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蒙自市场调查报告2011.7.20报告总纲一、蒙自情况二、住宅市场三、商业市场四、商务酒店五、公寓市场六、蒙自主力客群分析七、结论报告目录一、蒙自情况二、住宅市场三、商业市场四、商务酒店五、公寓市场六、蒙自主力客群分析七、结论1、蒙自基本情况蒙自市位于云南省东南部、红河哈尼族彝族自治州东部。总面积2228平方公里，辖7镇4乡、86个村（居）委会、11个城市社区居委会、691个自然村、992个村民小组，共有汉、彝、苗、壮、回等19种民族，总人口39.08万人，其中，常住人口33.03万人，暂住人口6.05万人；少数民族人口19.31万人、农业人口26.45万人。辖区内有省级蒙自经济开发区和省级红河工业园区。2、蒙自交通情况公路路线：昆（明）河（口）、草（坝）官（家山）、蒙（自）宝（秀）铁路及昆（明）河（口）公路过境。公路：昆明——蒙自、个旧——蒙自、开远——蒙自、建水——蒙自、蒙自——河口等路线。车次情况：昆明到蒙自，高快每天两班，分别是13：40和14：40；全程5个小时左右；票价100元（含2元保险）；一般的车全天都有，大概每一小时一趟车，耗时大概6小时左右，票价88元。个旧到蒙自，全天有车，车程半小时左右，票价15元。开远到蒙自，全天有车，车程一小时左右，票价12元。建水到蒙自，全天有车，车程一小时左右，票价35元。在建高速、铁路项目：石蒙高速、新建昆河线玉溪至蒙自、昆河线昆明至河口线蒙自至河口、等高速路公路与铁路。3、蒙自经济——地区生产总值2008年实现地区生产总值50.38亿元，同比增17.8%2009年实现地区生产总值60.67亿元，同比增13.8%2010年实现地区生产总值64.50亿元，同比增6.3%生产总值,2008年,50.38生产总值,2009年,60.67生产总值,2010年,64.5增长率,2008年,17.80%增长率,2009年,14%增长率,2010年,6%生产总值增长率单位：亿元4、蒙自经济——财政收入2008年实现地区财政收入7.79亿元，同比增15.9%2009年实现地区财政收入9.39亿元，同比增17%2010年实现地区财政收入10.34亿元，同比增10%财政收入,2008年,7.79财政收入,2009年,9.39财政收入,2010年,10.34增长率,2008年,15.90%增长率,2009年,17%增长率,2010年,10%财政收入增长率单位：亿元5、蒙自经济——城镇居民可支配收入单位：元城镇居民可支配收入,2008…城镇居民可支配收入,2009…城镇居民可支配收入,2010…增长率,2008年,11.60%增长率,2009年,7%增长率,2010年,6%城镇居民可支配收入增长率2008年实现城镇居民可支配收入22509元，同比增11.6%2009年实现城镇居民可支配收入24412元，同比增7%2010年实现城镇居民可支配收入25970元，同比增6%2008年实现农村居民可支配收入3163元，同比增15.4%2009年实现农村居民可支配收入3573元，同比增10%2010年实现农村居民可支配收入3970元，同比增10%农村居民可支配收入,2008…农村居民可支配收入,2009…农村居民可支配收入,2010…增长率,2008年,15.40%增长率,2009年,10%增长率,2010年,10%农村居民可支配收入增长率单位：元6、蒙自经济——固定资产总投资2008年实现固定资产总投资41.12亿元，同比增12.3%2009年实现固定资产总投资48.21亿元，同比增14.7%2010年实现固定资产总投资53亿元，同比增10%固定资产,2008年,41.12固定资产,2009年,48.21固定资产,2010年,53增长率,2008年,12.30%增长率,2009年,15%增长率,2010年,10%固定资产增长率单位：亿元•2011年上半年，蒙自市固定资产投资完成30.6亿元，比去年同期增长19.8%•其中：城镇固定资产投资11.76亿元，增长40.9%。房地产开发投资10.91亿元，同比增长14.2%。•2011年蒙自市保障性住房建设项目总建筑面积125000平方米（含廉租住房65000平方米1300套和公共租赁房60000平方米1212套）。•截至今年6月，城镇固定资产投资完成165679万元，同比上年增长40.88%。•农村发展和改革已进入了新的阶段，按照统筹城乡发展的要求，贯彻工业反哺农业、城市支持农村的方针，加大各方面对农村发展的支持力度，较快改变农村的落后面貌。续推动2005—2020年全县农村安全建设工程和127个小康示范村建设工程。今年上半年蒙自房地产开发量较为稳定，一级市场土地供应充沛，土地交易价格更具土地区域变化而定7、蒙自城市房地产开发投资情况•今年1至6月份纳入固定资产投资统计的项目共109个，其中今年新增项目64个（规上项目29个，规下项目35个），项目涵盖了农林牧渔业、采矿业、制造业、电力燃气及水的生产和供应业、教育、公共管理等一二三产业的各个行业，投资主体包括国有、集体、私营、有限公司等。•目前蒙自供应的楼盘开发总量为286.50亩，开发的面积为725058.34㎡；•开发新楼盘11个，分别是君悦天下、长河天骄一二三四期、红艺大院、凤凰雅苑、铭城.御景、林茂源、鑫华桂苑二期、水文花园；•开发产品：住宅以多层为主，户型面积在80-180㎡，、以120-160㎡以上户型为主力户，价格区间在3200-4500元/㎡，别墅面积在220-340㎡，联排3层楼房形式，价格同住宅不相上下；•商业有商场、底商、商业街铺面形式；商铺价格区间在6500-50000元/㎡，目前以市中心俊豪中央大街商铺价格最高；•以多层住宅销售最快，销售期在1-2年之间。8、蒙自城市房地产开发投资现状9、蒙自区域划分蒙自市按照规划分为四个片区：以天马路与银河路为分界线分为：文萃片区、老城片区、双河片区、红竺园片区，其中目前主力开发红竺园片区，因此该片区出现的新项目居多。每个片区均有自身市政设施配套。文萃片区康体娱乐中心老城片区休闲中心红竺园片区教育中心双河片区新行政中心片区地标：老城片区片区情况：蒙自老城区具有现成的商业规模，且形成了当地不可分割商业圈，整个老城区是一个集合休闲、度假、购物为一体大型综合体社区。代表地标：南湖公园南湖公园片区地标：文萃片区片区情况：文萃片区是老城区发展辐射的第一个片区，该片区打造成为体育娱乐、休闲、餐饮为一体片区，由于该片区无主要商业圈，因此更适于居住。文萃片区也是发展是最为迅速的片区。片区地标建筑：红河州体育馆红河州体育馆片区地标：双河片区片区情况：随着红河州政府的建成，该片区逐渐形成政务加商务一体服务化片区。片区地标建筑：红河州政府红河州政府片区情况：该片区是未来规划重要发展片区，今年出现大部分楼盘，都集中于此，加之文化广场的建成，整个红竺园片区将形成一个教育康体中心。地标建筑：红河文化广场红河剧院青少年宫艺术馆新闻中心红河文化广场片区地标建筑：红竺园片区■蒙自城市情况小结蒙自是滇中城市，也是滇南重要口岸，未来交通配置相对完善。地区经济实力处于州县二线水平，由于近几年大量开发土地，各项经济指标涨幅不明显。当地重点项目数量少，且建设跟进乏力。在未来，蒙自市将大力反哺农业，预计在未来蒙自农业将得到飞速发展并带动城市总体规模扩张。按照目前规划，蒙自可分为四个片区，由老城区向东南方扩张开来，且四个片区分别形成整个城市片区特征。老城区文萃片区双河片区红竺园片区发展顺序报告目录二、住宅市场一、蒙自情况三、商业市场四、商务酒店五、公寓市场六、蒙自主力客群分析七、结论1、蒙自市楼盘特征老城区、多层少、项目开发量不大、开发周期短偏郊、周边配套不完善、价格相对较弱市行政中心地段、配套商务配套较完善，楼盘以小高层为主多层、高层楼盘、项目体量较大、售价较高所有楼盘图2、蒙自市楼盘情况较老楼盘新的楼盘红运富康明珠家天下怡景花园凤凰雅苑城市经典红河家园中央大街俊豪商都蒙城明洲峰屏园红惠园凤凰小区银河明基富康花园同德广场长河天骄华泰盛景创泰御景世纪天骄君悦天下逸雅郦城蒙自楼盘区位图美璟名居3、蒙自市2011年典型楼盘统计表片区项目名称物业形态老城区蒙城明珠住宅、商铺老城区俊豪商都住宅、商铺老城区俊豪中央大街住宅、商铺、公寓文萃片区富康花园住宅、商铺文萃片区银河明基住宅、商铺文萃片区凤凰小区住宅文萃片区峰屏园住宅文萃片区红惠园住宅、别墅、商铺双河片区明珠家天下住宅、商铺双河片区红运富康住宅双河片区怡景花园住宅片区项目名称物业形态双河片区凤凰雅苑住宅、商铺双河片区城市经典住宅、商铺双河片区红河家园住宅、商铺红竺园片区同德广场住宅、商铺红竺园片区美璟名居住宅、商铺红竺园片区逸雅郦城住宅、商铺、别墅红竺园片区君悦天下住宅、商铺红竺园片区华泰盛景住宅、红竺园片区创泰御景住宅红竺园片区长河天骄住宅、别墅红竺园片区世纪天骄住宅、商铺所有楼盘图4、蒙自市楼盘价格情况较老楼盘新的楼盘红运富康3600明珠家天下3400怡景花园3200凤凰雅苑3000城市经典3600红河家园3800中央大街3200—4000俊豪商都3600蒙城明洲3200峰屏园3500红惠园3800凤凰小区3600银河明基3400富康花园3700同德广场3900长河天骄4000华泰盛景3400-3800创泰御景4300世纪天骄3800君悦天下3900逸雅郦城4000景观河小区4000蒙自市楼盘价格分布图3、蒙自市楼盘价格涨幅表项目片区09年价格（元/㎡）10年价格（元/㎡）11年价格（元/㎡）俊豪中央大街老城区280033003800俊豪商都老城区302735564000红竺园红竺片区356039004300世纪天骄红竺片区280033003700红惠园文翠片区300035004100峰屏园文翠片区249030003420红河雅苑双河片区250029003400红河花园双河片区25003050368009年-11年房地产市场价格涨幅均在1000元左右，房价涨幅较为平缓，区域性差异不明显。中央大街开发商：俊豪地产物业类型：高层住宅、商业楼盘地址：处于天马路和银河路交叉口项目信息：项目占地近50亩，建筑面积21万㎡，其中商业部分约4.6万㎡，分布在地下1层、地面1-3层，住宅总数1618户，由12栋现代风格的高层建筑群组合而成，第12栋是公寓，最高楼层25层，项目总投资近6亿。户型面积:住宅85-180㎡项目亮点：蒙自的交通枢纽位置，交通方便人流和物流量较大。销售价格：开盘售价3000—3800元/m2，现在售价3200—4000元/m2。3、城市在售楼盘情况分析■蒙自住宅情况红惠园开发商：蒙自帝锋房地产开发有限公司物业类型：多层、别墅、商铺楼盘地址：凤凰北路西侧，即观宝大酒店后侧项目信息：红惠园小区于2009年10月28日开工建设，2010年12月竣工。小区由联排别墅、多层、电梯住宅组成，总户数531户，车位数379，总建筑面积40000㎡。户型面积:80—130㎡，商铺约80㎡左右项目亮点：目前蒙自品质较高住宅产品销售价格：联排别墅7692元/m²，二手房4300元/m²。09年商铺团购价3200—3300元/m²，现在4000元/m²。3、城市在售楼盘情况分析■蒙自住宅情况峰屏园开发商：国税局自建房物业类型：小高层、商业楼盘地址：凤凰路红河州财政局局对面项目信息：房子为框架结构,抗七级地震设计，属于国税局自建房。户型面积:85-180㎡项目亮点：暂为发现销售价格：预计3500元/㎡3、城市在售楼盘情况分析■蒙自住宅情况凤凰雅苑开发商：云南金恒房地产开发有限公司物业类型：花园洋房、商业楼盘地址：凤凰路与红河大道的交叉口项目信息：建筑面积72926㎡，占地面积55亩，绿化率37%，容积率1.89。户型面积:未规划项目亮点：蒙自的交通枢纽位置，交通方便人流和物流量较大。销售价格：未定3、城市在售楼盘情况分析■蒙自住宅情况怡景花园开发商：蒙自新世纪房地产开发经营有限公司物业类型：高层、跃层、商铺楼盘地址：惠明路和云霞路交汇