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西安“XX·XX”项目可行性分析报告内容摘要一、项目取得原因1、本项目位置优越，交通便利，规模适中，开发条件成熟，政府支持力度大，市民关注度高，利于进行中档住宅开发并快速树立企业新形象和品牌影响力。2、本项目土地手续完备，也不存在任何拆迁工作，2012年5月即可面向市场销售并逐步回笼资金，预计一年内可完成7亿元的销售任务。3、经分析论证，本项目开发前景广阔，利润丰厚，投资回报率高，可为企业提供新的利润增长点。二、项目简介（一）区域规划按照西安城市规划要求，项目所在区域为政府新设立的大兴新区。大兴新区总体规划为“两带，三线，九里坊”布局。“两带”，即两条城市绿化带。“三线”，即沿三条主干道发展现代商贸服务业。“九里坊”，即按两纵三横规划道路干线划分九个社区里坊单元，建设32万人的精品住宅区。该区域是西安市二环内仅有的可成片开发的区域（二）项目现状□地物情况：本项目用地南沿大兴路150多米，沿用地范围的西、北两侧均有规划路，整个地块呈长方形。市政条件：□大兴新区市政配套的供电、供水、排水（雨污分流）、供热、天然气等管网均已铺设到位或正在铺设，可满足小区的需要。（三）项目定位1、综合形象定位：西安城区西北域中档住宅小区。2、目标客户群体定位：工薪、白领阶层3、价格定位：6000元/㎡4、项目推广名称：XXXX5、项目总体规划指标：6、项目初步投资收益分析（三）项目定位（1）项目成本汇总序号项目总投资(万元)单位建面投资(元/平方米)占总投资的比例1土地费用21，024150029.6%2前期费用750541..06%3基础设施费3,772273.345.31%4建安工程费26,5621,870.5637.41%5开发期间税费8,622607.1812.14%6其他费用53054.490.76%7销售费用2,400173.963.38%8管理费用48034.780.68%9财务费用4,800347.836.76%10不可预见费2,06045.382.9%合计71,0004577.46100%6、项目初步投资收益分析（三）项目定位（2）项目销售收入序号建筑类型总计1、住宅1.1每期销售面积(平方米)1371841.2每期销售比例(%)100%1.3售价(元/平方米)60001.4销售收入合计(万元)82,3103、车库3.1每期销售面积(个)6593.2每期销售比例(%)100%3.3售价(元/平方米)1300003.4销售收入合计(万元)8,567销售收入总计(万元)90,8776、项目初步投资收益分析（三）项目定位（3）项目损益分析项目名称每期收益1.销售收入90877万元2.各项税金合计8622万元3.总投资71000万元4.经营利润19877万元5.税后利润11255万元6、投资收益率28.%8、税后投资利润率15.86%三、投资估算及资金筹措运用I.建设投资估算及资金使用计划本项目建设总投资分建设成本和开发费用两部分。1.土地成本：根据项目转让合同，该项目的土地货币成本为21024万元，其中包括拆迁过渡费、项目转让费（含征地费用、国有土地使用出让金、契税、变更费等全部费用），平均每平方米约为1500元。2.城建税费：本项目应交纳的城建税费为3272万元，具体交费项目见表2，平均每平方米约为231元。序号项目计算依据金额1市政设施配套费164元/M2×23292建筑劳保统筹建安费26562×3.55%943合计3272城建税费估算表单位：万元（一）建设开发成本：26562万元3.前期技术准备费：本项目前期技术准备包括勘察、测量、设计、工程监理、工程预算编制等项工作，其费用为750万元，各项目费用见表3，平均每平方米约为54元。序号项目计算依据金额1勘察测量费4元/M2×572设计费5502.1方案设计5元/M2×712.2施工图设计20元/M2×2842.3室外管网设计1002.4绿化景观设计953工程监理费804工程预算编制费60合计750前期技术准备费估算表单位：万元三、投资估算及资金筹措运用4.市政供水、供电工程费用为500万元；平均每平方米约为36元.序号项目计算依据金额1市政给、排水管建设费2002供电工程费供电局报价300合计500市政供水、供电配套费单位：万元5.以上4项为，合计25546万元。按可销售面积142000平方米计算，平均每平方米约为1800元。三、投资估算及资金筹措运用三、投资估算及资金筹措运用6.商品房建安费为26562万元序号项目单价（元/M2）面积（M2）金额（万元）1车库、负一层2300481611102高层住宅1700137184233223室外工程15021304服务房1000含在高层内合计26562商品房建安费三、投资估算及资金筹措运用（一）建设开发成本：26562万元（二）开发费用3030万元1、本项目的开发费用包括管理费用、销售费用为3030万元，平均每平方米约为216元；序号项目计算依据金额1管理费用160万元/年×3年4802销售费用×6000元/M2×2.8%24003产权过户登记费10元/M2×150合计3030开发费用汇总表单位：万元2、资金成本约2800万元，。平均每平方米约为200元三、投资估算及资金筹措运用（一）建设开发成本：26562万元（二）开发费用3030万元（三）不可预见费按总投资的3.5%计，约为2060万元。按商品房面积计算，平均每平方米近150元。（四）投资成本费用估算本项目投资成本费用合计为71000万元，开发费用3030万元1、本项目的开发费用包括管理费用、销售费用为3030万元，平均每平方米约为216元序号项目计算依据金额1管理费用160万元/年×3年4802销售费用×6000元/M2×2.8%24003产权过户登记费10元/M2×150合计3030开发费用汇总表单位：万元2、资金成本约2800万元，。平均每平方米约为200元三、投资估算及资金筹措运用（一）建设开发成本：26562万元（二）开发费用3030万元（三）不可预见费（四）投资成本费用估算（五）不可预见费按总投资的3.5%计，约为2060万元。按商品房面积计算，平均每平方米近150元。（六）投资成本费用估算本项目投资成本费用合计为71000万元，建设投资估算及各期投资成本详见表5“商品房建安费”。年度2010年2011年2012年2013年投资2100029000155005500实际建设投资分年投入计划表单位：万元三、投资估算及资金筹措运用II.资金筹措、投入计划I.建设投资估算及资金使用计划本项目开发投资的资金来源有四个渠道：自有资金、投资商注入资金、施工方垫资及贷款。资金运作方式如下：自有资金和投资商注入资金、贷款全部用于投资。四、结论本项目总投资成本约7.1亿元，总收入约9.1亿元，经营利润近2亿元，税后利润1.2亿元，投资收益率28%，税后投资利润率16%。预计2012年5月即可正式开盘销售，项目开发建设周期3年。项目启动资金约2.6亿元。项目凭借其良好的地段优势和独到的户型设计，各种风险相对非常低。通过以上分析，本项目具有良好的经济效益和社会效益，投资回收期较短，抗风险能力强，利润增长空间大，在开发建设和投资回报方面是很可行的。本项目所需各项市政配套条件均已到位，为项目建设创造了有利条件。详细分析1.项目市场调查与分析2.项目自身分析3.项目策划定位4.项目营销推广策略5.项目投资收益分析6.项目风险分析项目市场调查与分析一.西安城市概况：西安，古称长安，位于黄河流域关中平原中部，南依秦岭，北临渭河，自古有“八水绕长安”之美称，是一座具有三千余年文明史的都市，先后有13个王朝在这里建都达1100余年之久，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市。旅游资源得天独厚，是海内外著名的世界历史文化名城之一。西安高等院校、科研院所众多，拥有一批达到国际水平的开放型实验室和国内一流的试验和检测设备，一些尖端技术在国内处于领先地位，也是我国重要的工业尤其是国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地。西安是我国北方西部地区的交通枢纽，公路、铁路、航空交通四通八达,咸阳机场是国内重要的航空港，开辟的国内、国际航线有69条，形成了以西安为中心辐射全国50多个大中城市和香港及日本等国的航空网络。目前常住人口850万人，在目前西安的城市建设中，西安高新技术开发区、西安经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态园区的快速发展，以及阎良航空产业园基地、长安航天产业基地的初具规模，为西安成为中国西部中心城市和国际化都市奠定了坚实基础。项目市场调查与分析二.西安城市经济状况年度2006年2007年2008年2009年GDP总量（亿元）1450173721902470国内生产总值年度2006年2007年2008年2009年人均GDP(元)17749210172625929062人均国内生产总值年度2006年2007年2008年2009年财政收入（亿元）96125324400财政收入年度2006年2007年2008年2009年固定资产投资（亿元）1066143519062573全社会固定资产总值世界银行的研究表明：住宅需求与人均GDP的水平有关，当一个国家的人均GDP在300美元时，住宅产业开始进步；在600－800美元时，进入高速发展期；到1300美元时，进入稳定的快速增长期；8000美元时，进入住宅产业的平稳发展期；超过13000美元时，住宅产业开始进入衰退期。目前西安市人均GDP达到3875美元，显示房地产业以处于稳定快速发展时期。西安市近年来固定资产投资增速较快，表明近年来西安市城市建设、改造力度在不断扩大，房地产市场较为活跃。持续增长势头迅猛财政收入呈快速上涨趋势三.西安城市规划总体规划范围和总体布局的四个层次划分关中城市群西咸都市圈西安中心城市西安中心市区城市发展目标达到中等国家发展水平西安将建设成为国际性旅游城市、浓郁文化特色城市、科教创新城市、产业集群城市、枢纽中心城市、山水生态城市、最佳人居城市和西部金融中心。城市性质城市规模建设国际性现代化大都市城市人口超过千万项目市场调查与分析以西安为中心，建设关中以陇海铁路和310国道线为一线，以高新技术产业和先进技术为特点的产业经济体系为两带的“一线两带”关中经济区，包括关中八个城市在内的城市群。建立“西咸一体化”为主体的都市圈，东到渭南，西到杨凌，北到三原，南到长安。以中心市区为主体，东到临潼，西至咸阳，北过渭河至三原，南到韦曲包括城市三环线所圈定的区域项目市场调查与分析三.西安城市规划城市格局一城多心向西南东北发展城市交通建设六条轨道交通线重点建设的外围新区综合治理渭、灞、浐河，建设城市新的功能区构建现代物流区拓展带动产业发展的开发区发展功能齐全的空港服务区建设功能完善、环境优美的居住社区城市绿化进入全国最佳人居城市行列项目市场调查与分析四.西安房地产市场分析（一）市场热点分析1、市政投资、基础设施建设加速西安各区加大了基础设施投资力度。全市的旧城改造，未央、碑林的道路改造投资，城市三环路工程、二环路延长线、城中村改造、西部通道高速路建设，中心区市政工程建设等建设项目在今年纷纷加大投资力度。政府的积极政策显示出建设大唐盛世的决心和能力，而房地产发展自然离不开政府基础设施的带动，同时西安的市政建设一直以来都是政府投资的重点，随着众多项目的开工和相继投入使用，西安地产的未来也更加充满希望。2、规范市场行为任重道远随着购房人对违规开发、广告虚假、面积“缩水”、中介市场混乱、物业管理不规范等房地产市场“痼疾”反映强烈。相关部门针对当前房地产存在的主要问题，诸如违法违规开发、面积“短斤缺两”行为、合同欺诈、物业多收费少服务以及违法广告、不规范中介等行为进行处理，还将推出网上公示制度、促进诚信制度的建立来提高市场透明度，但这些问题已经通知数次，却难见实效！为什么？关键在于执行力度的问题，房地产政策一直存在执行难的问题。项目市场调查与分析四.西安房地产市场分析（一）市场热点分析3、政策调整影响楼市随着国家对房地产市场各项宏观调控政策的相继出台，以及受200