开发商电梯选择与造价成本分析

开发商电梯选择与造价成本分析【摘要】本文以某项目为例讨论电梯采购过程中的选择标准及综合造价成本分析。【关键词】电梯采购；选择；造价分析；综合成本0引言据不完全统计，2014年全国公开发布的电梯采购金额近61亿元。2014年电梯采购项目呈现多元化，新梯需求主要来源公租房、廉租房、棚户区改造、医院、学校、轨道交通、政府办公楼等项目。在电梯老龄化日益严重的前提下，旧梯更新改造项目在政府采购市场也掀起了一股热潮，主要集中在北京、上海、广州等一线城市。2014年保障房建设稳步推进，配套的电梯设备采购需求继续得到释放。据统计，有关保障房电梯采购超过2014年政府采购电梯市场40%以上，占据主导地位。开发项目首先要考虑开发商利益，其次要考虑售楼的宣传，还要考虑安全使用，最后要考虑综合开发成本。所以在选择电梯时开发商基本本着四项基本原则进行选择。1.工程概况现以上海某项目为例，该工程由2栋18层住宅建筑，2栋18层混合类建筑（一层、二层为公共服务建筑）和3栋2层商业建筑组成，地上计容面积39998.5?O，其中住宅计容面积35342.90?O，商业及其他配套计容面积4655.60?O，容积率2.5；总建筑面积54179.69?O，其中地下建筑面积13717.58?O，地上建筑面积40462.11?O。现招标要求分包商提供电梯共20部（其中客用电梯8部、消防电梯8部及商业区域电梯4部）的所有的设计、施工图、竣工图、制造、供货，以及为它们提供运输、仓储、保险、安装指导，安装、测试、调校、试运转、通过当地政府有关部门的验收、获取准用证及其他合格证明，在两年设备质保期及三年进口元部件质保期内保证设备正常运行并承担维修服务。2.电梯造价成本分析由此可知，此次招标主要考虑的还是电梯安装维修的综合成本即电梯设计、土建、电梯设备、电梯安装、维修服务成本的总和。首先，此次招标已将所需电梯类型列出，除客用电梯、消防电梯外，商业区域采用了无机房电梯。商业区域选择无机房电梯这一举措，不仅出于美观实用方面考虑，更大的原因是综合成本，是目前节能型电梯的主要形式之一。无机房，土建不需要混凝土井道，只需要框架结构加砖墙，土建成本可大幅节约。其次，根据下列技术规格偏离度及设备选型、核心部件及装修标准比较表可知，上海三菱在电梯选型的定位上远高于另外二家报价单位，这也就是其在安装价格与其他两家相差不大的情况下，其标函总价与其他报价之间形成悬殊差别的主要原因所在。该次招标中，由于已经提供了设计技术规格，在施工质量须不低于国家现行关于相关工程的施工质量验收规范评定标准，同时应满足施工总承包对本分包工程的施工质量要求的前提下，电梯的安全运行问题已经达到基本要求。开发商要考虑的是怎样在满足基本使用需求情况下，如何尽可能的降低成本，提高收益。由此可知，在此次招标中，上海三菱电梯虽然在电梯质量和性能上要优于其他两家，但从开发商角度，其选型定位并不符合其要求。（如表1表2）技术规格偏离度表1设备选型、核心部件及装修标准比较表表2再者，从安装及供货周期来看，“上海日立”周期最短、具优势，但是还需与本项目施工要求相符合，不能拖延总包的施工进度，可在确定最终中标单位之后，邀请总包单位参与关于“总分包工作界面划分”的专题会议，避免今后发生扯皮现象。然后，再来考虑电梯安装成本。一般电梯安装看似简单，但实际操作中存在诸多问题，甚至某些问题将会严重影响成本。3.电梯安装成本控制中存在的主要问题3.1前期施工联系不到位导致延误工期、增加额外成本据资料显示，电梯安装工程中有80%以上由于井道土建尺寸与安装电梯所需尺寸不符，需要对井道、机房、层门等进行整改。造成这种情况的原因很多，主要为：（1）建设单位缺乏对电梯产品的了解，土建主体完工后才订购电梯，导致电梯井道、机房的现有尺寸不符合电梯设计图纸要求。（2）建设单位重视不够，收到电梯安装施工单位的电梯设计图纸后，未及时转交土建施工单位进行技术交底。（3）土建施工单位管理不规范，收到了电梯安装土建图纸，没有对照修改现有施工图纸。（4）电梯销售人员工作疏忽，没有按照规定，在合同签订后5日内将电梯设计图纸交给建设单位，等前期施工联系人员（安装项目经理）去测量电梯土建时才想起，建筑主体已经完工，为时已晚。3.2土建配合费协商难度大由于电梯安装工作较为复杂、牵涉面较广、不确定因素太多，光靠协调并不能得到其他施工单位的配合，只能以经济补偿方式作为协商的手段，土建配合费已经成为电梯安装施工的一项无法避免的重要成本。实际操作中发现，越是临近电梯安装的开工时点，配合费的价格就越难协商，因为土建施工单位抓住电梯施工工期紧的特点，有意拖延，迫使安装单位接受高价的配合费。如果能提前介入，提前协商，通过在甲方（用户）的协助，电梯安装单位能以较为合理的价格与土建施工单位达成协议。3.3安装单位承担额外土建整改工作导致成本增加土建单位未及时完成配合工作，安装单位因承担额外土建整改工作导致成本增加的情况也比较常见。3.4维修成本维修保养费用：一台电梯在安装并投入后，由于安装、保养工艺的局限性，不可避免地会出现各类故障，最为常见的是机械部件调整不良原因，和厂家设计时使用的各种保护功能起保护作用。前者与产品、安装、保养质量有关。一般来说电梯的保养是以机械调整为主，同时进行必要的整机清洁、运转部件润滑和结构件除锈、防锈，而到达安全可靠、延长设备寿命的维护目的。因此就电梯维修保养费用而言，如选取“清包”方案，上海日立的报价上最优惠，如选取“大包”方案，则上海奥的斯的报价上最优惠。以上为对此次招标内容涉及到的综合成本分析。现对未涉及部分进行分析。4.电梯成本其他细节分析在过去，设计院与开发商选择电梯有一个严重的误区，就是考虑了综合成本但忽略了使用成本。所谓综合成本是指：电梯设计、土建、电梯设备、电梯安装、维修服务成本的总和。使用成本是指：电梯维保费用、电梯使用费（含电费等）、电梯年审费用。目前许多电梯的选择时土建费用高，电梯设备成本高、维保成本高、电梯电费大成为了全国使用住宅电梯最大的问题。电梯使用成本：电机功率15KW，即每小时使用需要15度电，加上照明及其他，使用一小时的耗电大约为20度。且住宅电梯计算电费一般按工业电费收费，价格在0.8-1.2元/度。电梯维保：名牌电梯需要500元/台保养费、维修费6000-10000元/年，这样使用费就很惊人了。大多数开发商从没有仔细算过这些帐，在售楼书上从没有电梯使用费这一项，为此许多住户都在支付物业管理费的时候就觉得电梯费太高，而物业公司也没有任何办法。电梯维保、年审费用相对固定，能够通过技术手段得到明显改进的就是电梯电费了。这就涉及到了节能型电梯的另一种形式。目前节能电梯主要是两种形式，一是无机房电梯，二是小机房无齿轮主机电梯。本项目商业区域已采用第一种形式，其他部分客梯、消防电梯可以采用第二种形式。这样，不仅仅是电梯电费可以显著降低，电梯供货成本和土建成本也可由不同程度的降低。目前在中国，节能电梯均采用的是无齿轮主机，大部分是永磁同步无齿轮主机的电梯。由于这种主机噪音小，功率需要低，重量轻，所以面前已经广泛推广。我们按一台1.75M/S速度，一吨的电梯来把普通电梯与节能电梯作个比较，看节能的几个方面是那些。第一是节约用电：普通电梯的电机功率是11千瓦时，而节能电梯主机功率不超过7.5千瓦时，相比主机功率可以节省三分之一用电第二是节约原料：由于主机功率不同，主机的形式不同，一台电梯主机节约的钢材大概超过200公斤，节约了原材料以及原材料加工能源，既可以降低电梯采购价格。第三是节省建设成本：由于普通电梯需要的电梯机房一般是12-16平米，而节能电梯机房为5平米以下，且机房与井道相同大小，所以机房设计与施工时候可以不考虑机房独立承重与其需要的梁，该想可以节省设计时间与施工速度，并且更能节约1.5万-2万的土建费用。当然这部分土建材料加工的能源损耗也节省了。第四是节能电梯减少更换电梯次数。这个问题如何说呢？一般电梯寿命是15年，而节能电梯的寿命为25年。按这样计算，我们面前建筑产权是70年计算，那么普通电梯需要换四次电梯，就是一台电梯安装后，以后还需要更换四次；而节能电梯在今后只需要更换两次。这样就大大地降低了电梯以后更换次数与费用。即降低了电梯的维保费用。按上述已知的节能电梯与普通电梯来比较，每台电梯采购成本加土建成本合计计算，节能电梯的使用可以更便宜；而使用成本则更是节能电梯可以长期地为使用者节约用电的费用，并且由于是无齿轮的主机，对主机维护也节省了费用。再加上电梯更换的费用，使用节能电梯可以比普通电梯节约的费用可以让使用者感受最大实惠。5.结语综上所述，开发商在选择电梯时，不能仅仅考虑综合成本而忽略了使用成本。两者综合考虑，才能使保证电梯的使用功能和质量安全的同时，开发商利益最大化。参考文献：[1]姜莉.高层建筑电梯井施工操作平台装置的造价分析[J].建筑管理现代化，2004，（1）：55-56.[2]郑保国.电梯运行节能方式与造价[J].建设科技，2009，（2）：86-87.