建筑物区分所有权

业主的建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权概念二、专有权三、共有权四、管理权五、业主大会业主管理委员会六、例题（区分所有权）《物权法》第70条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”一.概念A专有权B共有权C共同管理权例如，老师购买了一套房子，其对套内面积所享有的权利，就是其专有部分的所有权；依据此种所有权，业主享有对电梯、走廊以及小区绿地、道路等的共有权；并且享有对小区共有财产和共同事务的管理权。1.复合性：复合性是指建筑物区分所有权由三个权利组成2.专有所有权的主导型：三项权利当中专有权占主导，只有取得专有权，才有其他两项权利。且其他两项权利的大小，取决于专有权3.一体性.三项权利必须结为一体，不可分离。4：权利主体身份的多重性：由于所有权由三项权利构成，所以所有权人的身份就有专有所有权人，共有所有权人，成员权人。1.纵割式建筑物区分所有权2.横割式建筑物区分所有权3.混合式建筑物区分所有权导入问题：刘德华在家里钉钉子要挂画，不小心把墙钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的《富春山居图》，该不该赔？第二节专有权一、专有权的概念和特征（一）概念专有权概念：专有权，是专有部分所有权的简称，还可称为专有所有权。是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。187专有部分概念：是指具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用并能够登记成为特定业主所有权的客体。（二）专有权特点：1871专有部分所有权具有所有权的效力。2专有权的客体具有特殊性。3专有部分的所有权居于主导地位。1专有部分所有权具有所有权的效力：《中华人民共和国物权法》第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。①自己的住宅房可以用来开餐厅吗？在小区里面开餐厅，需要经过周围邻居的同意吗？《中华人民共和国物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。民宅改商用，有两方面限定条件。一方面要符合法定，即法律禁止则不得更改；另一方面要其他有利害关系的业主同意，因为其商业行为可能影响他人。同时符合两条件，才可民宅改为商用。②甲乙丙共同买的房子，甲在此小区独自买了对应的车库，甲经济紧张想把车库卖掉，乙、丙有没有优先购买权？没有；专有权人对自己的专有部分享有除法律明文规定禁止外的完全的所有权。与共有不同，专有权人可以自主占用、使用，收益，处分专有部分。因而某一权利人在出售其专有部分时，其他权利人不享有优先购买权。2专有权的客体具有特殊性：①非独立不动产，分割后形成。②专有权客体必须经过法定公示。③一般在建筑物内，不会延伸到小区。（特殊情况下，经公示，小区内也可以。）3专有部分的所有权居于主导地位其他权利都是专有权决定共有部分的持有份比例共有权中使用和收益范围行使共同管理权时的管理权的大小二、专有权的客体专有权的客体概念：专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分。《中华人民共和国物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权……《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）第二条:建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。（一）专有部分范围：1房屋套内面积(四种说法参见王泽鉴：《民法物权》第一册，台北，自版，1992。)（1）空间说：专有部分的范围仅限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间部分。（2）墙面说：专有部分的范围包括墙壁、地板、天花板等境界部分表层所粉刷部分。（3）壁心说：专有部分的范围达到墙壁、柱、地板和天花板厚度的中心。（4）折中说：①所有人之间（内部关系）——墙面说：自由粉刷，悬挂物品等；②对于第三人（外部关系）——壁心说：买卖自由，共有人无优先购买权2独立车库3车位、摊位等特定空间4专属于特定房屋，且销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等（二）专有部分特征：“三独”1构造上的独立性：各个部分的建筑物可以被分开。如用墙壁、楼地板、大门等进行间隔。2利用上的独立性：门户独立，能单独使用，如做办公室、店铺等。f3法律上的独立性。通过登记展示法律上的独立性。如房屋登记后归个人。导入问题：刘德华要钉钉子挂画，不小心把墙钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的《富春山居图》，该不该赔？答案：应该赔。专有人的专有部分范围对于第三人采取“壁心说”。刘钉钉子超过了墙中间的壁心部分，那么就相当于侵害了林房屋的专有部分，侵犯林对房屋的专有权。因而刘应当对林进行损害赔偿。业主专有权的行使71业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有，使用，收益，处分的排他性的支配权。1占有:自主，他主，所有权，授权2使用：功能（经营性，住宅性）；抵押，作担保3收益：出租4收益：出卖专有权是一种主权利，它的转让从权利也伴随着专有权的限制77业主不得违反法律法规及管理规约，将住宅性用房改为经营性用房，业主将住宅性用房改为经营性用房除遵守法律法规及管理规约，应当经有利害关系的业主同意。1规定（公法）2约定（私法）：管理规约3同意：本栋楼房全部利害关系人建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值生活质量受到或可能受到不利影响123者关系同时满足，缺一不可第三节共有权一·共有权的概念和特点二.共有权的性质三.持有份四.基地的使用权一.共有权的概念和特点•（一）概念：所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共有部分所共同享有的财产全面里。•（二）特点：•1.共有权主体人数众多，一般以业主大会和业主委员会为主体。•2.共有权的客体范围广泛，根据《物权法》72条规定，除“建筑物专有部分以外”，都是“共有部分”。•3.共有人既享受权利，又承担义务。《物权法》第72条第1款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。•4.共有部分随附专有部分。共有权是由专有部分决定的，并从属于专有部分的所有权。一般来说，专有部分的面积越大，共有部分的份额越大。二.共有权的性质•意见不一致，总体来说有以下五种观点：•1.认为是按份共有，因为专有部分和共有部分是连为一体的。（杨立新）•2.认为是共同共有，因为在建筑物区分所有中的共有部分不能分割，只能共有。（王泽鉴）•3.纵向分割的是按份共有，横向分割的是共同共有。（梅仲协）•4.按持有份行使。（王利明）•5.是共同共有的一种特殊形态，即在共同共有中共有人无分割共有物请求权的一种共有权三.持有份•（一）概念：指区分所有中业主根据专有部分的面积占整个建筑物总面积的比例所确定的份额。•（二）持有份和应有份的区别1.应有份具有所有权的效力，但持有份不具有。2.应有份是对整个共有财产的应有份额，是一种比例关系；而持有份的核心是业主对自己的专有财产在总面积中的比例。3.应有份的核心是所有权，持有份中既有权利又有义务•4.应有份是按份共有人行使权利的依据；持有份只是在业主没有约定或约定不明的时候才发挥作用。•（三）确定持有份的意义1.享有建设用地的使用权2.行使管理权3.分担费用4.分配收益《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定的或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物的总面积的比例确定”四.基地的使用权•各国做法不同，因为我国的土地分别属于国家所有和集体所有，所以不可能对基地享有所有权，只能享有建设用地使用权。•全体业主对基地的建设用地使用权享有的是何种共有？1.是准共有2.是按份共有：按自己专有部分建筑面积的一定比例分别计算的法定共有的范围•法定共有的概念:依照法律规定由全体业主对于共有部分享有的共有权。•法定共有的特点:•1.该规定属于强行法，一旦法律规定之后，当事人不得在购房合同中通过约定变更归属。•2.法定共有附随于专有权，一旦业主取得了房屋的专有权，同时也取得共有权。•三．法定共有的类型•1．绿地。根据《物权法》第73条规定，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的以外，业主对小区内的绿地享有共有权。绿地应当作为共有财产属于全体业主共有，不能由开发商保留所有权。•2.道路。根据《物权法》第73条第1款规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”即规划确定的公共道路属于公有物，任何人都有权使用，业主不得妨害他人通行；城镇公共道路之外的道路，则应由业主共有。（举例，外人穿行嬉闹）•注意：1.绿地与道路作为土地上的附着物归业主所有，而非土地所有权归业主所有。•2.虽然道路、绿地必须归业主共有，但业主不能随意改变其规划用途，如不能在此之上私盖建筑。•3.如果其他小区的业主有必要通行，则应按照相邻关系的有关规定处理。•3.物业管理用房。《物权法》73条规定，物业管理用房应当规定为全体业主共有。•4.维修资金。根据《物权法》第79条规定，“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”依照相关法律规定，维修资金属于业主共有，并且必须用于特定目的，该资金的使用必须由业主共同决定，由专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。•5.建筑区划内的其他公共场所和公用设施。《物权法》73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”（了解----80条费用分摊、收益分配：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。）车位车库的归属•法律规定以及注意：•1.《物权法》74条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”即，关于车位、车库的归属，由当事人在购房合同中加以确定，若开发商在合同中保留了车位、车库的所有权，则归开发商所有；若其将车位、车库赠与给业主，就由业主享有所有权。•争议：法律没有明文规定车位、车库的所有权到底归谁所有，但从隐藏内容中看，开发商处于主动地位。因此在签订购房合同时，我们要注意车位、车库的问题。•2.根据《物权法》74条规定，开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足业主的需要。即开发商应当按照配置比例首先将车位、车库出租或出售给业主，而不能高价卖给第三人。即使业主以外其他人开出比业主更高的条件，也应首先满足业主的合理需要。•注意：1.这里业主并非是优先购买权，因为不是同等条件，注意区分。•2.业主的合理需要，意味着满足业主基本的停车需要即可。•3.若开放商在没有满足业主合理需要的情况下将车位、车库出售给他人，损害了业主依法应享有的权利，可主张该买卖合同无效。•管理权一：管理权的概念二：管理权的特点三：管理权的性质四：管理权的范围一：管理权的概念是指业主基于专有物权的所有权，从而对业主的共同财产和共同事物享有管理权。1:业主是房屋的所有权人，业主之外的承租人，借用人，管理人等不是业主。司法解释第一条第二款：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。2：专有权，共有权，管理权三种权力中，业主对专有部分的所