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-1-孝义天福广场停车场管理方案兰庭物业2016年2月28日-2-一、项目说明：孝义天福广场位于孝义市新义中街，是天福集团携手天凯集团联合打造的鼎级城市商业综合体，项目占地90余亩，总建筑面积20万平方米，抢占城市核心地段、市政配套成熟完善。天福广场传承城市千年文脉，以醇熟的地脉、数十万消费客群、城市商业规划等堪称空前的整合优势，谨献孝义一个集购物中心、商业步行街、乐活商墅、住宅、商务公寓等多种业态的综合体，营造国际都会乐活城。新的商业体，新的时代机遇，为孝义中心注入新鲜血液，成就新孝义，开创孝义全新生活本方案主要针对地下停车场进行说明。地下停车场设置出入口共计3个，其中1个主入口位于商业街天街东侧，1个出入口位于府前街旁，另1个出入口位于5号楼商务中心西侧。本方案主要对孝义市天福广场各业态车辆管理的模式、标准及职责分工进行策划，结合孝义天福广场停车场实际情况及车场安防员工作的特殊性，对车辆管理工作提出了作业标准及规范要求，并对各岗位的职责做出明确界定，确保职责清晰、分工明确。二、停车场管理目的：为有效利用现有车位数量，满足孝义天福广场多业态组合的停车需求，实现车辆管理、秩序管理、人员管理、设备管理的高质量、高效率运作，高品质的天福品牌，兰庭物业制订《孝义天福广场停车场管理方案》。三、车场管理职责划分管理职责界定：1）、安防部为停车场管理责任部门，负责车场及交通组织管理制度的策划；安防经理负责交通及车场管理制度的执行、负责车场人员管控和培训，负责处理各类交通及车辆纠纷，负责广场重大活动期间的交通疏导配合；2）、财务部负责收费过程资金安全稽核；-3-3）、工程部负责停车场收费管理系统的日常维护。四、停车系统功能：（安装必备）1、作业功能；入口：月卡、储值卡持有者司机将车驶至车场入口票箱旁；取出车辆感应卡在入口票箱感应区50CM距离内掠过；入口票箱内感应卡读写器读取该卡的有关信息；道闸自动升起，司机开车入场；进场后道闸自动关闭；如读卡有误（金额不足、此卡已作废），道闸不会升起，禁止司机通过。临时泊车者司机将车驶至入口票箱前；司机按动位于读写器盘面的出卡按钮取卡（自动完成读卡，将车牌号读进卡中）；感应过程完毕，读写器读取该卡的有关信息；道闸开启，司机开车入场；进场后道闸自动关闭。出口：月卡、储值卡持有者司机将车驶至车场出口票箱旁；取出感应卡在距读写器50CM感应区内刷卡；读写器接受信息，电脑自动记录、扣费；感应过程完毕，道闸自动升起，司机开车离场；出场后道闸自动关闭。临时泊车者司机将车驶至车场出场收费处；将感应卡交给收费员；收费员将感应卡在收费器的感应区内刷卡,收费电脑根据收费程序自动计费;计费结果自动显示在电脑显示屏及读写器盘面的汉字显示屏上；司机付款后，值班人员按电脑确认键，电脑自动记录收款金额；道闸开启，车辆出场；出场后道闸自动关闭。2、卡管理功能：发行授权功能（月卡、临时卡、优惠卡、免费开、储值卡、操作员卡等）；卡充值功能；卡遗失禁用功能（卡挂失、卡加锁、卡解锁）；卡使用情况报表功能；3、栏杆自动控制功能：-4-入场时：临时自动发卡，月卡、优惠卡、免费卡、储值卡等有效卡刷卡，栏杆自动抬起，车辆驶出通道（即过车辆检测器感应线圈的感应区域）后，栏杆自动落下；（注：一卡一车，不可尾随）出场时：临时车交费确认，月卡、储值等有效卡刷卡，栏杆自动抬起，车辆驶出通道（即过车辆检测器感应线圈的感应区域）后，栏杆自动落下（注：一卡一车，不可尾随）。防砸车功能，能够独立控制道闸，可用遥控器控制道闸并设手动开关栏杆。4、车辆自动检测功能：实现车辆自动检测、计数、统计，便于收费统计与稽核。5、收费作业自动控制功能：全汉化工作环境，操作简便，无需专业操作培训，临时车出口读卡，收费金额自动计算，收费金额将自动显示在收费金额显示器上，确认收取通行费后，自动打印票据（可选择配置），收费数据自动统计与上传。6、严密的收费稽核管理功能：采用多级控制与监控技术，设计严密且采取防人为修改收费数据措施，杜绝任何形式的收费失误与作弊。7、收费数据的实时监测：实时监测收费车辆的登录状态，实时监测每个出入口的当前工班或任一时间至今通过的收费车辆和收费金额及月卡车、免费车、冲卡车的数量以及车辆总数。8、两级监控与审核：通过管理员的二级收费与监控，实现对收费及监控的综合监控管理与审核检查。同时，管理员可以通过计算机键盘，在计算机的显示器上实时观察任意一道口收费统计数据。设备发生故障时，自检系统迅速、准确地查找故障所在，并及时启用后备系统。此外，系统还具有防病毒措施，保证数据不会因为病毒侵入而改变或丢失。不仅对月租卡车辆收费管理，而且允许外来临时车辆进入并收费。停车-5-场入口处设一套入口控制设备，出口处设一套出口控制设备。系统采用一套一进一出的停车场收费管理系统，长期用户采用月租卡收费管理，对临时车辆可采用全自动发卡的形式，实现收费管理。五、各业态停车管理措施1、住宅：（1）、已购买车位业主：由开发销售部通知办理车位移交手续，物业服务中心对该车位的车位锁等设施进行验收确认，安装80元/月的标准收取车位管理费，提供相应的车库车辆管理服务。（2）、未购买车位的业主：业主可以办理车位租赁手续，车位租赁费用为300元/月/个。同时缴纳车位管理费。物业提供相应的车位管理服务（租赁合同约定，该车位出售后，合同立即解除，在同等条件下，租赁业主享有优先购买权）。保证该车位在租赁期间属于该业主专属。未购买、租赁的业主，停车位不固定停放，按照临时停车收费标准缴纳相关费用。临时停车标准按照孝义市物价局相关规定执行，按小时收费，即：，停车半小时内免费（建议每日最高30元封顶）。2、商业街商户：商业街商户可以参照住宅业主车位购买、租赁方式。为了体现对商业街商户的扶持，商业街商户可以根据实际情况，办理相关停车费用减免手续，车位不予固定。3、商业街消费者车辆：运营公司对商户进行宣导，对商业街商户的消费群体进行车辆停放费用进行减免，具体实施措施为，运营公司印刷车辆停放免费卷，根据商户的经营情况确定具体的免费数量、金额。消费者凭当日商户消费小票及免费卷。可减免一定金额的停车费用。4、5号楼商务中心：具体操作同住宅、商业街商户相同。商务中心业主（租户）客户同商业街消费者相同。1—4层元润国际酒店使用车位，划定固定车位给予其使用并自行管理或安装商业街商户形式相同。六、收费管理（一）收费依据：孝义市物价局停车场费用标准-6-（二）收费标准按照上述规定，结合停车场实际停车情况，我公司建议将停车收费定为：早8点-晚6点，1元/小时/车位，晚6点-早8点，2元/小时/车位（人民医院标准）（三）收费管理形式1、购买、租赁固定车位停放形式，指定具体停车位，并保证交费的业主的车位不被他人侵占，做到专车专用。2、对已交费的业主、减免手续完成的商户发放停车卡，凭卡进出车场。（统一在物业服务中心办理）3、临时停放车辆进入车库时车主自行取卡，出区时收款员在电脑上读取数据，电脑自动计费，车主缴纳费用后道闸开启，车辆出区。七、停车场使用守则：使用此停车场内之人士及停泊于此停车场之车辆须遵守下列条件：1、停车场内经个别划界及编号停车位只限于同一时间内停泊任何类型车辆一辆；2、停车人士必须遵照车场车场安防员指示停泊车辆；3、本公司对车辆停泊本车库内遭受的任何损坏概不负责；4、使用停车场人士，须对自身安全负责；5、车辆司机及车辆乘客以外之人士不得进入停车场，闲杂人等不得进入停车场；6、本公司对停泊车辆或车内财物被盗或被干扰行为概不负责；7、车辆司机不得违反停车场标志泊车，并不得将车辆停泊于指定车位界线之外；8、任何车辆不得妨碍停车场出入口通道；9、任何车辆的司机或公司雇员不得于停车场内修理或维修车辆；10、使用停车场人士不得聘请其他人员于停车场内抹车，除非经本公司认可并根据指定方式进行；-7-11、所有车辆司机及广场各租户使用停车场时必须遵守国家、省、市有关道路交通法规及条例；12、车辆不得跨线（停车区域线）停放车辆、不得以任何理由/借口将车辆停放于出入口或车道上；13、本公司车场安防员有权自行或派人将不依规则停放之车辆移去，车主领回车辆前需向本公司交付人民币500.00元附加费用；14、停车场内严禁练车、赌博、吸烟、酗酒、斗殴等行为；15、任何车辆的司机不得携带危险性或对他人造成危险之物品进入停车场；16、任何人士不得对停车场内停泊之车辆造成干扰；注：本公司无需事先通知停车场使用人士而随时修订上述使用条件，在任何情形下，本公司有权拒绝任何车辆进入本停车场。八、地下停车场管理与人员分配1、人员编制停车场岗位可以划分为：安防经理、安防班长、机动巡查岗、收费岗。停车场员工应以后两个岗位为工作重点，严格履行岗位职责，服从安防经理及班长安排，做好本职工作。根据孝义天福广场停车场的实际情况，车场管理人员实施24小时全天候管理，车场人员编制如下：备注：1）、班次安排：车场安防员和收费员实行2班制，早班为12个小时，夜班12个小时；2）、班次时间：早班：9：00—21：00夜班：21：00—次日9：002、管理架构-8-3、岗位运行停车场岗位由安防班长排岗，车场安防员按照岗位安排轮换岗位(收费除外)，用餐时间不超过50分钟/班次，由安防班长作出适当安排。4、车场安防员礼仪①、礼貌：对待客人要和蔼可亲，常用礼貌用语，不可与客人作无谓的争执，避免损害公司的形象。②、仪表：安防班长2人车管员3人（场内巡逻）收费员4人（收费）安防经理项目分管副经理-9-车场安防员上班时间应穿着整洁的工作服，系好领带，皮鞋保持光亮，头发应经常修剪并保持清洁整齐。不准留须及留长发，不准佩戴古怪饰物，员工在岗位上禁止双手插入衣袋中等习惯出现。九、停车场岗位职责1、安防经理：职位的主要日常岗位职责1、安防经理在分管项目副经理的领导下开展工作，保障购物中心车场的正常运转及顾客生命财产安全。2、协助分管项目副经理，确保车场正常运营并负责车场的日常管理工作；3、主持传达上级指示或召开有关车场安防员工作的各类会议；4、建立并不断完善停车场的规章制度和管理流程；5、全面负责车场的日常管理工作，拟订相关工作流程及工作计划。6、健全完善部门的岗位设置，保证安全、有序、高效的提供管理服务；7、管理并指导车场员工业务、思想教育工作，激发员工工作积极性。8、负责部门员工的业务技能、职业道德水准的培训工作；9、按岗位职责对部门各岗位工作质量进行考核、验证；10、负责做好应急预案的制定、演练及发生紧急情况时的处置；11、负责受理客户的意见、建议和投诉并适时向客户反馈。12、负责设备设施的更新、改造方案及相关合同的编制，在报送上级批准后组织或配合相关部门实施；13、制定并组织实施本车场的工作计划、工作程序、管理制度；-10-14、掌握车场收费系统数据管理及车场其余岗位的工作职能；15、负责协调与本车场有关的公共事业部门及其他有关机构的公关工作，确保本部门工作质量不断进步完善；16、规范车辆管理服务工作，确保业户享有安全便利的停车服务。17、负责做好车场的安全消防工作，严禁抽烟和使用明火，发生火警时，采取有效措施控制现场。18、负责车场安全管理工作，防止车辆被窃、损坏，并做好紧急事故的应急处理19、配合做好车场设施管理，损坏、缺失及时维修及配置。20、每天做好值班日记，收集、统计车场日常工作数据。21、负责车场收费管理工作，严格执行公司的财务制度。22、处理车场内发生的纠纷及车主的投诉，及时反馈信息。23、每月召开工作选题管理会，年度进行工作总结。2、安防班长：职位的主要日常岗位职责1、安防班长在安防经理的领导下进行工作，其工作直接汇报安防经理；2、协助安防经理，管理停车场的安全及车辆管理工作，制定各项安全制度、规定及业务培训工作，做好日常管理工作；3、熟悉停车场相关的各种硬件、管理措施和规定；4、能够替代和胜任停车场各固定车场安防员岗位上的工作；5、查检车场安防员的出勤以及上岗前的仪表仪容等整体情况；6、必须提前了解当日各工作岗位上的注意事项，并传达给当班车场安防员；-11-7、对停车场设备设施使