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武汉市xxx养老院连锁经营项目建议书湖北xxx投资管理有限公司二00七年三月第一章总论一、项目名称项目名称：武汉市xxx养老院连锁经营新建项目二、承办单位概况承办单位：湖北xxx投资管理有限公司住所：武汉市江岸区法定代表人：注册资本：人民币伍佰万元整企业类型：有限责任公司经营范围：三、拟建地点本项目拟建地点为武汉市xxx区xxx办事处、xxx镇及xxx办事处。首期建设地点为xxx办事处。四、建设内容与规模项目建设内容为在武汉市xxx区xxx办事处、xxx镇及xxx办事处兴建三个养老院，形成养老院连锁经营。首期项目建设规模为征地100亩，房屋建筑物面积20200平方米，床位数480个。五、建设年限首期项目建设年限为2年。六、慨算投资首期概算投资总额为3000万元人民币。七、效益分析静态投资回收期：4.39年（不含2年建设期）动态投资回收期：5.30年（不含2年建设期）财务内部收益率：26.59％累计财务净现值：1723万元年平均利润总额：603.54万元投资利润率：20.12％八、项目建议书编制依据本项目建议书编制的主要依据是：1、《中国老龄事业发展“十一五”规划》；2、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)；3、《湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》(2000年8月31日鄂政发〔2000〕55号)；4、《湖北省社会福利机构管理实施细则》(试行)(鄂民政发[2001]433号2001年9月27日)；5、《武汉市社会养老机构管理实施办法》；6、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》；7、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》；8、武汉市城市总体规划（1996－2020年）；9、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003）；10、《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》；11、《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》（鄂建造价[2003]12号）；12、《湖北省建筑、装饰装修、安装工程消耗量定额及统一基价表（单位估价表）》（鄂建[2003]43号）、《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建[2003]44号）；12、武汉市建设工程造价管理站市造价管理站关于发布武汉地区建筑安装工程二00四年二季度造价指数的通知（武建价字[2005]12号）；13、《武汉市房屋重置价格标准》。第二章项目建设的必要性一、产业政策分析“十一五”期间是中国全面应对人口老龄化的关键时期，中国将积极引导民营资本和国外资本投入到老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业的投入机制。《中国老龄事业发展“十一五”规划》提出了“十一五”期间老龄事业发展的总体目标：继续增加财政对社会保障的投入，多渠道筹措老年社会保障基金，逐步建立广泛覆盖、持续发展、与经济社会相适应、与其他保障制度相衔接的老年社会保障体系。基本建立相对完善的老龄法律法规政策体系，健全与人口老龄化相适应的更加协调高效的老龄工作体制；积极推进方便老年人生活的基础设施建设，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的为老服务网络，满足老年人特殊需求的老年用品市场。进一步营造敬老、养老、助老和代际和谐的良好氛围，为实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标创造更为有利的社会条件；在“十一五”期间，中国具体采取一些指标化的要求，新增城镇孤寡老人集中供养的床位80万张，来缓解孤老安置床位紧张的局面，同时开展以生活不能自理和半自理老年人为对象的爱心护理工程试点和示范工作，在大中城市建立一批爱心护理院。《规划》提出，要把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。制定引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持等措施，大力扶植尚在起步阶段的老龄产业，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构，引导企业生产满足老年人各种需求的门类齐全、品种多样、经济适用的老年用品。《规划》要求，逐步加大老龄事业投入。各级财政要根据老龄事业发展需要，逐步增加对老年服务设施建设、老年文化教育、老龄科学研究和老年活动等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老龄事业。充分发挥各级老年基金会和其他组织的作用，积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业投入机制。“十一五”期间，武汉出台14项优惠政策，加快社会福利社会化。凡在武汉市区域内，兴办以养老、残疾人、精神病人、孤儿和弃婴等为主要服务对象的社会福利院、儿童福利院、优抚医院、按摩医院、老年公寓、敬老院、托老院、光荣院等各类社会福利机构，均享受有关优惠政策。其中，社会办养老机构和社区福利服务机构，凭市级民政部门核发的《社会福利机构设置批准证书》，享受有关优惠政策。在经费方面，各级财政部门将切实保障国有社会福利机构的日常经费。在建设方面，社会福利机构的建设用地将划拨供地或在土地有偿使用费收取标准上适当降低。新建社会福利建设项目，市政基础设施配套建设将酌情减免，并免交城市污水处理费。新增用电容量，按国家计委新规定的标准减半征收贴费。社会福利机构用水、用电、用气，将按居民生活用水、用电、用气的价格收费等。在税收方面，社会福利机构的社会福利服务所取得的收入免征营业税，并按照现行国家税法规定，享受有关税收优惠政策等。“十一五”规划及地方对养老机构各方面的优惠政策，给养老机构的兴办提供了良好的产业政策环境。二、国际、国内老年人现状分析据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。根据联合国提供的最新统计数字，2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。表2.1世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况（％）年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中国7.27.26.87.48.69.911.7（资料来源：中国老龄科学研究中心）中国是世界上老年人口最多的国家。目前，我国60岁以上的老人有1.2亿。年轻人的出生比率在下降，长寿老人却越来越多，人口的迅速老龄化是中国从本世纪到下个世纪都必须面对的经济和社会问题。中国人口老龄化的发展态势大致经历三个阶段：第一阶段：从1982年到2000年是人口老龄化的过渡阶段；第二阶段：从2000年到2020年是人口老龄化的迅速发展阶段；第三阶段：从2020年到2050年是人口老龄化的高峰阶段。据权威部门预测，到2010年，中国60岁及以上老年人口将达到1.74亿，约占总人口的12.78％。其中，80岁以上老年人将达到2132万，占老年人口总数的12.25％。全国老龄工作办公室提供的调查资料表明，60岁以上老年人的生命期内，平均有1/4左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料和护理，中国约有3250万老年人需要不同形式的长期护理。5％的老年人有入住养老机构的愿望。目前中国养老机构床位占老年人口的比重仅为0.84％，为老年人提供服务的设施严重不足。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而，老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结合、文化心态、社会发展等带来一系列的影响，成为21世纪中国必须认真对待，认真研究的重大社会问题。中国人口老龄化给社会经济带来的主要影响：老龄人口的增长会改变人口的抚养比，被抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担；伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高；人口老龄化将会使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担；人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化生活的特殊需求；人口老龄化引起的家庭规模和家庭结构变化，使家庭养老功能不断地弱化。社会人口老龄化，必然对社会经济的发展产生多方面的重要影响。但我们既要看到人口老龄化所带来的负面影响，也要看到人口老龄化是现代文明的具体体现，老年群体的特殊需求，也是社会、经济发展的一种动力，庞大的老年群体，可以形成可观的消费市场。老龄产业的兴起和发展会给市场注入新的活力，是新的经济增长点。人口老龄化对经济和社会发展的影响是多层面的，机遇和挑战并存，关键是要以积极的姿态和正确的措施去应付，要在建设现代化的同时，创造一个代际和谐、不分年龄，人人共享的社会。老龄产业中，老年福利机构成为许多私营企业瞄准的“蛋糕”。如今，“养儿防老”的观念已在中国的家庭尤其是城市家庭中发生彻底的改变，越来越多的父母不指望孩子以后能承担养老的责任。在未来的几十年中，必将会有大批的老年人选择敬老院作为自己颐养天年的去处，这必然会给国家造成巨大的压力。今年9月，国家民政部部长多吉才让宣布，要用5年时间，基本建成以国家兴办的社会福利机构为示范、其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干、社区福利服务为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络。在这一政策指引下，民间力量有望在这一领域初试身手。中国人口老龄化的迅速地、大规模地到来，尤其是高龄人口迅速增长，是前所未有的。已经引起中国政府的高度重视，也引起了全社会的共同关注。大力兴办养老院等养老机构，是解决人口老龄化给社会经济带来的主要影响的主要手段。中国目前已进入老龄化社会，新一代的独生子女已经成人，下一步中国的家庭将形成“四二一”结构，老年人到养老院安度晚年将是社会必然的趋势。三、湖北省及武汉市老年人及其产业发展现状湖北省最新人口统计数据显示，人口城镇化率显著提高的同时，人口老龄化进程明显加快。随着多年来生育水平下降和人们健康水平提高，未来几年湖北省人口老龄化进程将进一步加快。一方面，老年人口规模迅速扩大，据预测，65岁及以上老年人口总量将从2005年的451.7万增加到2010年的508.02万，增长12.5%。另一方面，老年人口比重迅速提高，老龄化速度明显加快。65岁及以上老年人口占总人口的比重，2010年将提高到8.2%，比2005年的7.49%提高0.61个百分点。2020年将提高到12.56%，届时每8个人中就有一个65岁及以上老年人。到本世纪中叶，老年人口比重将达到33%，每3.03个人中就有一个老年人，达到重度老龄化阶段。2006年3、4月份，武汉市民政局、武汉市老龄委和武汉市社会福利院联合在我市城区进行了一次“武汉市老年人生活状况调查”。从这次调查的结果来看，武汉城区老年人与子女共住一处的占绝大多数，达到了73.23%，但是老年人独住的家庭也不少。在1841位有子女的老年人中，有507人没有和子女住在一起，达到了26.77%。在独居的老人家庭中，有子女的老人独居家庭占了相当大的比例，达到71.20%。导致这些老人单独居住的原因是多方面的，占首位的是房子。许多家庭，由于房子面积太小，子女结婚、生小孩后无法再挤住一处而不得不分离出去。父母住处离子女工作单位远（含外地）是造成老人单独居住的另一个重要原因。值得注意的是，由于感情不和睦、生活习惯差异等主观原因导致老年人与子女分开居住的比例达到16.47%，由于老年人再婚导致父辈与子女们分开居住的比例也达到了13.70%。这说明在一定