武汉市商品房预售资金监管方式及业务流程介绍

LOGOLOGO我市商品房预售资金监管方式及业务流程介绍武汉市房地产市场管理中心一、监管方式介绍二、业务流程介绍三、重点问题解答监管方式[ImageInfo]监管方式法律依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法2、城市商品房预售管理办法3、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房[2010]53号）4、关于进一步加快保障性住房建设加强房地产市场调控稳定住房价格的通知（武政规﹝2011﹞1号）5、市人民政府关于印发武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法的通知武政规﹝2012﹞15号6、市房管局、省银监会、人行营管部《关于明确新建商品房预售资金监管有关问题的通知》武房发﹝2012﹞164号7、市房管局关于印发武汉市新建商品房预售资金监管实施细则的通知武房规﹝2012﹞2号监管方式•监管部门及监管机构–市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房预售资金监管主管部门（以下简称监管部门）,负责办法的组织实施;–市房地产市场管理中心是本市商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构），具体负责新建商品房预售资金的监管工作;–资金监管一科(4018)负责监管账户开户、签订三方协议、现场查勘、撤销监管业务。–资金监管二科（4029）负责资金拨付、冲正、银行对账业务。监管方式•全程全额、重点监管–新建商品房预售资金实行全程监管。对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。–全程：自核发商品房预售许可证开始，至办妥房屋所有权初始登记后止。–全额：由购房人按合同约定支付的全部房价款全部交入监管账户。具体包括首付款（含定金、诚意金）、预售商品房按揭贷款、分期付款等各种售房收入。–重点监管：按照预售款的一定比例进行重点监管，该部分资金只能用于工程建设。-非重点监管：预售款中重点监管资金之外的资金为非重点监管资金。监管方式•重点资金监管监管标准–对房地产开发企业楼盘项目形象进度已经结构封顶并已支付完封顶工程费用的开发企业，重点监管资金标准为项目总预售款的25%；–对形象进度达到项目1/2并已支付相应工程建设费用的，重点监管资金标准为项目总预售款的30%；–未支付工程费用的，重点监管资金标准为项目总预售款的35%。总预算款=预售方案备案中批准的可售建筑面积*预售均价重点监管资金累计支付比例节点1节点2节点3节点435%65%95%100%监管方式-取得商品房预售许可证1个月后的，申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的35%；-结构封顶的，累计申请不得超过65%；-竣工验收的，累计申请不得超过95%；-完成初始登记的，累计申请完成100%。-完成房屋所有权初始登记前，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。-一般情况下，重点资金蓄满后方可申请使用。•重点资金监管拨付节点及比例监管方式结构封顶预售许可证后1个月竣工验收初始登记各节点可申请拨付重点资金的最高限额业务流程介绍[ImageInfo]业务流程介绍房屋基础信息（测绘成果）管理商品房预售方案备案新建商品房预售资金监管（市场管理中心）三方《监管协议》《商品房预售方案备案证明》房屋基础信息（测验成果）采集单元商品房（经适房）预售许可竣工交付备案房屋所有权初始登记《武汉市商品房（经适房）预售许可证》《房地产开发项目竣工交付使用备案证》测绘成果备案（预测）建立楼盘表首次销售备案房屋买卖合同备案（各登记机构）测绘成果备案（实测）局产权处（市测管办）局开发市场处局行政审批处各登记机构销售价格调整备案业务流程介绍业务流程介绍•监管账户开立-办理流程：开发企业网上申请--提交资料--受理审核--出具开户通知书--开立监管账户-提交资料：1、《新建商品房预售资金监管账户开立申请表》2、《新建商品房预售资金监管单幢工程进度计划表》3、营业执照（核对原件，留存加盖企业公章的复印件）4、基本户开户许可证（核对原件，留存加盖企业公章的复印件）5、委托书6、经办人身份证明（核对原件，留存加盖企业公章的复印件）7、其他资料（申请重点资金监管比例为25%、30%的增收）提示：一个预售方案备案对应一个监管账户一个监管账户对应一张预售许可证业务流程介绍•签订三方协议-办理流程：开发企业网上申请打印监管协议---提交资料---受理审核---签订监管协议-提交的资料：1、《武汉市新建商品房预售资金监管协议》2、施工合同及建筑材料、设备购销合同等（核对原件，留存加盖企业公章的复印件）3、工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划（原件，应加盖企业公章）4、项目成本预算书（核对原件，留存加盖企业公章的复印件）5、经办人委托书6、经办人身份证明（核对原件，留存加盖企业公章的复印件）7、与资金监管相关的其他资料业务流程介绍•监管账户变更-办理流程：开发企业网上申请--提交资料--受理审核--出具账户变更通知书--办理变更-提交资料：1、《新建商品房预售资金监管账户变更申请书》2、原《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》3、原监管账户的开户证明4、原开户行及其上级分行出具同意变更监管账户的证明文件5、营业执照、委托书、经办人身份证明6、其他资料以上资料审核原件，留存复印件，复印件须加盖企业公章前提条件：1、未销售；2、银行拆立、合并业务流程介绍•购房款交存和监管资金入账-办理流程：网签备案系统打印缴款通知书—网签、打印合同—缴款—缴款凭证换取票据-缴款方式：1、银行柜台缴款；2、专用POS机缴款；提示：如果违规操作，将影响到企业以后的资金拨付，并记入诚信档案。业务流程介绍•施工进度现场查勘-业务流程：开发企业网上申请—提交资料--现场查勘--审核--开发企业网上申请重点资金拨付-提交资料：1、《新建商品房预售资金监管现场查勘申请表》2、其他资料-准备资料：1、建筑总平面图；2、本次申办预售项目立面图；业务流程介绍•重点监管资金拨付-办理流程：开发企业网上申请--提交资料--受理审核--出具拨付证明--银行拨付-提交资料：（一）《新建商品房预售重点监管资金使用申请表》（二）资金使用节点证明文件：1、取得预售许可1个月后，提交预售许可证复印件；2、结构封顶，提交监理公司证明材料；3、竣工验收，提交武汉市单体工程竣工验收备案书。4、完成初始登记，提交房屋所有权初始登记证明。业务流程介绍（三）根据不同申请款项提交下列资料：1、申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明；2、申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同；3、申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；4、申请缴纳房屋维修资金或其他相关税费的，提供缴费证明；5、申请拨付不可预见费用的，应当提供相关用途证明。（四）经办人委托书、身份证明（五）开发企业申请使用下一笔重点监管资金时，应提交上一次用款证明（六）其他资料以上资料审核原件，留存复印件，复印件须加盖企业公章。业务流程介绍•非重点监管资金拨付-办理流程：开发企业网上申请--提交资料--受理审核—出具拨付证明--银行拨付-提交资料：（一）《新建商品房预售非重点监管资金使用申请表》（二）委托书、经办人身份证明（三）其他资料以上资料审核原件，留存复印件，复印件须加盖企业公章。业务流程介绍•不明入账-办理流程：当监管账户中存在不明入账时，开发企业在监管系统中提交申请后即可做划分入账处理。业务流程介绍•监管冲正-办理流程：开发企业网上申请--提交资料--受理审核--出具冲正通知书--银行冲正-提交资料：（一）《新建商品房预售资金监管账户冲正申请表》（二）开户银行出具的证明文件（三）委托书、经办人身份证明（四）由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供相关发起银行出具的证明文件（五）其他资料以上资料审核原件，留存复印件，复印件须加盖企业公章。业务流程介绍•解除监管-办理流程：开发企业网上申请--提交资料--受理审核--出具解除监管证明--银行解除监管-提交资料：1、《新建商品房预售资金监管账户解除监管申请书》2、营业执照、委托书及经办人身份证明3、监管项目的房屋所有权初始登记证明（以上资料审核原件，留存复印件复印件须加盖企业公章）重点问题解答[ImageInfo]重点问题解答•开户环节问题1：开户银行是否可以任意选择？解答：企业自主选择已经具备合作条件的银行开户，选择哪家支行企业财务部门应与该行沟通后确定。问题2：开户银行是否需要与信贷银行是同一家？解答：监管机构与监管部门对此无要求，并且监管账户开立后，各商业银行不得以发放开发贷款或购房贷款等为理由要求房地产开发企业更换开户行。问题3：监管比重如何确定？解答：监管比重是指重点资金监管比例，根据企业工程进度与工程款支付情况确定，申请监管比重为25%、30%的企业应先与单位财务部门联系，确认工程款的支付情况，材料完整的才可申请25%、30%的监管比例。问题4：账户名如何填写？解答：账户名由企业名称+项目名称+预售楼栋号（独立法人资格）（最长21个汉字）问题5：原有账户能否作为监管账户使用？解答：不行。监管账户账户是专用账户，专用账户的性质与其他账户不同，银管部门对其管理方式是不同的。根据联合通知要求，监管账户的账户名编写方式按照企业名称+项目名称+楼栋号填写的。重点问题解答•签约环节问题1：施工合同、设备购销合同等如何提交？解答：施工合同、设备购销合同应该提交已在建委相关部门备案的合同，合同内容应包括项目承包方式、承包金额、工程内容等约定。问题2：工程进度、工程款支付情况和资金使用计划表有何要求？解答：工程进度应包括工程各节点计划完工时间。工程款支付情况表应按工程进度提交本项目（本次申办预售的楼栋）的工程费用支付明细。资金使用计划应按工程节点分项目注明计划支付的工程款情况。问题3：项目成本预算书应如何提交？解答：成本预算书应重点针对本次申办预售的楼栋（按单栋）的建安成本做预算。问题4：本环节提交的资料有何用途？解答：主要用于监管比例的确定与重点资金拨付的参考依据。重点问题解答•购房款交存问题1：专用POS机与普通POS机有何不同？能否使用普通POS机？解答：专业POS机对应的账户是资金监管专用账户，可输入商品房买卖合同号，以采集相关购房信息，因此普通POS机不能替代专用POS机。问题2：客户通过专用POS机交首付时能否使用多张卡？解答：可以使用多张卡，但最多不能超过6张，多次进账组合后做一笔进账处理。问题3：客户在签订合同前缴纳的诚意金、定金是否要存入监管账户？解答：对签订合同的客户，约定将前期诚意金转为房价款的，该部分资金可通过补交首付的形式转入监管账户；对没有签订合同的，企业根据双方约定解决。问题4：购房款入账时是否必须输入合同号？解答：是的。每笔购房款入账都必须对应到每套房。重点问题解答•资金拨付环节问题1：重点监管资金拨付是否必须进行现场查勘，是否只能分四次申请？解答：申请使用重点监管资金前须现在系统中提交现场查勘的申请，现场查勘完成后，才能在系统中申请使用重点监管资金。重点监管资金按照四个节点按比例拨付。问题2：非重点监管资