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1杉达大学2005-2006年第2学期期末考试《房地产开发》A卷专业学号成绩题号一二三四总分得分一、单向选择题：（每题1分，共30题，每题的被选答案中只有一个是最符合题意，请在题后括号内填入相应的编号）1．考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有：（C）A.更长的经济寿命B.更显著的个异性C.更强的适应性D.更专业的物业管理2．下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（B）A.比较风险B.通货膨胀风险C.时间风险D.资本价值风险3．在建工程抵押的抵押权设定的标的是：（C）A.现房B.在建工程的形象进度C.在建工程及其房屋的期权D.在建工程的已完成的工作量4．某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米，那么，该市房屋的平均建设周期为（B）A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年5．下列关于房地产市场特性的表述中，那一项不是房地产市场具有的特性（C）A.供给非同质性B.需求多样性C.竞争充分性D.交易复杂性6．产生房地产价格泡沫的主要诱因是：（C）A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度开发7．房地产投资决策分析主要包括项目财务评价和（）两部分。（Ｂ）A.价格分析B.市场分析C.产品分析D.成本分析8．由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限（C）A.选址规划意见通知书B.规划设计条件通知书C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证9．房地产商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（B）A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法10．下列关于市场容量概念的表述中，正确的是：（C）A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场2B.潜在市场有效市场服务市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场11．某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用什么模式（D）A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.单一市场集中化12．企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关的行业是：（A）A.批量行业B.僵滞行业C.分块行业D.专业化行业13．已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为：（C）A.14.55%B.14.68%C.14.75%D.15.01%14．下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是：（A）A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率15．某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为：（A）A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%16．对于一般商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（B）A.1.2B.1.5C.1.8D.2.017．某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该房地产投资的实际收益率为（C）A.9.26%B.10%C.11.32%D.12%18．某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为：（D）A.12%B.20%C.24%D.30%19．盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利率（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，以下那种情况是正确的（A）A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目于乙项目一样强D.不能确定哪个项目强20．房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到以下那种情况的极限值（B）A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大的费用D.最大利润321．下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是：(B)A.容积率B.空置率C.利息备付率D.成本利润率22．公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（C）A.土地费用B.前期工程费C.房屋开发费D.管理费用23．下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是：（B）A.土地购置贷款B.土地储备贷款C.土地开发贷款D.建设贷款24．下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（A）A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费25．下列关于计算贷款综合风险度的系数表述中，不正确的是（A）A.企业信用等级越高，信用等级系数值越高B.贷款期限越长，期限系数值越大C.项目风险越大，风险等级系数值越大D.用商品房抵押相对于用其他房屋和建筑物抵押，贷款方式系数值较低26．王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30平方米，外墙面积6平方米，单元间分隔墙面积8平方米，公摊面积3平方米，那么，可出租面积应是（B）A.33平方米B.40平方米C.43平方米D.47平方米27．物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（D）A.零售商的财务能力B.零售商所需要的服务C.零售商组合与位置分配D.零售商的声誉28．某零售商拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为：（D）A.42.0万元B.50.4万元C.60.0万元D.72.0万元29．金融机构发放个人住房抵押贷款的风险来自（D）A.申请贷款的购房者B.开发商C.政府D.申请贷款的购房者和开发商30．房地产置业投资者能够容忍较低收益率的原因是因为：（A）A.房地产具有增值保值特性B.拥有房地产容易得到税收的好处C.房地产的使用寿命长D.拥有房地产易于得到金融机构的支持二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的被选答案中，又两个或两个以上符合题意的答案，请在题后的括号内填入相应的编号。错选或多选均不得分，少选，但选择正确的每个选项得0.5分）1．一般来说，房地产投资风险分析主要包括：（ACDE）A.投入资金的安全性B.项目定位的科学性C.期望受益的可靠性D.投资项目的变现性4E.资产管理的复杂性2．从房地产自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于自然周期变化的情况出现在（A.B.）A.第一阶段B.第二阶段的初期C.第三阶段初期D.第三阶段E.第四阶段3．随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点包括：（AB）A.消费者愿意支付较高的价格B.企业处于领导地位C.消费者以年轻人为主D.商品住宅多为豪宅E.以投资者购买为主4．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式有（ABD）A.同质偏好市场B.分散偏好市场C.个别偏好市场D.集群偏好市场E.弥隙市场5．在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ABD）A.折旧和摊销B.在成本中列支的利息费用C.投资回报D.未分配利润E.权益融资6．房地产置业投资的经济效果主要表现在：（BDE）A.企业实力提升B.租金收入C.对社会贡献增加D.物业增值E.物业权益份额增加7．房地产开发前期的规划管理包括（A.B.CD）A.开发项目的选址定点审批B.规划条件的审批C.规划设计方案审批D.核发建设用地规划许可证E.核发建设用地批准书8．以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（BCE）A.建筑安装工程费B.土地使用权出让金C.拆迁补偿费D.公共配套设施建设费E.城市基础设施建设费9．债务融资的资金融出方所获得的报酬有（BC）A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益5E.股息10．影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ACDE）A.自然特征、如山地和河流等B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E.竞争性项目的区域三、判断题（每题2分，共10题，请根据判断结果，在题后的括号内用√表示正确，用×表示错误。如果是错误的，请说出错误的理由，1．当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属长期投资。（×）2．购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者（√）3．在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大（×）4．房地产自然周期的第三阶段始于供求的转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。（√）5．当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款率，且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率（√）6．在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产的形式存在于房地产商品中，所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金性质。（×）7．开发商成本利润率是开发经营期的利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（√）8．在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。（×）9．假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（√）10．个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。（×）6四、计算题（共30分）１．某购房者向银行申请了以等比增速方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额的增长率为0.2%，求该购房者在第5年第6个月的还款额。（2223。4）2．某房地产投资者以300万元购入一个店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税的影响）后的权益投资回报率为多少？（22.55%）73．张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押贷款债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案，贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增还款（月等比递增比率为0.2%），问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少？（2269.32元）