房地产开发经营全流程法律指引

房地产开发经营全流程法律指引(附光盘)第一章房地产公司房地产公司设立的条件房地产公司的资质等级房地产公司资质的认定程序外商投资房地产行业的限制性规定外商投资房地产企业的设立程序中外合作房地产开发公司的特殊性如何设立外商投资性房地产公司外商投资的公司股权质押设立房地产项目公司的意义房地产股份有限公司上市的审批程序房地产项目联建的效力认定城镇住宅合作社的设立律师在房地产公司设立过程中的法律业务第一章房地产公司房地产开发经营全流程法律指引1.房地产公司设立的条件城市建设的日新月异推动了房地产企业的建立和发展，作为城市建设的主体，大量房地产企业的涌现，也加速了城市建设的不断发展。无论是在征地、拆迁、土地开发、转让等前期准备阶段，还是在房屋销售、租赁甚至后期物业管理阶段，房地产开发企业在整个房地产开发过程中都起着无可替代的重要作用。《城市房地产管理法》将房地产开发企业定义为以营利为目的从事房地产开发和经营的企业。由于房地产开发企业从事开发和经营的标的为典型的不动产，投资金额高，涉及面广，不仅与人类的生产和生活息息相关，甚至可以影响一个城市乃至国家的整体建设水平和上下游产业发展,房地产开发企业的设立除了必须符合《公司法》的规定外，还必须符合对房地产开发企业的特殊法律规定。《城市房地产开发经营管理条例》明确规定了设立房地产开发企业应当具备的最低条件：100万元以上的注册资本、有4名以上持有资格证书的房地产或建筑工程专业的专职技术人员、2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以作出更高条件的规定。由于房地产开发具有投资量大、资金占用周期长的特点，对于房地产开发企业的注册资金要求要高于一般的企业。房地产开发企业分为四个等级，不同等级的注册资本要求是不一样的。建设部在《房地产开发企业资质管理规定》中，对于不同资质的房地产开发企业的注册资本数额作出了明确的最低限制，规定一级资质的房地产开发企业注册资本不低于5000万元；二级资质的房地产开发企业注册资本不低于2000万元；三级资质的房地产开发企业注册资本不低于800万元；四级资质的房地产开发企业注册资本不低于100万元。由于股份有限公司注册资本的最低限额为500万元，如果房地产开发企业采用股份有限公司形式，其注册资本限额还不得低于500万元。我国不同区域的经济差距较大，国家统一规定的是房地产开发企业的最低标准，经济发达地区的标准要高于上述标准，以北京为例，房地产开发企业最低注册资本在郊区为500万元，在城区为1000万元。另外，不同资质的房地产开发企业对专业技术人员的要求也不相同。一级资质的房地产开发企业要求有职称专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；二级资质的房地产开发企业有职称专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；三级资质的房地产开发企业有职称的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；四级资质的房地产开发企业有职称专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。对于设立外商投资的房地产开发企业，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。另外，设立房地产开发企业还必须符合《公司法》的相关规定，具体包括符合法定人数的股东、股东出资达到法定资本最低限额、股东共同制定公司章程、有公司名称及合法的组织机构、有公司住所等要求。2.房地产公司的资质等级房地产行业的最终产品——房屋等建筑物是人类最基本的生产、生活资料，不仅关系到人类的日常生产生活质量，甚至关系到人的生命安全。因此，国家对房地产企业实施资质管理，通过企业的资本实力和管理能力来划分企业承担开发任务的规模和数量，避免由于企业的资金不足、管理能力欠缺损害社会公益和消费者的利益。（一）一级资质的房地产开发企业一级资质房地产开发企业的注册资本不低于5000万元，拥有5年以上的房地产开发经营经验并且近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续5年建筑工程质量合格率达100%，申报一级资质的房地产开发企业上一年房屋建筑施工面积应在15万平方米以上，有职称专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人，工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度以及从未发生过重大工程质量事故。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。（二）二级资质的房地产开发企业二级资质房地产开发企业的注册资本不低于2000万元，拥有3年以上的房地产开发经营经验并且近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续3年建筑工程质量合格率达100%，申报二级资质的房地产开发企业上一年房屋建筑施工面积应在10万平方米以上，有职称专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人，工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度以及从未发生过重大工程质量事故。（三）三级资质的房地产开发企业三级资质房地产开发企业的注册资本不低于800万元，拥有2年以上的房地产开发经营经验并且近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续2年建筑工程质量合格率达100%，有职称的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人，工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度以及从未发生过重大工程质量事故。（四）四级资质的房地产开发企业四级资质房地产开发企业的注册资本不低于100万元，从事房地产开发经营1年以上并且已竣工的建筑工程质量合格率达100%，有职称的专业管理人员不少于5人并且持有资格证书的专职会计人员不少于2人，工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称并配有专业统计人员，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，未发生过重大工程质量事故。上述标准只是全国房地产行业的最低标准，法律授权经济发达地区制定更高标准的资质认定条件，如北京市规定一级资质房地产开发企业的工程技术、财务等业务负责人具有相应的高级职称，二级资质房地产开发企业的注册资本不低于3000万元并且工程技术负责人应具有高级职称，三级资质房地产开发企业的注册资本不低于2000万元，四级资质房地产开发企业注册资本不低于1000万元。同时规定二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目，三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目，四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。3.房地产公司资质的认定程序新设立的房地产开发企业只能申领暂定资质，达到条件后才能申请正式等级证书。新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和劳动合同等相关文件到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期，但延长期限不得超过2年，领取《暂定资质证书》后1年内无开发项目的不得延期。房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。申请核定资质等级的房地产开发企业应当提交企业资质等级申报表、房地产开发企业资质证书、企业资产负债表和验资报告、企业法定代表人和部门负责人的职称证件、已开发经营项目的有关证明材料、房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告等。房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。4.外商投资房地产行业的限制性规定房地产是关系国计民生的特殊行业，对于外商投资也有一定的限制，外资如果有意投资中国房地产行业则必须了解相关规定。比如，2004年修订的《外商投资产业指导目录》规定，普通住宅的开发建设属于鼓励类；土地成片开发（限于合资、合作）、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营以及大型主题公园的建设、经营属于限制类。根据1990年5月19日国务院发布的《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》规定，成片开发是指：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。成片开发应确定明确的开发目标，应有明确意向的利用开发后土地的建设项目。外商如果要成片开发土地，不能以独资公司为主体，而只能以合资或者合作的形式进行。近年来房地产市场发展较快，原有的一些规定已不适应形势发展，需要进一步加以完善。为了提高外商投资房地产企业的抗风险能力，充实外商投资房地产企业的资本，2006年颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对投资总额1000万美元以上的外商投资房地产企业的注册资本占投资总额的比例进行了调整，统一提高到不得低于投资总额的50%。设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发1年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务,并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。国家工商总局、商务部、海关总署、国家外汇管理局联合发布的《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》对外商投资公司审批登记规定也作出调整，外商投资设立公司时股东首次出资额应当符合法律、行政法规的规定，一次性缴付全部出资的，应当在公司成立之日起6个月内缴足；分期缴付的，首次出资额不得低于其认缴出资额的15%，也不得低于法定的注册资本最低限额，并应当在公司成立之日起3个月内缴足。外商投资的公司增加注册资本，股东应当在公司申请注册资本变更登记时缴付不低于20%的新增注册资本，其余部分的出资时间应符合《公司法》、有关外商投资的法律和《公司登记管理条例》的规定，股份有限公司为增加注册资本发行新股时，股东认购新股，依照设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。5.外商投资房地产企业的设立程序外国投资者设立独资企业，可委托具有相应资格的咨询代理机构办理申请和报批等事项。独资企业的设立程序较为