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一、商业地产的概念二、商业地产与住宅的区别三、商业地产的发展历史四、商业地产的特征五、商业地产的类型六、商业地产的产业链七、商业地产的运作环节八、商业地产常用术语解析目录3一、商业地产的概念狭义上的商业地产，泛指用于零售业的地产形式。广义上的商业地产，是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。商业地产有狭义和广义之分：4二、商业地产与住宅的区别1、资金回收模式复杂大多数的住宅类产品如公寓、经济适用房、别墅、TownHouse等，发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单，而大多数的商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有，长久运营、产生大量、稳定的现金流给企业带来稳定的高投资回报率。2、业主投资比例高就现阶段而言，国内大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，还是买来自住的，而大多数的商业地产类产品的购买者在购买商业地产类产品时，是作为一种稳定型、投资回报率较高的投资工具，买来作为投资用的。5二、商业地产与住宅的区别3、关注售后物业经营发展商在做住宅类房地产时，只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成；而发展商在做商业地产时，考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去（如果项目需要靠销售部分物业、回笼资金的话）而且还要将后期的经营、推广作为商铺增值的重中之重。4、房地产企业扮演更多角色对于那些有战略眼光的房地产企业，在运做商业地产时的身份，已不仅仅是房地产发展商这一种职能，还要兼具商业地产的运营商和生活方式的内容供应商的多种职能，要帮助商铺的投资者、企业的股东带来长期稳定的回报，还要为广大的终端消费者提供多姿多彩的生活方式。从这些差异可以看出，商业地产开发商的客户包括两极：一个是商户经营者，一个是终端消费者。6三、商业地产的发展历史在我国，商业地产从1999年正式开始发展，在此之前属于商业地产的雏形阶段。1999年，中央六部委关于商业网点的“谁投资、谁收益”文件下达，为商业地产发展提供了契机。商业地产概念的频繁提及应该是在2003之后。从2003年起，商业地产真正走向了中国地产的历史舞台，成为发展商、投资者的焦点话题。7三、商业地产的发展历史具体来说：2001-2004年，商业地产处于简单销售的时代，以销售回笼资金为重点；2004-2007年，商业地产进入探索期的“伪经营时代”，这个时期大家认识到经营的重要性并且表明重视经营，但实际上只是为销售增加噱头，没有真正关注；当前，商业地产行业竞争加剧，开发商、消费者逐渐认识到经营管理的重要意思，逐渐分出很大精力来进行经营管理，为商业地产的长期稳定发展打下了基础。8四、商业地产的的特征1．产品稀缺性突出、可供选址少住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。2．规划难度高一方面，商铺面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准，造成商铺规划设计带有一定的盲目性。9四、商业地产的的特征3．政策影响大对于商铺投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要指房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。首先，商铺开发报建除了国土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过；其次，银行对商铺购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商铺贷款至多五成10年，而住宅贷款可以8成30年；再者，商铺的层数少，根据销售政策规定一般要到物业结构封顶才能预售，而高层、小高层住宅只要投资达到三分之一、已经确定竣工日期就可以预售，因此商铺开发要求发展商具有很强的资金实力。10四、商业地产的的特征4．价格变化快一般来说，建筑物底商的价格是住宅价格的2—3倍，有的繁华街道甚至可以达到5—8倍；少数拍卖的商铺(铺面和铺位)高达数十万元／㎡。由于商铺的价格高，而影响其价格的因素甚多(如地段商情因子、客流量、可视性、交通条件、停车条件、硬件设施、规划的科学性、商品经营类型、项目的运营特点区域未来发展趋势等)，因此商铺价格变化往往难以预料，其售价(租金)变化的幅度之大有时令人惊讶。11四、商业地产的的特征5．市场跨行业商铺市场既受房地产市场供求关系的影响，同时又受商业零售市场支配。商铺市场是房地产市场的一个分支，商铺的投资必须考虑整个房地产市场的供求状况、竞争态势；而商铺作为商品流通和服务活动的载体，与商业零售、餐饮、娱乐、消费有着必然的关联性。在现实较好的宏观经济背景下，商铺与商业发展呈同向不同步的关系。因此商铺的市场跨越房地产和商业消费两个领域。12四、商业地产的的特征6．购买跨区域虽然对于住宅而言，也存在诸如“温州购房团”这样的大型投资客，但人们购买住宅的首要目的仍能是居住，投资的成分相对较少，跨区域购房居住者总的比例不高；但是商铺的购买目的恰恰相反，投资是主要目的投资经营户较少。资本没有国界，更不存在区域障碍，深圳商铺有20％—30％是港、澳投资客户。资本的趋利性使得商铺的购买具有很强的跨区域特征。另外，商铺的使用年限短，根据法律规定，商业用地土地使用年限40年：住宅用地使用年限70年，综合用地土地使用年限50年，这也是商铺不同于住宅的一个重要特征。13五、商业地产的类型社区底商14五、商业地产的类型专业市场15五、商业地产的类型商业步行街16五、商业地产的类型购物中心17五、商业地产的类型分类方法种类举例按市场形式分类大型商厦天河城广场、广百新翼、宜昌国贸专业市场宜昌金东山市场、长江市场小区商铺深圳四季花城商业街、祈福新村商业街、宜昌欧洲城按物业用途分类购物中心天河城、中华广场、武汉广场购物中心小区配套商铺骏景花园商业街、华景新城商业街、宜昌欧洲城专业市场宜昌新天地电脑城、三峡茶城批发及商贸中心天雄布市、宜昌金桥果蔬批发市场餐饮及美食广场百福广场、宜昌二马路18五、商业地产的类型分类方法种类举例按建筑特征分类商业大厦中泰国际广场、时代广场、宜昌国贸住宅区商铺即小区配套商业铺位临街商铺即市区道路临街商铺步行街商铺北京路步行街商铺、宜昌商业步行街地下商城流行前线、康王商业城、宜昌东门地下商场按物业区位分类商业区物业名汇广场、名盛广场、宜昌CBD住宅区物业即小区配套商业铺位近郊物业顺德国际商业城、五洲装饰世界、宜昌金都建材批发市场按经营方式分类统一经营物业以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业分散经营物业大部分商铺（除发展商返租外）19五、商业地产的类型分类方法种类举例按经营类别分类综合经营物业如大型商厦、小区商铺单一经营物业如专业市场、餐饮及美食广场按销售方式分类销售物业有产权的商铺多以销售为主租售物业广州国际玩具精品中心出租物业天河城广场、宏城广场按物业产权分类产权物业大部分的新建物业非产权物业临建物业或改建商铺20六、商业地产的产业链投资公司：房地产投资公司是商业地产链的最底端，是商业地产开发的基础，主要负责商业地产投资行为的确定及资金的付出，现一般与开发公司重合；开发公司：开发公司是商业地产产业链条重要环节，是项目开发的组织者、实施者。它寻找代理公司为项目定位、销售、招商，设计公司为项目的建筑规划进行设计，装饰公司对项目进行装修以及物业公司进行后期的管理等，可以说开发公司是商业地产的桥梁，协调各个方面工作；策划代理公司：代理公司是为开发商服务的部门，主要负责项目的前期定位、招商、销售等方面，是商业项目开发成功的重要支持力量；广告公司：广告公司主要是在项目招商、销售时的宣传材料的图片工作，协助宣传物料的完成；21六、商业地产的产业链建筑设计公司：建筑设计公司主要对项目进行设计，包括园林规划、建筑密度、层高、户型等，是项目建设的基础；装饰公司：装饰公司是为项目装潢服务的公司；物业公司：物业公司主要负责项目入伙后的物业管理，包括安全、卫生、维护等方面，是项目正常经营的基础；运营管理公司：运营公司主要负责项目的正常运行，包括项目的宣传、后续招商、租金的收取、管理等。22七、商业地产的运作环节(1)项目拟选地区市场研判、项目选址；(2)项目构想与初步可行性研究；(3)签定土地使用权协议，取得土地；(4)详细市场调查；(5)项目市场定位与策划；(6)项目概念设计；(7)项目策划方案调整；(8)项目方案设计；1、商业地产开发环节23七、商业地产的运作环节(9)项目财务分析与融资方案；(10)项目详细可行性研究及批复；(11)编制商业计划书，进行项目融资；(12)项目招商；(13)项目初步设计和施工图设计；(14)项目招标；(15)项目施工建设(达到一定形象进度可以预售)；(16)物业经营与管理。24七、商业地产的运作环节以上相关内容对于大型商业地产项目是必不可少的步骤，对于小型商业地产项目可以简化项目概念设计和融资。与住宅开发流程相比，商业地产开发更强调市场的分析研判、项目概念设计以及后续的商业计划书、招商工作，这是商铺开发特有的工作内容。因此总体上商铺开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。25七、商业地产的运作环节(1)市场调查：项目宏观状况调查、项目市场调查、项目消费市场状况调查、项目竞争状况调查、项目投资需求调查、地产物业状况调查、商业地产发展状况、经营定位结论报告(2)规划设计：商业概念设计、建筑规划、景观规划、装饰设计、企业形象设计(3)营销策划：经营策划、销售策划、竞争策划、推广策划(4)组织招商：定位规划、业种规划、经营分区、招商手册编写、主力店选择、辅助店分类列表、前景描述、回报预测、谈判策划、招商实施2、商业地产营销环节26七、商业地产的运作环节(5)铺面销售：价格设计、通路策略、前景描述、回报预测、战术设计、销售执行(6)商业管理：出租管理：物业管理、安全管理、设备管理、公共形象管理、促销活动管理、经营调整、再招商、目标利润管理自营管理：筹备开店、经营托管27八、商业地产常用术语解析一级市场：房地产一级市场是指新建住房或商铺的买卖市场，市场主体是住宅或商铺开发商、营造商和居民或投资者。居民或投资者通过一级市场购得住房或商铺的产权，使住房或商铺的产权首先从法律上达到确认。二级市场：二级市场是指住房或商铺私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房或商铺消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。建筑面积：商铺的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层商铺的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了商铺的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。商业地产的销售与招商的面积一般均使用建筑面积计价。使用面积：商铺的使用面积，指商铺各层平面中直接供商户使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。28八、商业地产常用术语解析公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。商业上的公用面积概念与此一致。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。开间：商业设计中，商铺的宽度是指一间商铺内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间