪论1.1研究背景房地产作为我国经济增长的一大支柱产业同时应作为解决民生问题的特殊行业，其市场运作情况，一直受到政府各界与广大老百姓的关注。但近年来我国的房地产受投资过热、房价偏高。特别是全球经济衰退、国家宏观调控、市场低迷因素的影响下,开发商的资金链与购房者的热情大大受挫,开发商投资开始回归理性，购房者观望情绪甚浓,因此中国房地产市场出现了整体下滑的局面,从而进入了一个寒冬时代,也同时宣告进入一段调整期。作为我国江西省的省会城市与中南地区重要的商业都市南昌,其房地产市场也会受到不同程度的影响。房地产业已成为国民经济支柱产业。房地产业的发展，促进了我国国民经济增长，带动了相关产业发展，缓解了就业压力。但由于我国房地产市场还不成熟，市场监管体制还不完善，在南昌房地产业强势运行的同时受全国房地产投资过热的现象影响，也出现了一些投资者借机投机房地产炒作房价的行为，为南昌房地产市场的健康运行留下了隐患。为此，继2010年的热浪之后，2011年国家又出台了限购令以抑制过热的房地产投资，规范房地产市场，稳定房地产价格，促进房地产市场的健康发展。南昌房地产市场近五年一直保持稳定快速发展态势。市民对房地产的刚性需求被大量释放，与此同时房地产投资额也有了一个飞跃，供需双方的增长促成了重庆房地产市场新一轮的起飞。外地房地产开发商看好南昌房地产市场，纷纷大手笔介入。一些房地产商不惜巨资在南昌买地开发项目，将南昌的房地产投资额推向了高峰。虽然南昌商品房市场的需求方多数是买房来自用的普通居民，买房作投资的占很少一部分，但由于商品房供给市场结构不合理，高档房屋的供应量超出了需求量，而普通百姓需要的普通商品房供应量不足，两种因素的合力一定程度上造成了房价的快速攀升。随着国家宏观调控措施的出台，南昌市政府相关机构也出台了相应的稳定房地产市场的政策。在宏观调控措施的影响下，南昌房地产市场需求量增长率较前两年出现滑落。探讨南昌房价走势，离不开对经济形势的分析。只有站在全国经济这个大框架上，并搞清楚房地产的来龙去脉，才能更好地继往开来，捕捉住房价未来走向。1.2研究的意义经过几年的发展积累，南昌的房地产市场在20011年进入了市场的寒冬时期。在这个关键时期如何保证南昌房地产市场在2009,2010年快速发展的基础上，继续平稳、健康地成长是社会各方包括政府、开发商、以及广大购房者共同关心的问题。不可否认，南昌房地产市场在发展过程中存在着供应结构不合理，商品房价格上涨过快等不稳定因素，由此引发了人们对南昌房地产市场是否存在过热现象、有没有泡沫的激烈讨论。因此有必要在这个关键的时期通过详细地梳理南昌房地产市场近些年的发展情况来客观认识南昌市房地产市场的发展与宏观经济的互动关系，找出引起市场发展不稳定因素的根源，正确评估南昌房地产市场的健康状况，充分预测南昌房地产市场的未来走势，从而为社会各界与房地产相关的政府部门、企事业单位与个人做出正确的决策提供可靠的依据，这对于保持南昌房地产业持续健康发展，南昌国民经济持续快速发展都具有重要的理论意义与现实意义。第二章南昌市房地产现状与趋势分析2.1房地产市场情况南昌现今下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县，分为9个大辖区：东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区、昌北区，高新区9个区，以及南昌高新技术产业开发区、国家南昌经济技术开发区、小兰经济开发区、桑海经济技术开发区、长陵外商投资工业园。共有29个街道、47个镇、33个乡，499个社区、1141个行政村；其中市辖区共有29个街道、10个镇、2个乡，389个社区、167个行政村。市人民政府驻南昌市红谷滩新区。全市常住人口总数为5042565人。2.2.1土地交易情况从南昌历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持稳步增长，房地产开发投资增长占固定资产投资比例逐步增大。2010年南昌房地产投资增长减慢，比上年仅增长16.1%，增速有所下滑。伴随着城市及人口进一步扩展、外地开发商涌入，预计未来南昌房地产开发投资将会进入一个稳步发展时期，但后续市场行情还有待观察。2.1.2南昌房地产投资交易情况南昌房地产开发基本情况2010年，南昌市房地产投资额2301.463亿元。全市房地产开发竣工房屋面积399.1231万m2，同比增长9.3%。我市2010年推出53宗土地，供应面积4050.943亩。推出53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。楼面地价为1619.82元/m2。我市商品房销售面积520.84万m2，同比增长5.3%；商品房销售额2378.018亿元，同比增长27.4%。我市商品房平均销售价格为4566元/m2，同比增长21%。限购令下南昌市房地产状况2011年1月21日，南昌市限购令出台。2011年3月1日南昌市正式执行限购令。2011年上半年，市区受限购区价格房地产平均价格7162元/m2，同比上涨28.14%，面积105.8万m2，同比下降18.06%。1—6月份南昌商品房市场供应量年份住宅土地供应量（亩）出让宗数成交均价（万元/亩）2010年4510.4764932011年2458.29942135.4141.3万m2。商品房市场住宅供应99.6万m2,降幅15.8%；商品房成交量142.5万m2，降幅18.9%；非住宅市场供应41.5万m2，增幅5%。“十一五”房地产业完成情况2005—2010年，南昌市房地产累计投资额5476.395亿元，房屋竣工面积1323.439万m2。商品房销售历经曲折，商品房销售面积前三年逐步递增。至2008年回落至335.47万m2，进入市场观望期，2009年保持缓慢增长，至494.68万m2，到2010年增长到520.84万m2，累计实现销售1350.99万m2。2010年底，南昌市人均住宅建筑面积接近30m2。2.2南昌发展趋势分析及展望2.2.1南昌房地产发展趋势南昌作为典型的内地二线城市，其房地产形势受国家整体形势影响。统计数据显示，2011年8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有16个，持平的城市有30个。8月份新建商品住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比9月缩小的城市有8个。从同比数据看，8月份70个大中城市新建商品住宅价格涨幅回落的城市有40个，比7月增加了14个，涨幅在5.0%以内的城市有45个。二手房住宅价格方面，8月份70个大中城市二手房住宅价格环比下降的城市有26个，持平的城市有17个。二手房住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%，涨幅在0.5%以内的城市有25个。从同比看，8月份70个大中城市二手房住宅价格同比下降的城市有5个，比上月增加了1个；同比涨幅回落的城市有34个，比上月增加了6个；同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。根据中原地产测算，70个城市的新建商品住宅环比涨幅仅为0.02个百分点，逼近停涨临界点；而二手房更是首次出现下调，下调了0.05个百分点。业内分析师认为：“从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，全国房价下降的拐点已经初步显现，随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点将在半年内进一步确立。”在房价上涨总体趋缓的同时，房地产行业整体增速也开始放慢。统计局此前公布数据显示，去年房地产投资增速略微放缓，销售继续低位徘徊。而二三线城市未见趋缓。尽管楼市调控措施已经取得一定成效，但从同比数据来看，70个城市新建商品住宅价格同比均上涨，仍无明显下跌。目前的房价下调更多依然体现在：一线城市成交量明显下降、开始出现从点降到区域价格松动的变化过程中。从10月份新建商品住宅价格总体来看，同比涨幅依然比较高，涨幅超过5%的城市数量依然不少。南昌出现了超过7%的同比涨幅，南昌市的房价上涨未见明显放缓迹象。而几大一线城市如北京、上海、深圳与广州新建住宅价格环比连续两个月持平，同比涨幅分别为1.9%、2.8%、7%与4.9%，大多低于上述二三线城市。对此，北京中原地产三级市场总监张大伟称，已经限购的城市同比涨幅都已经有明显放缓，但二三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中。2.2.2南昌房地产发展展望“十二五”是南昌市房地