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第1页/共14页万科集团2014年评估实施方案汇报深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司2014年2月19日第2页/共14页一.评估组织评估总负责黄新华评估总协调王磊交付评估彭承祥北京区域关文钊上海区域江凡广深区域蔡天飞成都区域刘圣元品质运营部1.管理架构第3页/共14页□由公司领导担任总负责人及协调人。□派出7个季度评估组，4个专职交付评估组，季度评估组同时穿插完成交付评估。□北京、上海、广深季度评估各2个评估组；成都区域季度评估暂定1个评估组。□1季度评估组暂由各区域2013年四季度带队组长及组副完成评估工作。后期评估打乱原有的模式，不区分区域，只区分城市。□交付评估由专职评估组长带队完成评估工作。2.人员组织第4页/共14页3.2014年评估工作流程组织公司统一组织安排学习，模拟评估，统一标准、统一尺度区域对接，确认评估项目数量、进度、制定自己内部计划提前1-2天通知被评估公司和项目评估早会评估组组织召开，根据项目情况软件随机抽选测区根据工作量，只公布半天的测区。季度评估一起实测，交付评估分开评估。评估完成后当场及微信发布分数完成相应评估报告及总结第5页/共14页标准明晰尺度一致组织学习培训实操模拟考核上岗优胜劣汰注重内外沟通后台建设加强队伍稳定统一认识、思想二.如何保证评估质量第6页/共14页□建设有理想，正能量的专业团队。◎确保德才兼备，贡献突出的员工获得更好的提升与发展。□坚守“客观、公正”的核心价值。◎机选软件、微信平台、视频会议等先进手段全面运用。◎不定期交换评估组，管理层定期回访，健全的投诉渠道。◎全方位客户满意度调查，廉洁红线深入人心。三.如何保证评估公正、公平第7页/共14页□理顺流程化、规范化管理。□保证各评估组评估尺度。□视万科为第一客户，紧跟万科工程管理改革步伐，从“0”开始。□“两个工具”的有力执行者，先进管理经验的得力传播者。□协助万科实现“三年质量梦”。第8页/共14页四.季度及交付评估体系解读疑问1.季度评估（1）“当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）仍大于2分时再以上述规则增加2套实测，此成绩为最终结果。”其中“此成绩为最终结果”，是否是最后的2套得分，还是所有套数得分的均值。（2）空鼓开裂是否不必区分大小及特殊部位。（3）主体是否包括“一结构”和“二结构”或只是结构阶段，装饰阶段是否包括“抹灰”和“精装修”或只是抹灰阶段。如果包含，实测标准是否参考结构和装饰。（4）对于同一个标段，有“主体”和“装饰”阶段，是否分开抽选测区，还是合并抽取，但包含两个阶段的房间。测区选定不区分工作面，不同季度测区抽选只根据现场具备条件。第9页/共14页（5）关于“渗漏”的评估，需要客服提供资料，应如何提供。(6)剪力墙面石膏砂浆找补算不算免抹灰?内外墙采用免抹灰工艺的标段或项目综合得分加1分。是指整个项目都采用免抹灰？还是标段采用免抹灰标段综合得分加1分？项目如含有商业等非标准部分，其余住宅都免抹灰，能否加分？传统结构体系中，响应集团“两提一减”，主体结构部分采用免抹灰，是否也属于加分范围？免抹灰项目是否需要统一备案。（7）“土建及装修总包工人统一着装”，项目现场人员不多或只穿反光背心的是否不算。（8）如果项目不在“主体或装饰阶段”，现场的情况该如何确认。（9）卫生设施未设置扣7分，数量不满足要求扣3分是指工地卫生间、楼层卫生间、指引的任意一个还是全部？（10）A6版是否允许对结构进行打磨、剔凿、特别是批嵌修补等？第10页/共14页（11）大型机械设备检测是否可以理解为，总包正常年检后1个月内由甲方做一次第三方检测即可（即一年一次）？之前的6个月复检一次是否取消？(12)主体标准实测总分为45分？装饰标准实测总分为100分？标段实测成绩如何加权？（13）标段面积以施工许可证载明的地上面积为准。是指项目现场开工的面积？开工面积是以挖土为准？还是以实际出正负零为准？（14）基础施工阶段项目是否不参与评估。（15）三宝四口防护每标段随机选取两栋楼的2个单元3个楼层进行评估。是否可以现场随机抽选楼层。第11页/共14页（16）工地没有设置工人宿舍是否不查?第12页/共14页四.季度及交付评估体系解读疑问1.交付评估（1）鉴于各地业主对交付关注点不一致，如若按照集团完全统一尺度，可能会造成交付的实际效果与交付评估的成绩存在较大差异。目前作为评估公司是否完全按照集团标准执行，不考虑地区差异的问题。（2）产品设计缺陷，如端户入户门没有设置门挡，多有与墙面阳角相撞，其次是配电箱（强电箱）设置高度不合适或者是强弱电箱设置在入户玄关柜的横隔板后面开启麻烦，再一个是就是厨柜两端的柜板往往会与墙砖相撞。在这几种情况下我们应该把这问题如何定性。（3）资料问题：评估当天有些验收资料不齐全，但项目反映交付前一定能提供上，此类情况如何处理，按照以前处理的话是可以有这种情况的。第13页/共14页（4）部分项目为满足“拎包入住”，对部分房间配备了软装，隐蔽了一些问题，对于此种情况是否继续评估，由于软装遮挡，不能够完全评估。建议是否可以规定，只要软装开始安装，即可认为项目已经开始交付，存在违规的情况。（5）如项目出现零星提前交付如何处理？（6）别墅项目，无论毛坯或者精装别墅是否都不参与？毛坯项目包含范围，是否包括政府代建项目、小洋房等。购买项目是否参与排名？（7）谎报或隐瞒测区，评估完成后才发现，是否会去从新抽选检查还是直接进行打折处理？第14页/共14页感谢万科集团及一线对我公司工作的支持与肯定,瑞捷在2014年必将努力奋进,争取全面圆满完成万科集团评估业务。