板式小高层户型设计和产品研究

板式小高层户型设计和产品研究户型研发专题之一：2008-06-281前言当前，国内三、四线城市的房地产开发进入蓬勃发展时期，其市场上的住宅产品大多数处于多层向小高层转化阶段。如果说，多层住宅的户型可以原样照搬书本或其它项目的设计图，而从小高层开始，户型设计应更多考虑南北不同区域特点和各地（市）的报建审批、消防审核差异。此时做产品研发，单个户型图是不够的，我们需要根据项目和地块尺寸，研究不同户型的单元组合平面。本报告以华中某地一个楼座进深12.5m的项目地块为案例，从专业角度出发，通过分析小高层户型设计的建筑规范和基本要点，结合项目地块条件、当地房地产市场的消费者需求，提出小高层户型设计和产品研究的操作思路和创新方案。针对特定的项目地块进深（12.5m在小高层中最常见），报告列举了41种不同面积的户型设计草图及其套型调整建议，同时配有一些可借鉴的其它项目户型，供投资方决策参考。2目录一、小高层户型中常见交通核布局………………3二、项目地块及户型设计限制条件………………11三、90m2左右2室户型方案（9种）………………15四、108m2左右小三室方案（8种）………………22五、126m2左右大三室方案（8种）………………29六、140m2以上大户型方案（5种）………………39七、户型创新：电梯直接入户（2种）……………55八、户型创新：1+2组合户型（9种）……………603汇报提纲——第一部分小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件90m2左右2室户型方案（9种）户型创新：电梯直接入户（2种）户型创新：1+2组合户型（9种）108m2左右小三室方案（8种）126m2左右大三室方案（8种）140m2以上大户型方案（5种）小高层户型中常见交通核布局41-1小高层户型中常见交通核布局——竖向这是交通核面积最小的三种布局形式。根据进深和消防需要，侯梯厅与楼梯之间的面积应考虑适当调大。如层数低，可用小型号的住宅电梯。51-2小高层户型中常见交通核布局——竖向通过扩展交通走廊，可设计一梯多户，如右图。这三种户型的交通核面积约26～28平米，实际设计中需根据地块和户型情况做必要尺寸调整。61-3小高层户型中常见交通核布局——并排并排式布局可形成相对独立的电梯前室。调整管道井的位置，即可设计一梯多户。71-4小高层户型中常见交通核布局——横向横向布局主要应用于一些特殊地块，如设计短进深、宽面户型。右侧的也是基于特定需求的布局形式，宽敞侯梯厅彰显品质，便于设计一梯多户。81-5小高层户型中常见交通核布局——电梯入户这四种布局主要在高档品质楼盘中见到，均是在电梯上做文章，包括电梯直接入户(双开门)和观光电梯等。其中，上图两种布局适用于南向单元入口、下图两种布局适用于北向单元入口。电梯直接入户采用卡式或密码门禁系统，有利于后期物业管理。右下角的布局形式可考虑在1+2组合“两代居”户型中使用。9小常识：住宅电梯的常用参数和尺寸额定载重(kg)人数额定速度(m/s)轿厢内部尺寸(宽×深)(mm)井道内部尺寸(宽×深)(mm)电梯井轴线尺寸(宽×深)(mm)320①40.631.001.602.50900×10001400×16001700×1900400①51100×10001800×1600(1600)2100×2000630②81100×14001800×1900(1600)2100×22001000③131100×21001800×2600(1600)2100×2900备注：①、此类电梯只允许运送人。②、此类电梯还允许运送残疾人乘坐轮椅及童车。如服务于残疾人乘坐轮椅，其候梯厅深度不应小于1.50ｍ。③、此类电梯还能运送把手可拆卸的担架和家具。《电梯主要参数及轿厢、井道、机房的型式与尺寸》（GB／T7025.1－7025.3－1997）规定：10小常识：不同品牌电梯的尺寸略有不同额定载重(kg)额定速度(m/s)型号提升高度(m)层高(mm)轿厢(mm)层门(mm)轿厢(mm)单台机房GQVKNTR最大HE最小AA宽BB深HK高M宽HH高AA宽BB深ppOHAMBMHM6301.0/1.62.0TKJ630/1.0-1.6-2.0JXW-VVVF508030001400120024008002100200018001400/160022004400/460052002800350024008001.0/1.62.0TKJ800/1.0-1.6-2.0JXW-VVVF508030001400135024008002100200019501400/160022004400/4600520028003500240010001.0/1.62.0TKJ1000/1.0-1.6-2.0JXW-VVVF508030001600150024009002100200021201400/160022004400/4600520032004200300012501.0/1.62.0TKJ1250/1.0-1.6-2.0JXW-VVVF50300019501400240011002100255020301400/160022005400320042003000下表为某品牌住宅电梯的相关技术参数和尺寸：提示：设计带电梯住宅的户型，一定要考虑配套电梯的选型问题，提前了解拟用电梯的参数。一般而言，做小高层户型的产品研发时，电梯井道轴线可按2.2m×2.4m通用尺寸设计。11汇报提纲——第二部分小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件90m2左右2室户型方案（9种）户型创新：电梯直接入户（2种）户型创新：1+2组合户型（9种）108m2左右小三室方案（8种）126m2左右大三室方案（8种）140m2以上大户型方案（5种）项目地块及户型设计限制条件122-1小高层楼座在项目地块中的位置拟建的小高层位于项目三期地块北部，紧邻城市外环绿化带。规划四栋11.5F小高层，进深12.5米，楼长分别为51.8、82.5和75.5米。提示：单元户型组合变化，将影响楼座的具体长度。82.5米长的楼座，需考虑伸缩缝，是否适合有待斟酌。从建筑风水角度看，楼长需微调。132-2本案小高层户型设计的相关限制条件根据楼座所在地块位置，结合××市房地产市场的需求特点，本报告中所提出的小高层户型建议方案，均把握了以下限制条件，这也是后期建筑设计需遵循的设计要点：■板式小高层，以一梯两户为主，进深控制在12.5米内，尽量用足，保证多出建筑面积。■因楼座位处地块北部，需考虑南向单元门，或者通过转换，在一层设置单元公共大堂。■主力户型：二室面积90m2左右，小三室面积105～118m2；普通三室面积120～136m2。■三室户型，以2个阳面卧室为主；应考虑设计一些3阳面卧室的三室、2阳面卧室的二室。■关于户型配比、户型创新问题，有待各方进一步沟通讨论，报告中的一些思路仅供参考。■应考虑适当配置150m2以上的四室户型或跃层户型，顶层可设180m2以上复式户型。14小常识：住宅户型设计的“风水宜忌”好户型宜“格局方正、分区合理”，不缺角，尽量避免异型；不宜开门见厨房、餐厅，或户门正对厨房门（有退财之象）；房子忌直冲，入户门不能正对卫生间门、或对阳台、窗户；厨房不能设在楼座西北角和西方；厨房、卫生间不能设置在户型中央（室内中心十字线上）；楼梯、电梯不能设在室内中心（一梯一户、跃层户型需注意）；室内不能有三门相对的情况，或出现两门相对咬合交错；不能出现横梁压顶（入户见横梁或床、沙发顶有梁）现象；门窗大小和个数比例要合理（一间房不可有三个以上门窗）；主卧不能有超过两面的落地玻璃门窗，主卧卫的门不能对床。15小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件90m2左右2室户型方案（9种）户型创新：电梯直接入户（2种）户型创新：1+2组合户型（9种）108m2左右小三室方案（8种）126m2左右大三室方案（8种）140m2以上大户型方案（5种）90m2左右2室户型方案（9种）汇报提纲——第三部分163-190m2左右两室户型方案①——基本型设计说明：这是板式小高层中一梯两户最常用的布局方式。南北方向的凹槽处理一是考虑楼座进深限制，二是为了让建筑外立面更显丰富。E1户型突出餐厅能容纳多人聚餐。E2户型突出进门玄关和北侧露台。南向阳台可按不同地域消费者的喜好，选择与卧室或客厅相连；阳台造型也可根据建筑立面风格调整。产品细节：建议预留洗手盆的上下水管道；另E2户型卫生间可考虑干湿分区。173-290m2左右两室户型方案②——明厨明卫型设计说明：设计明卫户型有三种方式：一是利用楼端头；二是退凹槽；三是巧妙排列组合。E3户型以凹槽实现一明一暗两卫，满足现代家庭生活需要，入口玄关开阔。E4户型则是单元错位组合，形成大2室2厅2卫，方正大气的餐厅，使用舒适。产品细节：管道井位置183-390m2左右两室户型方案③——全阳卧户型设计说明：延续单元错位组合思路，E5户型为全阳面卧室的2室2厅，北向客厅宽大。E5、X7户型的卫生间区域，可根据实际需要调整为干、湿分区或两个卫生间。调整开间尺寸，可适当压缩前面提到的E1、E4户型面积，如图中右侧所示。产品细节：如不喜欢多个卫生间（后期装修需花费较多），可考虑改为储藏室。设一个卫生间的，考虑做干湿分区布局，193-490m2左右两室户型方案④——并排式交通核设计说明：调整交通核为并排布局，能适应短进深地块，有利于根据户型需要调整管道井位置，且使入户门开口方向更合理，便于各户室内空间分割，减少面积浪费。这种布局更多在2+3室组合单元中使用，一层设南向入楼通道。E6户型大、小各得其所（大客厅大主卧），更符合年轻小家庭。产品细节：E6户型的客厅分隔，可变小三室一厅一卫，满足家庭成长需要；并在闪烁光标处考虑设洗手盆。203-590m2左右两室户型方案⑤——自由变化户型设计说明：本方案最大限度利用地块条件，多出面积无浪费；可充分满足区域消费者的个性需求，客厅在南或在北自由选择（可变区域均预留电话和电视接口），餐厅也可随机安排。K1、K2户型为同外形尺寸条件下，不同的布局方式。其中，K1的卫生间更大些；K2后期分隔更省事。阳台可选择与主卧相连。产品细节：如K2户型选择南向设客厅，应考虑在此处设入户门。卧厅厅卧21户型借鉴：根据家庭人口变化调整的户型说明：此方案为天津市90/70大赛的优秀作品。该方案借鉴之处在于：户型B1、C1和C2由一室到二室，可根据家庭人口变化进行个性组合。22小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件90m2左右2室户型方案（9种）户型创新：电梯直接入户（2种）户型创新：1+2组合户型（9种）108m2左右小三室方案（8种）126m2左右大三室方案（8种）140m2以上大户型方案（5种）108m2左右小三室方案（8种）汇报提纲——第四部分234-1关于本案小三室户型设计的思考由于项目地块进深（12.5m）受限制，不好设计大进深板式户型，建议：小三室户型作为产品补充，主要在楼端头布置，或与二室搭配组合，是否专门做小三室单元，需根据户型配比定。244-2108m2左右小三室方案①——楼端头基本型设计说明：这两种户型可在楼端头布置，通过北向凹槽处理，也能在中间拼合。X1户型为3室2厅1卫，面积较小。X2户型为3室2厅2卫，面积适中。为多出面积，在楼头布置时，图中两户型北向的凹槽处均可补齐。调整思路1：入户门也可设在此处，餐厅下移。餐厅卫卧室儿童房调整思路2：X2户型书房调整为3.0m、客厅开间调整为4.2m、主卧开间调整为3.6m，如图所示，可变成小四室户型，销售面积约132平米。254-3108m2左右小三室方案②——楼端头突出型设计说明：当地块尺寸受限制，或为了让建筑外立面造型更显丰富，对于楼端头的户型，可考虑局部突出。对局部突出的房间，可通过开角窗使其实现南面采光（这在一梯多户设计中经常采用，从而使主要房间北面的户型通过规划审核