搜索
1帝泰物业公司华美商业项目接管验收工作方案二0一五年十一月2接管验收工作方案编制：日期：2015年11月目录：一名词、术语解释……………………………………………………2二引用法规、标准……………………………………………………2三接管验收条件………………………………………………………3四接管验收流程………………………………………………………4五接管验收组织设计…………………………………………………5六接管验收的准备工作………………………………………………6七房屋本体自用部位及设施的验收…………………………………7八房屋本体共用部位及设施的验收…………………………………8九公用设施设备、公共场所(地)及钥匙的验收的验………………15十工程资料的接管…………………………………………………15十一业主入伙时的接管验收…………………………………………17十二缺陷整改与保修…………………………………………………18十三特殊情况处理代管现状代管…………………………………19十四接管验收相关记录表…………………………………………193一、名词、术语解释物业竣工验收工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。物业接管验收接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言，接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。接管验收标志着物业正式进入使用阶段。物业的接管验收包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。房屋本体自用部位及设施自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。房屋本体共用部位共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。公共场所(地)、公用设施公共场所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。公用设备公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。公用设施设备、公共场所(地)的产权以相关法规及开发商售楼时与业主的约定为准。二、引用法规、标准本方案依据以下法规、技术标准规范编制。《建设工程质量管理条例》国务院令第[2000]第279号《物业管理条例》国务院令第[2007]第504号《建筑安装工程质量检验评定统一标准》GBJ300～305-88《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2001）4《电气装置安装工程施工及验收规范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GBJ149-90、GBJ148-90、GB50150-2006、GB50168-2006、GB50169-2006、GB50170-2006、GB50171-92、GB50182-93、GB50254-96、GB50255-96、GB50256-96、GB50257-96、GB50258-96、GB50259-96）《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-2007《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001《自动喷水灭火系统洒水喷头的技术要求和试验方法》GB5135-93《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797-89《室内消火栓》GB3445-2005《消火栓箱》GB1456l-2003《防火门用闭门器试验方法》GA93-2004《通风空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-2008《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94三、接管验收条件物业接管验收是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：（一）一般条件1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过综合验收。一般来说，应取得以下证书：①工程竣工核验证书②规划验收证书③消防验收意见书④电梯验收结果通知书⑤燃气管道工程验收证书⑥城建档案验收证书⑦人防工程验收证书⑧已签订《工程保修书》并有凭以上证书换领的《建设工程竣工验收备案表》。2、供电、给排水、环境、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、中央空调、主题公园等设备和设施能正常使用。（二）最低要求在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求：1、室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓，可正常使用。2、向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、中央空调系统图、室外管网图及设备说明书等。3、业主（用户）室内可进行精装修，可向物业公司移交锁匙。5四、接管验收流程华美物业接管验收流程注：1、对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。2、监督验收过程，发现问题及时沟通，全部验收工作结束后制作物业《整体移交验收表》一式三份，三方签字后各执一份。物业成立接管验收小组开发建设单位确定验收交接日期开发成立接管验收小组共同确定验收方案接管验收小组按房屋验收以单体楼为单位，机电设备以系统为单位，安排验收时间及顺序相关人员按照安排好的验收时间、顺序对房屋、公共设施、设备进行接管验收开发建设单位施工单位物业公司对问题项进行汇总，分类整理、登记并报开发建设单位，在规定时间内整改。整改后经三方继续对整改内容再次验收验收合格后三方签字确认后正式移交无问题项目记入《房屋设施验收表》内，并经三方签字确认对已验收完的房屋进行钥匙交接并填写《钥匙交接表》，交接双方签字确认。资料接管小组现场验收小组财务接管小组6五、接管验收组织设计（一）编制接管验收计划，与开发商沟通物业接管验收一般是由帝泰集团工程部牵头组织，物业管理公司接到开发商接管验收通知后，按《接管验收条件》进行核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约定验收时间。根据项目的具体情况，物业公司应主动与开发商联系接管验收事宜，并将验收计划报开发商审核，通过后由开发商通知施工单位配合验收。对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。1、根据项目的进度，编制接管验收进度计划，计划接管验收的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终接管验收时间）2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发商发函反映，制定解决方案。（二）进行验收前的准备工作详见《接管验收的准备工作》。（三）对物业进行接管验收一）、初验物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商，以便开发商组织人员进行整改，为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。（对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验）二）、正式接管验收根据物业产权性质及使用特点，将接管验收分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的验收、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的验收三部分。房屋本体自用部位及设施的验收应先进行，以便于小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行验收，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；此部分验收技术含量较高，应组织专家实施。（四）接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的点抽检。接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。接管验收采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。1、对自用部位及设施的验收物业公司代小业主对其室内部分进行接管验收，入伙时移交给小业主，最终验收意见以小业主验房的记录为准。现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部ZBP30001－90标准要求，分别每单元每层每户（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。①确定物件数量是否符合；②外观上有无人为损坏；③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行验收。根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。7对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。2、对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收验收时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。此部分的验收直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主（客户）的服务中。（五）设施设备的交接和验收原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，但考虑物业公司与开发商之间的关系，可降低要求，分系统进行验收，合格一个（系统）接收一个，办理其凭证。但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方，并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应的防范措施。（注意：只能按系统验收，不能将系统再细化进行验收，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分台验收等。）按系统对设备型号、数量、位置进行记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记录技术状态数据，填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发商，由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺，物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。设备接收后，按国家有关规定，物业公司将承担相关责任。（六）复验对于开发商、物业公司、施工单位三方在接管验收过程中发现的缺陷，开发商组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在7日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录：QR－007JG《房屋及公用设施交接单》QR－008JG《房屋附属设施设备交接单》六、接管验收的准备工作为了熟悉项目情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入项目（最好从项目的规划设计开始介入），最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员，积极参与设备安装和调试，发现问题及时提出