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花园洋房产品专题研究花园洋房是楼市中的一种非常具有特色的物业，解放前初现于上海，发展到今天不但改变着人们的居住空间和生活品质，而且还汇聚了所有物业的特点于一身，成为了又一个消费热点和消费时尚。花园洋房不但在建筑形态上给人以别墅的感觉，而且在建筑审美、居室空间上符合了居家、生活模式：内涵丰富的建筑形态、独巨匠心营造人性化的居室空间、极富时尚和个性化的建筑外观、建筑风格以及环境设计，无疑使花园洋房更加彰显魅力，为楼市抹上了一道靓丽的风景。前言然而，现今市场中相继出现的花园洋房和当年的花园洋房相去甚远，为了深入了解花园洋房此类产品，特针对此产品进行研究。目录花园洋房户型特征4花园洋房概述1花园洋房的特征2花园洋房分类3与其他物业之比较5花园洋房是介于多层住宅与别墅之间的一种多层板式建筑，它起源于300多年前的英国。18世纪，英国的建筑师霍华德提出理想的城市生活空间概念：通过规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，治疗“生态环境差、空气污染”引发的城市病。这一理念很快得到建筑界和绅士阶层的普遍认同，短时间内，别具一格的花园洋房风靡英伦三岛，进而是整个欧洲大陆。花园洋房的起源花园洋房自19世纪中期起，进入上海，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。世界起源进入中国从现在的房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。花园洋房的定义属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，实现居者有花园，形成有一定规模的社区。花园洋房之现代定义狭义的“花园洋房”：就是GardenVilla（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。广义的“花园洋房”：称为GardenHouse（带花园的房子）或者GardenApartment（花园公寓），6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。市场中存在的大多为广义的花园洋房，它们，容积率比狭义的要高些，基本位于郊区，户型大小与普通住宅相仿，是介于别墅和普通公寓之间的产品。2003年19世纪中期如今花园洋房的发展花园洋房进入中国上海，称为上流阶层的专属，这阶段的花园洋房采用西方的建筑形式和新的工程技术，其实相当于现在的独栋别墅。万科率先推出“情景花园洋房”，一时间市场为之狂热。作为第一个专利产品，其正式的专利名称朴实地叫做“户户带花园或露台的住宅”。花园洋房遍地开花并逐渐走向成熟，已经不仅仅靠风格或花园吸引消费者，更多注重高附加值户型的研发，开始追求舒适人居的居住理念。目录花园洋房户型特征4花园洋房概述1花园洋房的特征2花园洋房分类3与其他物业之比较5花园洋房特征花园洋房既包括小区宏观层面的花园，诸如各种中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。同时，也有微观层面的属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。其设计的宗旨是，尽量为每一户住宅都提供适宜的室外或半室外休闲空间。主要突出“洋”字。主要针对的是建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。包括现代、古典、中式、欧式、北美风格、北欧风格、地中海风格、乡村风格等，可以丰富多彩、不拘一格。但以新古典风格、现代风格、乡村风格最为常见。规划设计中要么追求的是小镇风情、异国情调，要么是小资和时尚。花园洋房强调居住的环境借鉴西方建筑处处洋溢着热情，一般有宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。建筑造型与优雅淳朴的自然风光浑然一体,艺术般地塑造出现代热带滨海休闲文化底蕴。常见的洋房建筑风格地中海风情洋房色彩亮丽，造型活泼，门或窗间螺旋状的柱子装饰是它的一大特色，多见外挑门亭、弧形长窗、圆柱塔楼等常见的洋房建筑风格西班牙风情洋房法式洋房建筑风格偏重于庄重大方。整个建筑多采用对称造型，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰。一般色彩比较淡雅，都有陡峭的红或灰瓦屋顶，在山墙上多有深色半露的木构架，有或真或假的砖砌烟囱，整座建筑朴素清新中透出雍容娴雅。常见的洋房建筑风格英式洋房十分注重建筑细节，对点、线、面多种建筑元素的运用，不仅体现出建筑的优雅庄重，更突出建筑的时尚简洁。德式洋房平屋顶，简单的檐部处理，少用或不用装饰线脚；大小一致的落地大窗与横向涂料梁线形成鲜明的对比；单一色彩面砖，光洁的白墙；通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料，彰显都市感和现代感。常见的洋房建筑风格现代洋房坚持“舍艳求素”的原则，墙体大面积使用白色，局部使用灰色，檐口和屋顶使用黑色。大面积的白色墙体也为各种植物提供了良好的背景。木栅格、窗棂等中式元素的运用。常见的洋房建筑风格中式洋房花园洋房的空间关系开放式的生活方式田园的生活方式通过做一些家庭式的入户花园或空中花园或者露台等开放式产品来打造开放式的生活形态，不再把业主封闭在一个“壳子”里，而是拥有了很多可交流空间。人对建筑的需求不仅仅是满足居住和睡觉的要求，更多的是一种享受，所以在园林打造上面，不用形成集中的非常大面积的公共活动空间，相对来说更需要比较私密的生活空间。创造亲近自然的环境和高品质的生活方式实现方式院·错·退·露院：首/底层入户阳光花园庭院；错：相互错层布局，空间灵活转换；退：层层退台，每户花台私享阳光；露：顶层大面积露台，展现生活高品质。院·错·退·露底层的私家小院，或者三、四层围合成的空中花园，能够容纳几个座椅，一张小桌，在有阳光的春天和冬天，茗茶、下棋等，但不适宜过大。空间特征——院通过“错”来实现空间的分区，动静相错，不仅是室内的错层空间转换，同时室内和室外空间转换相错，也增加空间的动感和层次感。错层—空间转换错——错落布局，立面灵活空间特征——错退台的目的是为了让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面。退台空间特征——退把尽可能多的室内空间暴露给自然，通过增大开窗面积，增大开窗数目等手法，把更多的室内空间暴露给自然。空间特征——露目录花园洋房户型特征4花园洋房概述1花园洋房的特征2花园洋房分类3与其他物业之比较5花园洋房常见类型院景洋房宽景洋房瞰景洋房花厅洋房情景洋房不同于传统意义的花园洋房，不仅强调公共景观，还将景观体系引入建筑体内，融入建筑肌理，保证每一户花园洋房的私有景观——即“户户带花园”，连中间层都引入景观花园（入户花厅），将传统意义的花园洋房做到了极致——“一户一花厅”，打造推门即见的创意空间。花厅洋房特点所谓入户花厅，是在入户门与客厅门之间设计了一个玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。在中国传统的建筑里，入户的感觉比现代的建筑入户感受丰富得多，在传统建筑中入户花园的营造使得建筑的居家氛围更加浓厚。以“院”为情境营造核心的洋房建设理念，功能布局与情景洋房类似，创造景观互动，人际互动更丰富的别墅感生活体验；例如在楼宇入口处设小品景观，首层带有庭院，二层有入口观景厅，且每户带有户内花园，形成立体造景的效果。院景洋房特点运用了超短进深的设计，比如万科的假日风景，宽景洋房楼体进深只有7米，户型南北通透，具备良好的采光、通风、观景效果；在100平方米的建筑面积内，设置了宽大的横厅，拥有带储物间的玄关，带阳台的餐厅和卧室，主卧采取套间设计，拥有步入式衣帽间，配置全面。7米12.25米宽景洋房特点瞰景洋房延续了情景洋房的产品设计，功能布局与其相似，采用了高层建筑的形式，同时结合景观特点设置了观光电梯，视野良好，充分强调了景观住宅的生活享受。瞰景洋房特点情景洋房特点层层退台个性化、独特的居住空间情景房（阳光房）户户有花园（露台）新颖的入户方式建筑风格邻里沟通情景花园洋房的建筑特点――层层退台。其以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，并使每户都能享有独立的花园或者露台。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。情景洋房特点层层退台1层2层3层层层退台的结构使情景花园洋房每层户型结构都不雷同，类似于联体别墅的构造，每层每户都呈现个性化，有其独特的居住舒适感。个性化、独特的居住空间情景房的设置是情景花园洋房的又一大亮点，情景房设置于首层，位于入口的旁边。其功能可根据主人的需要，随意用作书房、茶室、游戏室等功能房。同时情景房还具有拓展性的功能，住户完全可以根据喜好，将室内和室外景观融合在一起。情景房情景洋房特点情景房（阳光房）这是情景花园洋房的一大鲜明特点，传统多层一般一层才带有入户花园，而情景花园洋房通过退台设计使得每户都享受露台设计，尽可能使居住者得到更多实惠，情景花园洋房针对不同客户的生活特性，通过对花园（露台）的合理运用，有效降低了传统多层产品在一层和顶层户型上的销售难度，将传统多层产品的劣势转化为优势，形成该产品独特的销售亮点。情景洋房特点户户有花园（露台）俗话说：远亲不如近邻。许多住进新房的人觉得，房子大了人情味却越来越淡了，水泥墙隔断了邻里间的交流，虽然居住在一幢楼里，然而邻里间缺乏交流。但居住在情景花园洋房里不仅享受其创意居住环境，更能体验社交方式改变带来的乐趣。露台让每户都拥有培植花草、饲养鱼鸟的空间，与自然环境的充分沟通，邻里间分享生活的酸甜苦辣，拉近了彼此间的距离。邻里沟通情景花园洋房设有南北入口，底层住户享受南面独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，在未进家门时先感受私家花园的情与景，与别人分享花园美景的同时，不影响私密性与安全性；二至五层则通过北入口楼梯进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰。情景洋房特点新颖的入户方式独特新颖的入户方式是情景花园洋房倡导的“情景”居住的一个集中表现。情景花园洋房的设计融合了别墅设计的精华，大胆采用层层退台设计，打破了传统居住建筑立面封闭、呆板的格局，使得建筑整体感更显稳重与淳厚。明快的体块结构和线条构成了厚实立体的效果，使人在第一感官影响上彰显简约典雅，富有贵族生活品质。整体结构更接近于联体别墅，却具有更高的性价比。情景洋房特点建筑风格目录花园洋房户型特征4花园洋房概述1花园洋房的特征2花园洋房分类3与其他物业之比较5在户型设计上，花园洋房更具有人性化，花园洋房的客群至少应该是两代人，有一部分属于三代人居住，户型设计上尽量考虑面宽的照顾，无论老人还是小孩都能够享受到阳光。户型布局上的舒适性要提高，在塔楼住宅或者一般板式住宅，受高密度限制，可能不容易实现的东西，在花园洋房里更容易实现。花园洋房可以把面宽做得更大一点，尽量把卫生间、餐厅的景观和采光条件设计得更好一点，从更人性的出发点进行考虑。花园洋房户型特点大户型占绝大部分，小户型数量有限。大部分采取4+1、5+1等平层加跃层结构，也有部分3+1平层、纯跃层和错层产品。动静分区、干湿分区合理，大开间，小进深等户型受青睐。通风、采光、朝向等硬性指标成为热点。露台、入户花园、庭院等渐成为主流。花园洋房户型特点产品类型3+1户型4+1户型5+1户型优势舒适度高;类似别墅尊荣感;空间有多创新，庭院、露台;户型面积较大。舒适度较高；退台建筑；外观形象丰富；空间尺度恰当。节省土地，户数多；创新度高，受市场欢迎；销售面积小，总价较低。退台式建筑能保持建筑美观；合理尺度保证生活质量。劣势占用土地过多；容积率不易实现。既占用土地，但档次上不如3+1类叠加别墅；在节省土地上不如5+1。档次感不够，易归为洋房类；退台设计较少，亲地亲景性弱，亲近邻里氛围较弱。目录花园洋房户型特征4花园洋房概述1花园洋房的特征2花园